一季度销售暴增210%，负债持续改善的金辉控股，有多少水分？
出品 l 观点财经
作者 l 橙子
年报发布之前，曾跟大家聊过一次金辉控股。
作为一家闽系家族式房企，在A股与H股之间徘徊数年之后，终于在去年10月底，顺利登陆香港资本市场。成功上市让金辉控股（09993.HK）在融资渠道方面，松了口气，但也把金辉的真实财务状况摆上台面。
近日，金辉也公布了2021年一季度的经营数据，整个一季度，金辉实现合约销售额251.3亿人民币，同比增长约210%，数据表现不错，大有再度冲击全年千亿销售目标的意思。
图片来源：金辉控股三月营运数据公告
而且在负债问题上，根据此前披露的2020年年报，上市前净负债率、资产负债率和现金短债比三项指标均处于融资监管红线之上的金辉，居然在上市后的几个月迅速变为绿档。
其降杠杆之快，让人瞠目结舌，然其中是否毫无水分？也恐怕未必！
金辉公布2020年业绩
三项融资指标系数翻绿
上个月19号，金辉公布了2020年业绩报告。
报告期内，金辉控股再度与千亿销售目标失之交臂，仅实现合约销售额972亿人民币。实现营收约348.8亿元，同比增长约34.3%；实现归母净利润31.3亿元，同比增长24.7%。
图片来源：金辉控股2020年年报
虽然冲击千亿销售目标失败，营收表现也只算得上差强人意，但值得一提的是，去年上市时金辉控股几乎全踩三条融资监管红线，其中净负债率更是高达170%。而今年年报出炉，净负债率、资产负债率和现金短债比竟全在红线之下。
年报显示，2020年金辉控股的净负债率从上市前的170%，在几个月时间内迅速降低至75.3%；
现金短债比也升至1.4；
剔除预收款项后的资产负债率则下降至69%，全部处于融资监管红线之下。
公司目前可支配现金等资产也实现同比98.4%的大幅增长，达到265.9亿元，其中包括58.59亿的受限资金。
图片来源：金辉控股2020年年报
因此，单从数据来看，金辉控股上市以来的首份年报，尽管不算特别亮眼，但债务情况的确获得极大改善。可如果深入分析金辉下半年来负债结构持续改善的原因，以及金辉整体经营状况，恐怕还需给负债结构改善打上问号。
金辉控股的偿债压力
从金辉控股披露的年报数据来看，截止到2020年底，金辉负债总额为1495.49亿元，同比增长16.9%。
其中流动负债总额1126.11亿元，占负债总额的75.3%，较2019年的952.88亿元，则同比增长18%。在流动负债构成中，尽管银行借款较2019年同比减少了42.45亿元，但合约负债、优先票据、公司债券等均较2019年有明显增长。
年报显示，2020年金辉控股优先票据达到17.46亿元，相比于2019年的0.34亿元猛增。而金辉控股2020年公司债券为70.56亿元，相比于2019年的40.35亿元，同比大增74.87%。
图片来源：金辉控股2020年年报
因此在金辉控股的负债结构中，流动负债实际上占据了主要比重。这也意味着相比其他长期负债为主的房企，金辉控股的流动债务偿还压力较大，对现金流的渴求度也更高。
即便当前公司现金资产足以应对负债，但考虑到金辉当前较高拿地成本和超过7%的高融资成本，以及近两年20%左右的毛利率水平和平均10%左右的净利率水平，金辉在实际经营层面并没有高质量的营收表现来拓宽经营性现金流，提升负债应对能力。
图片来源：金辉控股2020年年报
图片来源：东方财富
从公司现金流表现来看，2020年公司实现经营性现金流26.5亿元，扭转了2019年该指标净流出56.97亿元的境况，但同期通过外部融资获得的筹资性现金流净额也从2019年的55.21亿元，猛增至113.98亿元，同比增幅达106%。
图片来源：东方财富
图片来源：东方财富
可见公司大部分现金流依旧来自于外部融资，而且在实际经营层面，如果参照2020年的销售数据，全年金辉仅实现合约销售额972亿元，较2019年888.6亿元的销售额，仅同比增长了9.4%。
因此，在负债依旧稳定增长，且现金流情况并没有获得根本性改善的情况下，金辉在上市后的几个月里迅速将负债水平降至融资监管红线之下，或许可以从全年大增的少数股东权益中找到答案。
三项指标翻绿
主因或在少数股东权益
关于少数股东权益，之前的文章我们也多次提到，这是很多上市房企用来美化财务报表的手段之一。
在资产负债构成中，少数股东权益以股权换取现金，不会记入负债，而是计作资产。因此，少数股东权益越大，用来计算负债率的分母（即公司资产）也就越大，从而摊薄公司整体负债水平。
根据金辉控股年报数据，2019年之前，其少数股东权益一直处于较低水平。2019年最高也只有45.49亿元，占全部股东权益的21%。到2020年，这一指标直接飙升至145.5亿元，占比高达40.29%，同比增长219.85%。
图片来源：东方财富
因此，从少数股东权益增幅来看，金辉控股的实际债务应该远远大于现实业绩公告所呈现的程度。而根据腾讯房产统计信息，金辉去年曾进行160亿的信托融资，要知道，信托融资正是扩大少数股东权益的主要方式之一。
所以，对于金辉控股在2020年年报中，表示三项指标全部处于融资监管的绿档范畴，至少从目前的分析来看，存在一定水分。
至于金辉一直被外界诟病的家族式管理的弊端，不在本文讨论范畴！
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