做地产你还有激情吗？精筑3.5模式是个开始
10多年前做地产，业绩爆发，奇迹不断，大家激情而澎湃；今天做地产，高地价高库存、白银时代、利润走低……做地产越来越没当初的感觉！
朋友圈有个段子说，如果今天离开房地产，你还能做什么？答案是一脸茫然。
一些互联网大佬说，很多开发商，接受新东西很慢，又缺乏互联网般“二次创业”的激情！
必须找点“激情”，必须找到地产新活力，新动力
地产可以没有黄金时代，但一定要有“创新时代”
对此有家百强闽企反复走访台湾地产界，新理念，新概念，新模式，“大陆地产PK台湾地产”之后，无论是产品设计领域的文艺范，还是服务领域“好房子是保养出来的”的物业理念……禹洲地产（股票代码：01628.HK），在这个立冬的年份推出了一个温暖的、激情的房企转型升级新思路即禹洲精筑3.5价值体系横空出世。
一、居住趋势：“消费端口”变了，供应端口必须跟上
曾经禹洲针对“新时期做什么样的楼盘，消费者才买单”的问题调研了众多80后、90后（因为他们未来会成为住房消费主力），但禹洲调研沟通后发现，传统楼盘产品理念，服务理念在强调个性、文艺、小资、自我的80后，90后面前根本不Care，禹洲也在追问，到底做什么产品？提供什么样服务？才能博得未来80后、90后的“芳心”？
事实上，在老潘看来，回答这个问题，我们得深刻认识到中国整个社会的消费观和消费偏好正在改变，不是因为时代变了，更多是中国人口结构变了。当80后、90后、00后越来越成为消费主流，当50后、60后、70后消费越来越保守和边缘化，整个社会消费偏好正在大转移。我们看到，50后、60后、70后更多是受苦、拼搏和保守消费的一代；而80后、90后、00后大多是个性、享受、彰显自我的一代，不同时代的文化烙印，造就了不同时代人群的消费偏好差异，这种差异也必将影响房地产领域的消费观。
未来房地产的最大错误，可能不是你的房子“材质”不好，而是你的房子“味口”不对！
反观过去，房地产黄金时代叫“刚需时代”，解决的是房子“有和无”的问题，于是开发商都在做“批发建筑，批发生活”、大家买的房子都差不多；今天和未来白银时代叫“改善时代”，这个时代典型特征是产能过剩，大型企业都有好多库存，这个时代的重心在于解决房子“好和坏”的问题，特征是“个性房屋”和“城市新兴生活方式”的提供。
如此，既然“消费端”变了，那么“供应端”改变就只是时间问题，而禹洲精筑3.5价值体系，算是先行者。
二、精筑3.5价值体系：给房子带来更多“激情”
在禹洲看来，今天的土地只会比昨天少，客户只会比昨天挑，工艺只会比昨天好。
传统的房地产关键要素地段、户型、容积率、楼间距等，越来越不是80后、90后关注的敏感要素，或者这些都沦为房子的基本要素，而房子社区的“温度的，社交的，场景的、智能的、开放的”的一系列软性功能开始备受青睐。老潘曾举过例子——移动互联网时代，没有与手机建立互动的房子就会OUT，而这只是软性功能的一种。
禹洲精筑3.5模式，强调产品端的3个加码和服务端的1个调仓，对此，禹洲的文字解读很押韵，但内涵更是饱满。所谓3.0，就是在社区之中
把“建筑技术”做成“建筑艺术”
把“暖场”做成“暖心”
把“客户”做成“用户”
体现为产品层面的3个加码；
还有有一个在产品之外的“来自宝岛台湾的台式礼宾服务”的创新，此为0.5，属于最新的尝试和探索，禹洲定义为0.5，体现的更多是谦虚和未来想象空间巨大。
三、艺术化：告别生硬的建筑，迎来人文的社区
对于房子，我们也看到，中国房地产已经从过去“质量时代”，进入“品质时代”，然后慢慢进入“品味”时代。
过去大家一直都说房地产是冰冷的建筑，钢筋水泥中透露着无尽的寒气，缺乏文艺的气息。
更多的痛点是，建筑在中国过去大规模、批发式、标准化的生产，一度被认为建筑垃圾，白银时代，80、90后文艺偏好必将对“批发模式”开炮，让建筑从技术走向艺术，让建筑从冰冷走向文化，什么是有品味和情趣的建筑。让我们来看看台湾的社区建筑，你会觉得，大陆建筑为什么不可以呢？（以下是禹洲地产考察台湾居住社区的建筑艺术化的真实照片）
未来的好房子，一定不在于房子单一的居住功能，而在于好的社区氛围，好的社区配套与文化，一定是让生活回到家，回归到内心，去聆听内心最想要的生活，是一种精神世界的美好。禹洲精筑3.5价值体系首先主打的就是文艺社区，让居民天天沐浴在文艺的氛围中，无论小孩还是父母，老人，在社区各个地方注入更多文艺的细胞，生活情趣的建筑，让冰冷的建筑走向情趣和文艺。我们试想，如果小孩子从小居住在这种艺术环境中，他们的审美情趣和艺术细胞是不是会大为不同，这也是禹洲精筑3.5体系所想要呈现的一种大情怀！与之对应的，老潘想到了广州时代地产的文艺生活家的战略定位，深圳深业上城将全球唯一的莫迪里阿尼·巴黎学院派艺术馆引入到社区之中……这些都是一个开始，但更是一个趋势。
禹洲的艺术社区，也开始从南京、厦门开始加速布局全国。我们看到了社区各个关键生活、休闲场景的改变，未来在禹洲小区，将发生一场艺术的“场景革命”。比如艺术的围墙、社区原创艺术雕塑、艺术挂画、入户大堂原创吊灯、艺术感十足的楼栋号、单元号、社区内部导视系统……这一切，都在建筑艺术化。
四、体验——从关注物到关注人，清除社区痛点
居住，其实有N多痛点，只是我们缺乏发现痛点并清除痛点的决心
未来的房地产，是买方的时代，房地产社区会从关注“物”的保养到关注“人“的需求满足
关注“物”更多是聚焦社区建筑和景观的“保养、保洁、保安、保绿”的维护层面；
关注“人”是从居住痛点的解决和各种居住需求的最大化满足层面。
这个逻辑的转变，迎来了房地产真正意义上的生机和活力。在居住上，老潘也看到杭州万科类似已经将人的居住指标之一，晚上8点的社区亮灯率作为“好房子、好服务、好社区”的考核标准，老潘更看到，禹洲地产将居住体验作为精铸3.5战略的重心之一。
以人为中心，以人的社区生活更便捷、更舒适、更实用等为出发点，禹洲在体验环节大下功夫。比如禹洲社区的屋顶上竟然出现空中花园，一直以来，我们都关注了楼盘东南西北的四面景观，但恰恰忽视了屋顶即“第5立面”的改造和新兴生活方式，屋顶“空中花园”体验特别爽，白天在屋顶上作为“空中会客厅”接待来访的亲朋好友，绿色、开阔、舒适、有逼格；晚上可以屋顶花园上瞭望星空，沉醉于城市夜色，让自己安静宁静的想想自己的心思。
比如为什么是感应式门禁？曾经一个案例是冬天开门是钢铁门，伸手拉门会很冷，就为了这个生活的细节痛点，禹洲改变了感应式门禁，不须伸手，门自开自关。
比如酒店居住一拔卡，电全停了，睡觉前一键按下，整个房屋的灯全关了。所以禹洲把这个做法引导各个精装修楼盘中，一键智能灯控就诞生了。
……
禹洲，在以人的需求为起点，脚踏实地却又创意无限的解决居住的痛点，更多的体验，我们看到禹洲阳光晾衣房；双入户大堂的密码信报箱、碎纸机、阅读沙发，还有每个楼栋门前的垃圾冷藏柜；地下车库的灯光柔和系统、墙地面艺术处理、空间极致利用（手推车、洗手池、业主储物柜）、车道防汛挡水闸等；
左图为普通车库，右图为禹洲采用的防汛挡水闸
五、开放，重新定义和拉近“邻里关系”
“开放”是未来社区的一个方向，体现在两层含义，其一是房地产进入“功能和服务+”时代，为什么是“+”，因为消费者早已不满足居住仅仅等同于空间的遮风避雨和宽敞。而是更开放，更植入新的居住功能，生活功能，服务功能，有些企业叫生活家服务体系，有些企业叫一站式居住服务平台。某种程度上，未来社区就是一个消费的平台。其二是消除城市邻里之间关系的冷漠，强化邻里公共空间的社交化，场景化，开放化，高房价时代邻居都是社会中上产阶级，邻居与邻居之间都希望建立邻里良好关系，兴趣关系甚至是业务合作关系。
禹洲强调的社区“开放”就是一种社区功夫服务体系和家居智能化体系。例如模块化网络宅配、欧标插座、社区WIFI、O2O禹佳生活馆、BIM综合网管优化（线路集中美化处理）；比如为什么是社区WIFI，禹洲的朋友举了个生动的例子，美国人出国了，到处找健身房，中国人出国了，满地找WIFI，这个时代WIFI已经成为社区的刚需，同时也让业主更多不要蜗居在卧室WIFI里，而是走向社区公共休闲空间。
六、好房子是保养出来的，好价格是服务支撑的
特别值得一说的是，禹洲3.5精铸的“0.5”，他虽然只是0.5，但一旦让物业服务的最大化的释放，让物业服务走心，他会从0.5到5。此次禹洲物业服务的0.5是一种自谦的说法，0.5意味着禹洲地产将从南京吉庆里项目开始，引入怡盛物业的服务理念和机制，怡盛物业即台湾豪宅物业管理第一品牌，国际顶级物业管理顾问，禹洲物业将为禹洲吉庆里提供国际化的台式礼宾服务。在台湾豪宅物业理念中，“好房子是保养出来的，好价钱是服务支撑的”，这句话值得每个大陆物业人深思和反省。老潘也知道太多的案例，凡是物业服务很好的城市社区，比如万科，绿城物业、福州伯恩等其二手楼的租金往往都比周边同类、同档楼盘贵出几百元到几千元不等，这就是好房子是保养出来，好价值是服务支撑的。本次禹州地产，将引入台湾豪宅物业服务机制，服务体制，引进核心人才，希望对大陆的物业做些改变。
未来的中国地产，一方面还有大量过剩的房子，一方面又有大量居住的痛点，多并不代表好，一切居住痛点都是开发商创新求变的起点，而禹洲精筑3.5模式，在这场持续重生的地产激情与创新通道里，只是一个开始！
码字灵感：部分源于禹洲南京品牌发布会，部分源于老潘好友水哥（禹洲董事局主席林龙安先生的助理陈安）和来自台湾的禹洲吉庆里物业经理魏女士的精彩沟通
码字地点：深圳福田
【以文会友】地产爱好者老潘，双硕士，相继主编房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》等。
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