三大泡沫两见顶 2018年房地产走向何方？

随着美股出现高位震荡、全球利率上涨，被投资者公认世界三个体量最大、最坚硬的资产泡沫：美国股市、日本债券和中国房地产，前两个已经出现顶部信号并开始巨量震荡下跌。而我国的房地产市场似乎也已拐点初现。

实际上，美股下跌主要是因为连涨九年，已经远超上市公司的估值，股指出现调整也在所难免。而日本债券出现下跌，主要是国际债券利率的提升，推动了日本债券利率的上升，但持有日本债券的主要还是日本人，所以日本大规模抛售债券可能性也不大。而中国房地产虽然比较平稳，但实际上现在也危机四伏。

当然，很多人对此都不以为然，因为目前部分热点城市的房地产还非常火爆，特别是三四线城市成交活跃，诸多开发商都在布局三四线城市，所以要说中国的房地产已经出现拐点，恐怕还为时尚早。

实际上，今年以来中国房地产已呈现冰火两重天的格局。一方面，北京、上海、深圳等一线城市房价出现了调整，成交量大幅萎缩，同时这些一线城市周边的三四线城市的房价也出现了腰斩。另一方面，像武汉、成都等二线城市房价开始止跌回稳，而部分热门的三四线城市房价则开始快速飙升。

其实，南京、成都等二线城市房价上涨主要得益于这几个城市拿出了吸引外来人才的新举措，不仅是对外来人才给出优惠购房条件，一些二线城市也在引入人才的同时进行了购房补贴，这使得二线城市就此反弹。

而三四线城市，房价之所以上涨，既得益于一线城市遭遇房地产调控，大量游资流向三四线城市，同时一些地方正在进行危棚简屋改造，大量居民通过货币化进行安置。再加上春节过后的返乡置业潮的推动，这种热点城市房价的火爆很难持续多久。

现在问题是，中国房地产是否会继美股、日本债券之后，又一个即将破裂的资产泡沫呢？对此，我们认为这种情况正在逐步到来，中国房地泡沫破裂只是时间的问题。

首先，房企今年将面临前所未有的困境。不仅是房企向银行贷款时要“四证齐全”，而且房企的融资渠道收窄，融资成本也大幅上升。更要命的是，2015-2016年多数房企在向外扩张时，都贷了很多款，而这些钱在今年开始至2020年要陆续归还，而一旦遇到业绩下滑，那房企要么选择倒闭，要么只能拿楼盘打折促销。

再者，居民部门也在降杠杆。不仅是银行要求首付不低于30%，而且还严禁首付贷、消费贷等资金流向房地产市场。值得一提的是，今年以来，各地银行已连续四次上调房贷利率，由去年同期的八五折，一下调至现在的基准利率上浮10-20%。从历史上看，房贷利率若是连续上调到一定程度，房地产泡沫就会破裂。

最后，房地产租赁市场的开发，让更多人有了多样性的选择。过去我国的房地产市场只重视商品住宅的建设，而对于租赁市场、共有产权房的建设还是不够重视的，这就导致了房地产市场过热，而其他的渠道乱像丛生。

随着中央提出“租售并举”，一些地区也推出了“租售同权”概念。未来我国居民已不需要再通过买房的形式来解决自己的居住，而是完全可以通过其他多种途径来解决居住问题。届时将会分散出一大批刚需购房群体，房地产供需失衡的局面将会被逆转。

近来美股震荡，日本债券破裂，人们就一定会想起中国的房地产泡沫是否也会步其后尘？而我们认为，房企融资难度加大、居民房贷利率的上升，以及房地产租赁市场的发展，都无一表明中国的房地产泡沫也马上要开始破裂，只是我们的政府部门希望竭力将其稳定，避免发生系统性危机，并实行软着陆，避免出现大的金融危机。