深圳市长许勤：深圳房价涨得太快，正研究调控政策

【老潘说】2015年深圳房价，是全国楼市甚至是四个一线城市的“领涨者”，在中国经济破7和房地产整体去库存压力下，中央乃至深圳市政府并没有对深圳单独"批评"。但最近无论官方还是银行等相关部门，态度正在发生改变。

首先是1月28日，深圳市委书记公开表态：“深圳上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历的年轻人。深圳市政府也在考虑应对方案；紧接着在昨天2月4日深圳市长许勤明确表示，“我也觉得深圳房价确实涨得太快了，与其他城市不在一个步调上”.其续称，深圳正在研究调控政策。一个是市委书记，一个是市长，双双表态要出台应对方案，看来春节之后甚至在两会之前，深圳单独的楼市调控政策即将面世。

一、深圳楼市持续亢奋，房价2015年上涨60%，每天卖6.1亿

先我们来看看市场表现

“去年不买房，白干20年”，说的是2015年的深圳楼市。

2015年年初一套500万的3房，到2015年底已经至少是800万，而且更”可气“的是这样疯涨的房子，还几个买家轮流跟业主谈判，最终的结果是业主惜售不卖了，等待来年春节后再“市场价”卖出，这个所谓的市场价在业主内心，不是820万就是850万，具体多少到时候再说……这个案例应该很好的表现了一月份深圳二手房市场的特征。

新房层面， 2015年深圳最新出炉的统计数字显示，2015年深圳成交了66450套新房，同比大增近六成，相当于每天卖出6.1亿、182套新房。

老潘春节回到湖北荆门沙洋老家，一个“五线”城市，中午老潘跟公安局一个老同学聚会，问及楼市，他反馈两点感想，一则湖北荆门沙洋基本没有外来人口，去年房价从3000元\平米降到2500元\平米，而且春节一楼降到2280元\平米，结果依旧卖不出，三四五线城市高库存很多楼盘可能降价也无用。二则他也高度看好一线城市和强省会城市，作为政府部门一员，他的意思是中国所有权力中心、公共资源、教育医疗以及其他重要资源都配置在一线城市和省会，没有均衡布局，怎么可能楼市也均衡发展呢？基于此，他也坚定看好一线城市。

二、深圳市委书记、市长的“房价”表态

对比一月份，深圳楼市继续亢奋，根据深圳市规划和国土资源委员会发布的1月份楼市数据显示，1月份新房成交均价再攀新高，均价已达46515元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%。当然，一个月的推盘与新盘结构比如高端豪宅上市拉升均价有很大关系，但在本来2015年就飙升的前提下，2016年深圳房价继续上扬，无疑给政府还是或多或少一些压力。

就在昨天2月4日，深圳市长许勤在出席发布会时明确表示，“我也觉得深圳房价确实涨得太快了，与其他城市不在一个步调上”，其续称，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。

许勤指出，影响深圳房价的因素比较多，主要包括需求侧和供给侧。由于深圳年轻家庭多，市民收入持续上涨，城市综合环境不断改善，加上市民购房消费的固有理念，深圳市民的买房意愿十分强烈。

从供给侧看，尽管深圳去年土地供给，人才安居房和保障性住房仍在增加，但整合城市的土地资源是有限的。两方面因素共同作用，让深圳房价不断上涨。许勤表示，为把房价稳定在合理区间，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建设，一方面研究调控政策，也希望大家都来讨论，如何能稳定房价。

与之对应之前的1月28日，深圳市委书记马兴瑞在广东人大会议深圳代表团开放日上，面对媒体的提问，公开表态：”上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历的年轻人。深圳市政府也在考虑应对方案。”马兴瑞表示，2015年深圳在全国的大中城市的房价的涨幅是第一的，“我拿到的数据是涨了40%多，房子受制于土地空间的影响，深圳在人居环境创新创业方面又都吸引着很多年轻人，对住房有硬性需求。客观来说，上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历的年轻人”。

三、支撑2015年深圳房价暴涨的几个要素

支撑深圳楼市2015年房价暴涨有很多因素，人多地少钱多是最通俗也最直接的解释。具体而言，有三个现象和关键支撑点值得一说。

1，可怕的共识

楼市的共识预期，是巨大的力量。

2015年中国楼市最大的共识是一线强，二线有好有坏，三四线普遍不行，这种认知一旦取得共识，全国所有的“资金”，无论投资客，还是开发商，还是消费者……都砸向一线城市。

这种情况下，一线不涨，才怪！

共识是可怕的力量，老潘在近1个月，至少听闻10家百强房企要进入深圳的决心。比如融创，旭辉、星河湾等等。而老潘春节回湖北荆门沙洋老家，一个“五线”城市，中午老潘跟沙洋公安局一个老同学聚会，问及楼市，他反馈也是看好一线城市。对楼市他谈了两点切身感想，一则湖北荆门沙洋基本没有外来人口，去年房价从3000元\平米降到2500元\平米，而且春节一楼降到2280元\平米，结果依旧卖不出，三四五线城市高库存很多楼盘可能降价也无用。二则他也高度看好一线城市和强省会城市，作为政府部门一员，他的意思是中国所有权力中心、公共资源、教育医疗以及其他重要资源都配置在一线城市和省会，没有均衡布局，怎么可能楼市也均衡发展呢？基于此，他也坚定看好一线城市。

2，深圳良好楼市基本面，决定长期必上涨

从中长期而言，深圳房价还有增长空间，深圳良好楼市基本面和肥沃楼市土壤是支撑因素。一则有独特和重要城市定位的城市发展后劲都很强，深圳城市定位独特且前瞻，中国创客中心，中国创新中心，都知道北京是中国政治中心，上海是中国经济中心，而深圳则是中国创新中心。从长远和商业社会逻辑来看，创新才能引领一个城市的二次升级和飞跃发展。深圳未来5年要打造中国硅谷，深圳是民营经济发展特别成熟，成气候且涌现大批华为、腾讯、平安大企业的城市。其二，产业结构，深圳产业结构升级是全国最成功的。深圳高端服务业已经形成规模，金融、科技、文化和物流四大产业已经超过60%，也支撑了GDP8.9%的高增长和全国老四的城市排名，深圳每年60万的人口净流入、随产业看人口，随产业看收入，随产业看地产，决定了深圳楼市的收入面和整体强劲购买力。其三，看人口面，深圳是一线城市中唯独移民化最典型、最充分的一个城市，按照目前官方数据，北京和上海外来人口与户籍人口比例基本上是1比1，广州应该是0.5比1，但深圳是2比1，这就好比，同样一套房子，深圳的房子被抢购的力量是北京上海的2倍，是广州的4倍……大格局下，深圳房价上涨的动力更强劲。

3，可怕的投资客

短期而言，人多地少钱多是最通俗也最直接的解释！中短期而言，深圳创业板，新经济，互联网，金融产业、股市获利等让2015年深圳资金近乎“泛滥”，获利进入深圳楼市推高房价是必然。

但更值得一提的是，每一轮房价的疯涨，大多都有投资客的火上浇油。2007年深圳楼市的暴涨最高峰曾经有40%是投资客。而时刻8年，2015年深圳楼市的暴涨同样有投资客的”加油“。

深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，一个典型的现象是“现在很多投资客只准备短炒，手里只有一两年的月供资金，这种做法在房价上涨时没多大问题，但一旦楼市下行，风险就很大。

四、深圳楼市2016年上半年预测

就在市委书记、市长讲话前，大多人对深圳楼市2016年上半年是继续看好，但2016年下半年何去何从，是横盘，还是调头向下，还得再看，这个观点，算是大部分人的观点。

但从最近来看，从中央和深圳市政府领导人对深圳楼市的态度而言，并不乐观，2015年的暴涨和2016年一月的继续上涨给深圳政府一定程度的压力，这个时候的市委书记和市长的表态无疑正是时候。对于2016年深圳楼市有几点值得关注。

其一，深圳房价即使暴涨了，2016年也不可能大涨大跌，核心在于看好深圳这个城市的竞争力，深圳不是产业空心城市，而是创新城市，是产业升级成功的城市，从观念上来说，中央乃至地方都能够接受中国660多个城市有的涨有的跌的分化格局。不会因为绝大多数三四线城市房价下跌就质疑看不惯北上广深上涨过快，这是对中国楼市分化格局的理性认知。

其二，深圳供给面2015年是500万平方米，2016年600万平方米，从供应量层面并没有太多改变，而需求面，基于自住需求并没有本质改变，而投资需求在高位的2016年，预计会退怯、冷淡很多，

其三，政策层面，单独针对一线城市和打击不利于深圳楼市稳定健康发展因素开始显性化。其一是中央针对首套20%，二套30%的首付款优惠，唯独单独剔除了五个限购城市，但这一点只是情理之中，只能说明非限购城市楼市相对悲观；其二，深圳市银行针对不合理的炒房尤其是中介联合炒房进行打压了。据说工商银行深圳分行拟定对从事中介的人员购二手楼申请按揭借款人必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款，并且也准备停止受理中介员工及其配偶的贷款申请。其三，从市委书记讲话而言，深圳政府对楼市调控核心是提高保障房，扩大深莞惠合作以及多整备一些土地，这一点更多是针对保障房层面，而非商品房，而市长讲话谈及调控政策，希望大家都来讨论，如何能稳定房价，说明一则调控政策还没有明确，二则定调是稳定房价，而不是针对上涨的房价打压，稳定二字显然是定调，三则谈房价在合理区间，就说明大幅度上涨不合适，大幅度下降也不合适，合理最重要。其实深圳GDP8.9%，是不是说明深圳房价增长不超过10%就算合理了呢？

无论如何，2015年深圳房价“客观上”已经大幅飙升，2016年深圳房价从各方面来说应该“稳定”一些、“识趣”一些！