郁亮逻辑：万科收购普洛斯vs融创收购万达

地产八卦女说

这几天地产圈全是收购信息：前有融创借万达的钱收购万达核心资产，后有万科在普洛斯CEO梅志明的带领下收购普洛斯。

乍一看，好像两宗收购非常相似，都是定向出让。而且，物流地产跟商业地产模式似乎也很相似，都是以包租公模式为主流。那么，为什么万达是大幅甩卖物业，而万科却是大笔购进呢？

文 |  地产八卦女

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昨天，万科发布公告说，宣布组团收购亚洲最大的物流地产商，在新加坡上市的普洛斯。目标收购价格为3.38一股。以此计算，总收购估价约为160亿新元（约790亿元人民币）。

在组团持股比例方面，万科集团占股21.4%，普洛斯管理层占股21.2%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。

表面上看，万科和其他股东的持股大体相当，只相差零点几个百分点，但是从业务构成来看，真正在做物流地产生意的只有万科和普洛斯管理层。

而又因为此次定向出让的领导者是普洛斯CEO梅志明，上述资本方都是梅志明拉过来的，所以从绝对股份看万科是最大股东，但普洛斯实际控制人仍然是梅志明为首的普洛斯管理层（正如华润控制下的万科），此次收购事项是一次典型的MBO（管理层收购），万科只不过是梅志明私有化的一个推手而已。

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尽管万科收购普洛斯并没有绝对的管理权限，但很显然，此项收购仍然有重大收益。

星子记得还是在2014年5月16日，万科就借签约河北廊坊项目，宣布学习普洛斯进军物流地产——物流地产生意自此成为万科城市配套服务商战略的重大布局之一。

而从普洛斯的财务来看，此项收购简直划算得不要不要的。普洛斯毫无争议是全球物流地产霸主，根据普洛斯中国官网数据，截至2017年3月31日，普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。其中在中国的园区数量达到252个，入驻城市38个，物业总面积2870万平方米，完工物业为1750万平方米。

△数据来自仲量联行

△普洛斯进军的绝大多数都是一二线城市

普洛斯究竟有多牛？马云早在2011年就开始拿地构建菜鸟物流，但截至目前，菜鸟仍然在物流地产领域难觅踪影。而普洛斯由于布局早、经营管理专业，早已在各个城市形成重资产壁垒，占据了全国物流地产的绝大部分市场，处于垄断地位。

另外不得不提的是，普洛斯除了开发和运营部门，旗下还有全行业第一的基金管理业务。这样开发部门建成物流项目后出售给基金，可以快速完成项目退出和回款——万科参股这样的公司，自身的房地产金融化也可以快速发展起来。

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为什么物流地产跟商业地产都是包租公模式占主流，但对万达来说，重资产是包袱，对于普洛斯来说，重资产是壁垒呢？这是因为物流地产有着很明显的马太效应。

（1）首先是地少，中国各城市出让工业仓储用地都有定额指标，每年出让的地块寥寥可数，而且工业仓储用地对于政府来说不赚钱，远不如住宅或商业用地。上海为了发挥土地效益最大化，甚至将工业用地年限调整为20年。

所以我们经常可以看到政府缩减工业用地指标的新闻，比如2017年4月媒体报道深圳布吉核心地区7块工业、仓储用地调整为商住地，预示重点城市的仓储用地将持续收缩。

但是，很明显电商需求、仓储物流需求最大的就是这些重点城市。随着中国电商的进一步发展，仓储物流需求进一步加大，普洛斯在早些年代占下的坑将愈加珍贵，其物业公允价值、租金收益也将增长。

而对于万达所擅长的商业地产来说，购物中心所需的土地是稳定供应的，甚至已经造成商业过剩的局面。而且随着商业地产租金（坪效）难增长、负增长，会严重反噬投资收益。

所以从这方面看，当万达转向轻资产，不赚钱的文旅业务自然就是包袱。而普洛斯的物流地产拥有稳定现金流收益，是一个很好的资产壁垒。

（2）物流仓储客户是B2B模式，而商业地产的客户，则是B2C，可以被分流的。很明显，有限的第三方物流和直营品牌客户更容易被合同垄断。

一方面物流用地供应紧缺，另一方面已被外资垄断的物流地产格局难以打破。普洛斯私有化，这样的盛宴，难得一见。

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郁亮带领下的万科，在摆脱了股权之争的阴影后，正式步入了爆发期。

除去城市配套服务商的战略影响，万科能够频频出大手笔，相信与郁亮的理性密不可分。毕竟，王石的情怀曾经为万科设下了很多限制，如不做商业，不多元化，不拿地王.....而从郁亮理性的逻辑看，大手笔的运作，其摊薄的边际成本比“小打小闹”要小很多。

从128亿拿下印力、550亿拿下广信资产包，再到组团790亿买下普洛斯，万科的郁亮逻辑，也因此越来越清晰。