熟能生巧之好好理解IRR

（原文发表于2018年）有读者邀请我写一写IRR的事情，对于名词解释我一般都是比较怵的，因为写到最后都会变成抄来抄去。但我也觉得现在市面上对IRR的所有文章，大多都很专业，非常教科书，同时也相对的，较为刻板，很多概念原理读的很累。以下我也来尝试用我的办法理解IRR。一、什么是IRR（内部收益率）概念很重要，究其本源意义：就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。这个怎么理解呢。1、先提个问题，2017年的100万元人民币和2018年的100万元人民币哪个更加值钱？答：也不用从汇率、可比物价这种考虑，只需要想想2017年100万元存个余额宝，2018年就有104万元了，当然是2017年的100万元更加值钱。以2017年作为基准时点，按照余额宝4%的年化利率，2018年的100万元在2017年就值96.2万元，那么96.2万元就称为折现值，4%称为折现率。2、再提个问题，有人花了20万元买了台车，租给别人开了3年的顺风车，按提成收钱，三年的收益分别为8万、4万、4万，第三年结束的时候把车按照8万元卖了，问投资顺风车做3年，和啥都不干存余额宝（4%年化利率）哪个强？答：计算很简单，因为投入了20万元，最后拿回了24万元，我们可以模拟要多少本钱投入才能赚到这个24万元，分开算，第一年收入8万元，折合本金是8/（1+0.04）=7.7万元，第二年收入4万元，折合本金是4/（1+0.04）^2=3.7万元，第三年收入（4+8）=12万元，折合本金是12/（1+0.04）^3=10.7万元，相当于本钱22.1万元。可以看得到，肯定是开顺风车比存余额宝赚得多，折现的本钱比原始的本钱多。根据IRR的定义，其实也可以算一下IRR，看看到底有多少利率的理财产品才能比得上投资顺风车的收益。期初第一年第二年第三年投入或收益-208412用Excel表的irr公式拉一下，就能知道答案，公式就是irr（value），最后的结果是9%，就是说如果有理财产品年化利率要达到10%，才能比投资顺风车高。当然常规的算法是插值法，这个就不提了，网上都有。有人会觉得奇怪，20万元赚4万元，其实是赚了20%的净利率，年化收益率应该是20%/3=6.7%，为啥irr能算出来9%，理由就是算的过程中机械得算年化收益率并没有考虑本金的归还，计算基数是20，而irr的计算过程中本金是不断减少的过程。3、IRR图形我比较喜欢图形，所以从网上抄了一张图下来看看，很美的图：

注：净现值等于零时的折现率二、IRR在房地产中的应用及注意事项从上面可以看到，irr其实反映的是项目的收益率，即：在项目中沉淀的每一分钱所能产出的回报率，并用于和银行利率、通胀率等外部指标进行对比，从而评判项目好坏。1、计算持有的经营性房地产物业若项目为全可售，在房地产企业普遍采用的高周转策略之下，项目开发的IRR会奇高无比，已经失去了参考意义，房地产企业会更多的用销售净利率这个指标去评判项目。但是不可售的经营性物业，由于没法一次性变现算净利率，但是存在非常明确的一次性净投入，后期稳定收益产出的特点（后期大修费用可以分摊不至于变号），所以只能采用IRR去评价。国外的物业大多持有经营，所以IRR使用非常普遍，就算要资产证券化，机构或小散也是要看稳定IRR收益的。2、项目层面IRR和股东层面IRR项目层面的IRR一般都是采用经营性净现金流量去计算，融资一般不参与计算，因为算的是项目本身的收益情况。此外股东层面的IRR一般都是通过股东的投入和产出的净现金流量去计算，算的是股东回报的收益率。

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