拨开迷雾和争议，还原一个真实的南沙楼市！
公众号后台回复 “进群” 即可获取交流群二维码
南沙失去了黄金10年，还能再起飞吗？
南沙，应该是大湾区内最具迷雾和争议的概念板块了。
不看好南沙的人认为：南沙距离广州主城区有50公里，产业和人口导入不足，发展建设缓慢，是个投资大坑。
看好南沙的人认为：南沙有着国家新区＋自贸区＋广州唯一城市副中心的光环，还有大片可供开发的净地，未来大有可为。
在目前这种楼市静淡市，强烈依靠外围市场的南沙，现在怎么样了呢？
本周，【楼面】团队在从深圳出发，跨过南沙大桥，前往珠江西岸的南沙实地调研，拨开迷雾和争议，还原一个真实的南沙楼市！揭开南沙楼市真相和城市建设现状。
要读懂南沙，我们首先要读懂南沙在广州是什么角色。
南沙地处珠江口，距离广州中心城区约50公里，且与中心城区之间存在大量断裂带，中间是成片的农田和香蕉林。
很多人不懂南沙，南沙离珠江新城远，但不妨碍它未来也是一个能和广州正面对杠的副中心。所以南沙最好的角色就是卫星城，而不是睡城。
其实不是每一个板块的居住客群，都得跑到市中心上班。南沙未来的居住客群并非是到珠江新城上班的人，而是在南沙上班的人。
城市的发展路径是多样化的，不一定是常规化主城区向外延伸。
只是广州规划是典型的贪多嚼不烂。同样是自贸区，去横琴和前海看看就会知道南沙有多可惜。
可以说，南沙失去了2010-2020年的黄金十年。
而因为时间错过的一切，南沙非得用更大的魄力和努力去追去争，否则南沙的前途真的堪忧。
要分析南沙，首先我们要对广州未来10年的城市框架有个预判，城市发展向东向南。
城市就业中心大概是：主城区珠城-琶洲-金融城、广州科学城、南沙主城区区域三个就业中心。
其他区域都已经基本快速推进，基本成熟，但南沙的培育期至少要放大到10年，板块成熟轮动大概遵循：蕉门河金洲-灵山岛-横沥岛-庆盛、万顷沙方向。
而这一个长周期的布局，也将重构南沙的房价体系，明珠湾灵山岛尖成为真正金融区。
而在这一个十年，南沙的作用主要是推进广州与深圳、东莞、中山的区域融合，广州18号线南延至中山、22号南延至东莞、深中通的南沙道、深茂高铁，将提供大湾区融合的交通基础。
南沙分为焦门河板块（金洲）、明珠湾板块（灵山岛和横沥岛）、南沙湾板块（南沙客运港）。
焦门河金洲板块：
新房2.8-3.2万/㎡，二手房2-2.5万/㎡
是南沙配套最成熟的板块，焦门河CBD人气很旺，但是可惜的是万达广场上的写字楼大多被改造成酒店公寓了。
这里配套完善，有万达广场、焦门河穿城而过，非常宜居。
越秀的二手房围绕金洲地铁站而建，而且入住率还不错，可住可租可售，是整个南沙目前发展最好的板块。
而且金洲板块也同步开始旧改了，拆掉破旧厂房和城中村，城市界面在逐渐更新。
明珠湾板块：
新房3.2-3.8万/㎡
明珠湾是灵山岛+横沥岛，通过坦尾桥与金洲相连，未来还有明珠湾大桥。
主打金融和总部基地，号称是“南沙的珠江新城”，灵山岛尖目前规划的项目有：国际金融中国心、南沙大剧院、中金华南国际贸易中心、国际风险投资中心...
现在你去灵山岛尖看，遍地都是正在热火朝天施工的塔吊。
而且这个板块多条水道汇集，水景开阔，天然无遮挡。
虽然现在还到处都是工地，但是灵山岛上的金科和金茂项目已经卖到3.5万以上。我一点都不怀疑这个区域未来会很好，而正因为概念太大，所以价格是有点虚高的。
南沙湾板块：
新房3.2-3.8万/㎡，二手房2.7-3.5万/㎡
1988年，霍英东在南沙湾囤了22公里的土地，当时他就是看上了南沙独特的区位，到珠江口的任何一个大城市都不算远，今天的南沙湾有着浓厚的霍家印记。
所以开发商星河碧桂园时代中交建都是从霍家手里买地。
这里因为有南沙独有的背山面海的地理位置，是整个南沙最为宜居的高端住宅区。
山海景观突出，可以看海，地处珠江入海口，虽然海水比较黄，但永久无遮挡。
附近有南沙天后共、南沙客运港、南沙邮轮母港。客运港的船次，往返香港中港城和香港机场码头，和香港往来非常方便，所以也有不少香港人来南沙买房。
北边将形成一个海洋文化休闲为主体的海上客厅节点；
在中部，结合邮轮母港以及连接港澳的客运港，形成一个游憩商务区，体现南沙湾作为广州出海口门户的职能和风采；
而南边，是早已形成气候的以粤港合作、文教创新园区为主体的湾区中部科技创新区。
走遍南沙，我认为南沙最值得投资的是：金洲二手房，可居可租可售。2万出头就可以淘到万达广场附近的房子。
南沙买房要遵循的两大逻辑是：
1.南沙新房和二手房有价差，所以坚持优选二手房
金洲板块二手房便宜过一手房，位置很好的二手房，一河之隔，位置更差的新房竟能卖得比二手房要贵，就因为一个新一个旧，就造成这种价差。
除非你真的钱多又不住，超长期投资，想在广州买一个未来10年才用的房子，才建议去买明珠湾。
2年交房，5年配套起来，10年灵山岛尖能像黄埔科学城一样成熟。
2.南沙买房一定要考虑地铁，地铁确定了南沙的城市骨架
虽然南沙是卫星城，所以地铁去到的地方才是未来的核心板块。
你买的房子最好是靠近已通车的南沙4号线（南沙客运港-黄村）、2020年通车的22号线（万顷沙-白鹅潭）、18号快线（万顷沙-广州东站）。
南沙2-3.5万的价格放在广州乃至大湾区，大概是什么价值？
放在广州，同价位的板块就是亚运城、新塘、中新知识城，这些区域也是各有各的问题。
放在东莞，就是东莞镇区和珠海唐家湾、老香洲、金湾航空城的价格。
其实南沙2-3.5万的价格，并不贵，也很抗跌。
整个广州也就是二手房会跌一点，新房备案价还是很高，南沙还是以新房为主。
这归因于广州人的炒房意识还没有那么重。
像深圳光明，当初就是纯靠大概念炒起来的。像深圳光明科学城，就几个项目，小盘子容易炒。
当然，南沙的供应量也算不上是天量供应。
只是南沙离主城区太远，去珠江新城上班的人不住，睡城作用没有很突出，但是卫星城又没有那么快形成炒的，你就会知道概念有多重要。
其实南沙很遗憾的一点是：南沙的学区还不够强大，没有把广州那些名校分校多搞一点到南沙。
广州最优质的教育资源还是在越秀，就连经济最好、城市界面最高级、豪宅扎堆的天河至今都不能撼动广州老城区百年中小学学区房的地位，因为广州老城区的这些学校都太牛逼了，很多都没有建分校。
南沙已拥有五所由知名学校（机构）管理的名校：华南师范大学附属南沙中学、广州第二中学南沙天元学校、广州大学附属中学南沙实验学校、广州外国语学校附属学校和广州市湾区实验学校，还有华师附幼、附小。
但，这远远不够。
深圳新区最喜欢就是炒名校分校，但深圳所谓的名校分校，放在广州直接会被碾成渣渣。
如果广州能让一部分名校在南沙建分校，南沙的教育配套强一点，会对南沙的人气有很大带动。
拨开迷雾和争议，还原一个真实的南沙楼市！
有地，却没人没产业，有什么方式可以让南沙真正盘活呢？
目前有两种思路。
1.广东省政府搬迁到南沙
用行政的力量带动南沙的产业和加速整个珠三角的融合，让珠江东西两岸缩小发展差距，深圳东莞广州中山珠海连在一起，真正实现去整个大湾区的辐射。
这种做法，目前已经有二线城市已经实现了。例如合肥，市政府在政务区，省政府在滨湖新区，靠近巢湖带动周边城市。
2. 一种是引进明星企业，顺带迁入一系列配套企业
其实这一点，南沙已经试过了，但是没有成功。
特斯拉放出风声要来中国投资设厂时，南沙跟特斯拉这个项目跟了很久，最后反而被上海捷足先登。
就因为上海不仅给特斯拉土地，还给了百亿的低息贷款，这是广州所给不了的。
特斯拉之于上海临港，就像华为之于东莞松山湖，南沙就这样失去明星企业“特斯拉”。
或者像珠海横琴自贸区建设一样，只有“中”字头的央企和国企才能在横琴拿地。
在地块出让时，就要求要自持多少写字楼，要求把华南总部设立在金融岛，有条件地出让地块。
珠海横琴
而且给地时还同步要求导入产业，要真正执行到位。新兴际华和融创合作的横琴项目，就曾因为产业导入不积极，被收回预售证。
只有严格眼球，才能加快产业和人口导入，给新区增加人气。
以上这些，都是非常重要的两个条件，但有一个条件，在今日的大湾区和广州显得更加重要，那就是——南沙需要一个勇于拓荒、破除万难的改革者。
就像袁庚之于80、90年代的南山蛇口，就像朱镕基总理之于80、90年代的浦东新区。
袁庚介绍蛇口
这些新区的开拓建设，需要一个个踏实肯干的执行人，更需要一个说话有分量有超越常人的时代前瞻性才能做成这项伟大的事业。
没有袁庚对蛇口的贡献，就不会有深圳今天。没有朱镕基顶住重重压力去启动浦东新区建设，没有浦东，上海何以成为今日之上海。
想想当年的南山蛇口和浦东新区，它们所承受的质疑和压力，绝不比今天的南沙要少，但是南沙要想打破这种质疑，只能是埋头实干。
“拓荒牛”用事实来证明南沙是有前景的，是有超越广州现在任何一个区域的前景。
南沙如果有优惠的政策和一个厉害的改革者，南沙是可以破局的。
南沙也是广州在下一个10年跃迁的重要筹码，如果南沙不起来，撑不起广州出海的雄心，广州可能也会失去珠江口的绝对领导地位。
在三大板块之外，南沙还有一块位置无可替代的填海净地，那就是万顷沙。
万顷沙，三面环海，未来开车几分钟到中山，十几分钟上深中通道，，连接深圳。只有少量村庄，大多数都是填海净地，一马平川。
那天，当我和顾言在万顷沙一望无际的公路上开着车。
周围的荒草萋萋，一条条河涌伸向大海，日落时分，太阳一点点从海面上落下去，漂亮极了。
那是我第一次在珠三角看到那么开阔、周围毫无遮挡的日落。
那一幕，多年以后，还会在我心中留下深刻记忆。
那一刻，我很感慨：真是庆幸，多年以前，广州改革者那么有前瞻性，为广州预留了这么大一片可供开发的净地。这块地让广州未来有无限的想象空间。
而南沙需要一个像袁庚和朱镕基一样的改革者。
南沙等这个人，已经等了10年、20年、30年，他怎么还不来？