股票投资和房子投资的异同点 原创： 万方遒 老万的公众号 9月22日 有人喜欢投资房子，认为房子实打...
原创： 万方遒 老万的公众号 9月22日
有人喜欢投资房子，认为房子实打实看得见摸得着，股票虚的很。其实如果按照买股票就是买企业股权的原则，买房子和买股票没有太大的区别。
买房子可以出租，按照现在的租售比，大概年2-3%，投入100万买了房子，每年租金回报有2，3万，当然房子还可以自住，买了房子出租就是一个最简单的商业模式，比如国内的SOHU地产，就是自己造商业地产出租，这是一个很简单的商业模式。当然买了房子除了出租还可以等待增值，过去10年深圳的房价大部分都增长了10倍，一些投资房子的投资者也是赚了不少。
买股票也是一样，买了股票企业有分红，当下很多股票也能大概3%以上的分红率，买了企业的股权也能交易，企业的股权也会增值，这部分和房子没什么区别，股息就是房租，两者也有资产增值的可能。
股票相对房子来说有更好的流动性，缺点是没有房子自住这个属性，当然股票投资如果做的好，首先就要忘记股票流动性这个优势，很少看到买房子的人，1年就获利赚钱卖出了，但是股票市场1年交易几十次甚至上百次的都大有人在。所有靠谱的投资都是价值投资，无论是投房产，还是投股票。都是买入优质的便宜资产，等待资产大幅度升值。尽管两者相同点甚多，但是投资区别还是很大，投资房地产和投资股票股权，区别有下面几点：
1、房价和股价的增加都是倍数增加，而不是线性增加。股票的市值增长是利润增长和估值增长双驱动，两者很少单个增长，一方面当利润快速增长的同时，估值也会快速增长，反之当利润下滑或者增速放缓，估值也会随之下滑。而房价的上涨也是一样，房租和通胀（利率）的增长两者同时抬升，导致房价上涨，反之也是一样。
2、企业的经营受到宏观经济、行业政策、自由竞争等很多因素的影响，预测企业的利润增长要比预测租金变化难很多，所以投资股市的难度要比预测房价的难度高很多，尤其企业的利润增长和估值互相有影响，当一方面出现影响的时候，对整个股价的影响会出现向上和向下的两个加速，这也增加了股票市场预测的波动幅度，比起来房子的波动幅度来看，短期内的幅度会大很多。
3、房子因为比较具体，投资者容易感知价值，租金和通胀等趋势也相对容易预测，过去10几年因为房子整体价格趋势向上，加上交易不方便，让投资者占尽便宜，因为交易不便，投资者卖出考虑充分，卖出决策不容易做出，而且因为整体价格趋势向上，即便有一段时间趋势有向下的短暂时间，因为成交不易，导致投资者无法卖出。这样的2点因素促成了很多房产投资者10年以上的持有，获得了巨大的收益。
4、股票投资因为交易简单，流动性好，需要很强的专业知识和研究能力才能大概判断出来企业未来的价值，所以，更多的投资者把股票当成交易的标的而不是投资的标的，没有把股票当成企业的股权，也没有把自己当成企业的投资者。快进快出，导致股票市场赚少亏多，整体1赚2平7亏的局面从股市诞生那一天起，就一直没怎么变过。
5、整体看房子和股票投资的收益，在过去十年，深圳等涨幅最大的城市，地段好的房子大概涨了10倍，地段差一点的大概4，5倍。而在这段时间内，国家GDP大概增长了3倍，房子的涨幅超过GDP增幅大概2-3倍。在过去这10年中间，国内优质企业的股权我没有具体统计数字，但是增幅超过10倍的不低于10家，只要能耐心的持有一些优质企业的股权，即便股市波动更大一些，各方面的影响也更大一些，但是优质的企业股权增值还是远远的超过房子的增幅。
如何找到未来超过10倍以上增幅的企业，这些企业大概都有哪些特性，就好像过去10年是买深圳还是重庆的房地产一样，这些就是投资者的研究范畴，能够找到未来10年涨幅超过10倍的企业，就好像10年前买入深圳的房地产，做一个假设，如果10年前买入的房地产不是深圳而是重庆，那重庆的房价涨幅仅仅是跟上GDP的增幅，并没有太大的价值。
房子所在的城市有没有发展潜力，或者再具体一点，在一个城市的地段有没有发展潜力，这些多数人都能理解，买房子就是判断这些。那么买企业判断什么，我认为就是判断竞争优势（类比城市哪个地段），所处行业（类比哪个城市）。巴菲特把所处行业和竞争优势等比喻成护城河，那就是企业是否有一条很强大，很坚固的护城河，可以抵御外部敌人的入侵，并且自身还能不断的让这个护城河越来越大和深，整个企业不断强大。
我在很多文章中都说到过护城河，我们下面总结一些巴菲特所说的护城河具体有哪些。
1、形成品牌，长期品质等保证形成的品牌，让客户放心不选择其他。
2、产品粘性，有自己特有的产品特点，让客户放弃选择别的产品。
3、生产的低成本或者工艺特殊，独特的流程能够确保产品的质量稳定、可靠、高效和低成本，让竞争对手不愿意进来。
4、高技术门槛，有自己的专利等直接让对手无法进入。
5、自然垄断，机场铁路，旅游景区等自然垄断。
7、行政垄断，一些需要牌照进入的行业垄断。
8、......
股票投资就是投资企业的股权，如果找到所处行业好，企业竞争优势大的企业，就好像在10年前找到深圳南山区的房子一样，在南山区不管哪个地段09年买入的房子，现在都有10倍以上的涨幅。但是如果选择深圳罗湖区的房子，可能就只有5倍涨幅，如果选择重庆市一般地段的房子，可能就只有3倍涨幅。这就是企业投资和房子投资两者又相同的地方了。