解决20年租赁期限的常见手段及效力
本文是财富传承君之道的第265期文章
土地租赁合同的期限最长为20年，但实践中，合同双方（特别是承租方）可能希望约定更长的租赁期限，以便获得稳定的租赁关系，甚至只有获得较长的租赁时间，才会投入更多生产资金，以便获得更大的收益。因此，合同双方可能通过各类手段，意图规避20年租赁时间的限制。今天，我们将了解解决租赁时间限制的常见手段及其效力。
一、通过签订补充协议延长租赁期限：补充协议无效
在原合同之外签订补充协议，另行约定超过20年的租赁期，这类做法其实并不被认可。广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终11690号案件中，《土地租赁合同》约定租赁期限为二十年，涉案《土地租赁合同补充协议》将租赁期限延长十年，致使租赁期限变更为三十年。而该三十年租赁期限的约定，违反了法律效力性强制性规定，超过二十年部分无效。因此，涉案《土地租赁合同补充协议》无效。补充协议作为原合同的重要组成部分，是对原合同的补充或变更，计算租赁期限需将两者整合计算，如此一来，租赁期限仍受到20年的限制。
二、通过赠送方式延长租赁期限：赠送时长与原时长合并计算
广东省东莞市中级人民法院(2018)粤19民终7904号案件中，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与邝国强继续使用25年，即邝国强对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与邝国强使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送邝国强使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，法院采信邝国强的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。
赠送的期限只是不收取租赁费，但是并不影响其属于租赁期间的性质，除此以外，虽名为赠送，实际上双方可能已达成默契，收取费用的租赁期间以高于市场价格的方式收费，以此弥补赠送期间的费用。
此类情形中，法院对无效部分的费用退回也作了较为细致的说明：广东省佛山市南海区人民法院(2019)粤0605民初1414号案件中，《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10689天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈公司应退回无效部分的物业使用权出让金及物业管理费。涉案合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，法院酌定被告以84297.34元为本金从原告主张权利之日即2019年1月14日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分法院未予支持。
法院的这种处理方式，既不认可超出20年期限的效力，也不让任何一方因此获利，基本遵从了权利义务对等的原则。
三、通过到期后自动续期延长租赁期限：前后期限总数仍可能受限
当事人为了能够在租赁合同到期后顺利达成新的协议，而不再重复协商，有时会约定在合同到期后自动续期，但该等约定仍存在风险。广东省佛山市顺德区人民法院(2018)粤0606民初13853号[i]案件中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用至二○四八年八月三十日止。”以及租金发票是写2014年5月31日至2048年8月30日租金173766元的内容理解，本案的租赁期限是一个整体，是一直至2048年8月30日止，本案合同超过二十年的租赁期限部分无效。
由此可知，法院可能会将自动续约的租赁年限与原租赁年限合并计算，总数仍受到20年的限制。如此一来，这样的约定也无法达到当事人的目的。
四、通过将租赁合同转变为其他类别的合同延长租赁期限：仍受限制
因为租赁合同的租赁期限需要遵守20年的限制，因此部分当事人会将租赁合同转变为其他类别的合同，意图规避该等限制，但满足租赁合同要件的合同并不因为合同名称而不受法律限制。
1.转变成《房屋使用权合同》
在山东省临沂市中级人民法院 (2019)鲁13民终2123号案件中，根据双方当事人所签《房屋使用权合同》约定刘志法一次性向临沂市兰山区农业机械局交纳“投资款”75500元，即享有涉案8号经营房的使用权，使用期限为三十年，期间刘志法只有使用权，在使用期内，无权变卖，同时对房屋的管理、维护等作了具体约定的事实，该合同完全符合租赁合同的特征。在一审法院审理的（2016）鲁1302行初字第103号案件中，刘志法认可其租赁涉案房屋的事实。因此，一审判决认定双方当事人之间存在租赁关系正确。
2.转变成《合作开发合同》
广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2772号案件中，双方签订的《拉域一组村口三产安置用地合作开发合同书》约定，由拉域一组提供涉案的第三产业用地使用权，天富公司全额提供资金，双方合作开发，天富公司以支付土地红利方式有偿使用土地并独自经营，拉域一组按年度收取固定利益即土地红利，合同合作期满土地由拉域一组收回，地上建筑物及装修物等附着物归拉域一组所有，拉域一组不参与经营，不承担经营风险。由于双方不共同经营、也不共负盈亏及共担风险，协议内容不符合联营合同的本质特征，该合同属于名为土地合作开发，实为土地租赁，故本案的《拉域一组村口三产安置用地合作开发合同书》应当认定为土地租赁合同。
五、律师小结
在审核租赁合同时需要特别注意：
1. 虽名为租赁合同，但实为买卖合同，不受租赁期限限制；
2. 虽名为合作合同，但实为租赁合同，仍受租赁期限限制；
3. 租赁合同到期后自动延期或赠送租赁期限的，仍需受到租赁期限限制。
《合同法》第二百一十四条规定二十年最长租期的目的在于，避免一次性约定过长的租赁期限影响租赁合同中一方当事人的权益，从而帮助租赁合同的当事人适时调整交易条件。另一方面，为维护稳定的交易流通关系，《合同法》第二百一十四条亦规定双方当事人有权在其认为延长租赁期限有利于实现涉诉土地的使用价值和经济价值时续订租赁合同，续订合同的租赁期限应自续订之日起算。
有鉴于此，对于有此类需求的客户而言，律师可以考虑从以下方式设计交易模式：
1.在租赁合同的条款中增加优先承租权、优先续租权的约定，通过此方式为客户续约争取更有利的条件；也可同步要求出租方提供担保，以保障续租权利；
2.以一方出资，一方提供土地使用权等方式合作开发，约定风险承担及利益分成方式；
3.以不同主体的名义签订租赁合同，合同期限相衔接，再行约定转租权及签订转租协议。
目前法律规定及法院实践仍对租赁期限把控较严，以各类方式规避该等限制仍可能不被法院认可。所以除了对租赁期限或者合作方式作出特别约定以外，仍然需要在条款中增加关于租赁期限到期之后无法续约的处理方式，例如成本分担、利益分成、已建造房屋的归属及补偿等。
[i] 同类案件：广东省佛山市中级人民法院(2017)粤06民终11390号
【拓展阅读】湖南省益阳市中级人民法院(2019)湘09民终900号案件
蔡华斌与陈才良签订《房屋租赁协议》，约定“1.该房屋从2005年11月1日起租赁给陈才良至2033年11月29日止，租赁期28年。2.租赁期内陈才良有权改建该承租屋…3.租赁期满，房屋产权归陈才良所有，其土地所有权依法属国家所有。4.该租赁成交后，蔡华斌无权收回或另租给其他人。”可知双方对于案涉房屋的约定不仅仅包括使用权的转移，而且包含了房屋处分等所有权转移的内容。另，案涉合同约定“房屋租金11万元一次性支付”，相对于蔡华斌74800元支付给益阳市衡龙桥镇工业办的房屋集资抵押款，陈才良支付的对价远高于蔡华斌获得房屋支出的款项。综上，结合双方当事人对案涉房屋约定的内容，蔡华斌与陈才良签订的虽名为房屋租赁协议，但实质为附带房屋租赁特征的房屋买卖合同，双方之间应为房屋买卖合同关系，故蔡华斌与陈才良之间不应适用合同法中关于租赁期限不得超过20年的规定。
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