ViiNet房地产市场报告 | 旧金山湾区住宅市场
宏 观 经 济
美国8月份的失业率为3.7%，同比下降0.1个百分点。当月美国非农业部门新增就业岗位13万个。劳工部的数字显示，8月份美国非农部门就业岗位增幅高于今年平均增加的岗位数量15.8万个。其中技术服务、社会救助、商业服务、健康护理等领域就业有所增加。当月美国员工平均时薪为28.11美元，同比增长9%。
截止到8月31号，旧金山湾区失业率为2.7%，与去年同期持平，环比下降0.2%。San Francisco市区失业率为2.3%，环比下降0.1%，同比下降0.2%。San Mateo County失业率为2.1%。
旧金山湾区作为美国西海岸的金融、科技中心，其失业率常年走低。全球著名的科技中心“硅谷”坐落于旧金山湾区。同时，凭借西海岸得天独厚的地理优势，旧金山湾区的房地产市场吸引着全球各地的投资者。并且湾区优秀的教育资源也更成为中国投资者们首要选择的一大原因。
住 宅 市 场
San Mateo 地区
按住宅类型划分：
独立住宅：销售价格中位数为154.7万美元，同比上涨3%。独立住宅成交量340个，同比下降10%。市场库存量同比上涨1%，为527单。新挂牌房屋数量为382个，同比下降15%。独立住宅在挂牌市场上的时间延长，为14天，同比上涨17%。
公寓住宅：销售价格中位数为102.5万美元，同比上涨14%。成交量为113单，与去年同期持平。市场库存量上涨35%，为144个。
Santa Clara 地区
独立住宅：销售价格中位数为119万美元，同比下降8%。独立住宅成交量875个，同比下降7%。市场库存量同比上涨13%，为1564单。新挂牌房屋数量为947个，同比下降11%。
公寓住宅：销售价格中位数为84万美元，同比下降11%。成交量为329单，相比去年同期下降6%。市场库存同比增加58%。
Santa Cruz 地区
独立住宅：
销售价格中位数为87.5万美元，同比下降5%。独立住宅成交量165个，同比下降10%。市场库存量同比上涨10%，为589单。新挂牌房屋数量为203个，同比下降13%。
公寓住宅：销售价格中位数为66.2万美元，同比上涨10%。成交量为42单，相比去年同期上涨11%。在挂牌市场上的天数中位数为26天，同比涨幅达到136%。
八月，旧金山市区的房屋住宅的交易活动与去年相比，销售价格有所上涨，但投资者的热情有所下降。如果将整个旧金山市区的可售房屋在挂牌市场上售完，需要2.1个月，同比下降4.5%。
按住宅类型划分：
独立住宅：每英尺价格中位数为993美元，同比上涨4%。销售价格中位数同比上涨0.7%，环比下降2.2%，为162.3万美元。与去年同期相比，成交量下降7.2%，为190单。
公寓住宅：每英尺价格中位数为1161美元，同比上涨3.5%。销售价格中位数为127万美元，同比上涨7.2%，环比上涨1.6%。公寓住宅成交量下降15%，为231单。
本月，旧金山市区房屋市场上新挂牌的住宅数量呈现下降趋势，独立住宅为176个，同比下降30%，公寓住宅为244个，同比下降20%。
租赁市场趋势：
八月，旧金山湾区不同区域租金走势如下：
（以一室一厅为例，单位：每平方英尺）
一室一厅 环比 同比
San Francisco $3600 -3.2% +2.9%
Mountain View $3450 - -3.4%
Palo Alto $3150 - +6.4%
Redwood City $3010 - -7.1%
Santa Clara $2950 - +5.4%
总结
根据Union Bank of Switzerland公布的年度全球房地产泡沫指数的报告来看，旧金山市是全球被过高估值房产的城市之一，同时指出旧金山是全美存在极高房产泡沫风险的城市之一。
八月，旧金山湾区的房地产市场表现并未达到投资者心中的预期。湾区整体的住宅销售价格同比增长，但成交量呈现下降的趋势，市场上出现库存囤积的迹象。各类型住宅在挂牌市场上的天数都有不同程度的延长。整个湾区市场上新挂牌的住宅数量也有所下降，买卖双方都处于对市场观望的状态中。建议投资者谨慎入市，依然保持静待良机的心态。
数据来源：
MNS、美国劳工统计局、Zumper
https://www.bls.gov/eag/eag.ca_sanfrancisco_msa.htm
https://mlslpub.blob.core.windows.net/cms-content-assets/media-center/2019/MLSL_MktInd_Snapshot_Aug2019.pdf
https://www.zumper.com/blog/2019/08/san-francisco-bay-area-metro-report-august-2019/