重磅！日本权威机构发布东京买房地图，这些地方的房子先别急着买
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 沖 有人
◎编译 | 黑泽
报告原文：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/59766
1不同地段有数千万的差距
即使在东京23区这样只有600多平方公里，不同地区的房价表现也千差万别。
很多人买了房以后都涨价了，但也不是所有人都能买到这样的房子，因为房价的升值空间取决于地段。
某一地段的房价上涨了，用经济学的彩虹屁来说就是资产通货膨胀了，所以个人资产也跟着膨胀了。相对的，房价跌了的地段就是由于资产通货紧缩，个人资产也跟着减少了。
这个差距可不是一星半点的。有的地段涨了30%，有的地段跌了20%，那么这个差就有50%，几乎达到了数千万日元的差距。
当然，买房就要买在容易涨的地段，但是你必须会识别哪些地段容易涨，要知道它们涨价背后的逻辑在哪里。
接下来，我们就为大家介绍一下东京圈哪些地段最容易涨！
2通货膨胀和通货紧缩的分界
为了衡量某一地段的资产价值，我们用以下的公式来计算资产通货膨胀率和资产通货膨胀额：
◇资产通胀额＝新房价格×涨幅×总户数
◇资产通胀率＝（二手房现价-新房价格）÷新房价格
按东京圈行政区单位来划分，按资产通胀率排序后，大幅上涨的共有18个市区。可以说在这些地段投资是绝对不会亏的。
资产通胀率从高到低市町村排名
（数据来源：住まいサーフィン）
进入前5名的有都心3区（千代田区·中央区·港区）和涉谷区，再加上位于神奈川县的横滨市西区（横滨站所在区）。这些地段可以说是买房的铁板黄金区。
我们可以看到排行榜里紧随其后的，都是前五名的周边地区。台东区、品川区、丰岛区、新宿区、目黑区、文京区和墨田区。在这里我们可以把这块区域称作“内东京”，也就是东京核心23区里更进一步，最中心的11个区。放在中国，咱们可以理解为北京的四环以内。
东京都以外，第3名的横滨市西区周围的中区·神奈川区、武藏小杉站所在的川崎市中原区、川崎站所在的川崎市幸区也都是不错的地段。
作为参考，我们再来看看倒数5名：柏市、松户市、所泽市、横须贺市、横滨市金泽区。有趣的是，横滨居然最好最坏都上榜。这几个地方贬值率都超过了20%，几乎没有溢价，除非你想一辈子在这里安居乐业，否则还是避开这些地段比较明智。
3这些地方房子太多了
虽说一个好的地段，大部分的原因是取决于资产是否容易产生通胀，但还有一个原因也可以造成资产通胀——那就是该地区的住宅供给量。虽说这不是造成上涨的绝对原因，但是要成为一个黄金地段，还应该兼具适当的供给量。
接下来，我们来看几个具体的例子。
下面这张表是按住宅供给户数车站，户数由多到少列出了前30名。
总户数最多的前30名
（数据来源：住まいサーフィン）
前4名都是近年来车站附近大规模开发公寓的地段，车站周围的样貌也随之发生巨变。川崎、川口、丰州、户塚这些地方都是工业用地变卖，导致其中大部分再开发成为住宅区的。即拥有足够多的可供给土地。
但是，只有第1的川崎和第3的丰州均价上涨，而第2的川口和第4的户塚则相对在跌。
以为JR线路上的车站房一定没事？也有一些榜上有名，武藏小杉和横滨两个地区都有1000万日元（约人民币64万元）的上涨。与此相对的，八王子、藤泽等车站均出现了300万日元（约人民币19万元）以上的下跌。虽说同样都是JR车站中供给较多的地点，也仍会有较大差别。
这张表中，30个车站的11个车站附近房价上涨。也就是说，供给量增加后有三分之二的地区都会降价，这些地段的住宅有较大可能出现贬值。所以在购房时，一定要根据“地段+住宅供给量”为基础，综合考虑。
4这些地段房产价值最高！
接下来，我们计算一下各个车站附近住宅的“资产总额”，即总户数×住宅现价（二手房价）。下面这张“资产总额排行榜”中又出现了一些夺人眼球的地段。
资产总额排行榜前30名
（数据来源：住まいサーフィン）
表中，标为红色的地点表示价格下降，可以看出30个车站几乎都在涨价。
其中，第一名的丰州车站现资产总额已经超过1兆日元（约人民币640亿元），而前9名皆为上涨。前20中只有川口和海滨幕张为下跌，其余18个地点都在升值！所以买这样的资产总额高地区的房地产，基本是不错的投资。
榜内陆区大多数在东京23区以内，东京中心部以外的三鹰、横滨、川崎、新浦安、浦和和大宫等地也在涨价，它们分别处于神奈川、埼玉和千叶，也就是一都三县中的三县地区。
4房价会涨的地段在这里！
好了！最后激动人心的部分终于来了！我们要公布房价上涨最大的地区！
前面我们列了一个公式，资产通胀额＝新房价格×涨幅×总户数。利用这个公式计算后，得出以下30个地区。前5名分别是丰州、品川、胜时、田町和横滨。
资产通胀额排行前30名
（数据来源：住まいサーフィン）
从这张表就可以总结出这些车站共有的特点：附近有新修建的车站，或者进行了大规模的再开发。榜中30个地点里不符合这个特点的，只有广尾、表参道、市谷和神乐坂4个车站。
新建车站中的代表就是麻布十番、清澄白河等，其他车站周围都有不同程度的再开发。这30个车站附近的地段最具升值潜力，是投资的首选地。
紧接着我们把资产通胀率也做一计算，列出购房后最赚的地段排行榜，下列地段附近几乎都在实施大规模改建。
具体排名请看下表，六本木一丁目以80%的通胀率一骑绝尘，因为其周围正在大规模开发泉花园和ARK HILLS。
资产通胀率排行前30名
（数据来源：住まいサーフィン）
其中，新御茶水站附近的WATERRAS、品川站附近的品川花园城市等楼盘都正在大规模开发，这与它们能够上榜是有密不可分的关系的。
大规模再开发的地区，公寓会涨价，这几乎是一个定律。
上表中的地区今后也有继续开发的计划，比如六本木一丁目和神谷町站有地道相连，其间还有计划再建一栋日本第一高的商业写字楼。
品川和田町站之间也有建设新的车站，附近的工业用地也将被用作开发车站周边设施，此外还有东京奥运会的加持，也具有极大的升值潜力。国立竞技场周边的建筑物也在不断翻新重建，地貌有较大变化。
涉谷站也因为副都心线的车站而有所翻新，今后有望成为变化最激烈的地段。
表参道站计划开发与车站直连的大楼，六本木站周围也有计划建设第二栋“六本木山”。
这样看来，即使已经有资产通胀的地段，今后继续成长的可能性仍然很大。
根据过去的数据，推断将来最有可能性的地段，这样做出的投资才会有资产扩大的潜力。相信这篇文章可以帮助到各位，成为投资决策的参考。