400万计划购房的德国家庭不容忽视的事实

在租金和房价不断上涨的情况下，德国正在将住房作为一个新的社会问题进行讨论。即使在像德国这样的高度发达的工业国家，房产也变得越来越昂贵，对于400万目前计划购房的德国家庭来说，以下事实不容忽视。

居住空间的稀缺

德国人口稠密，居住空间稀缺。在德国全境，仅有3.8％可作为住宅建筑空间使用。相反，仅森林和田地，即自然和农业土地，就占该国80％以上的面积。

人均居住空间增大

尽管供应紧张，但个人可用空间仍越来越大。德国统一以来，德国人平均的居住空间增加了三分之一，达到人均47平方米。因为越来越多的人独自居住，他们的公寓虽然比多口家庭的小，但平均都每个人头上却有更大的空间。德国单人家庭越来越多是因为：越来越多的年轻人在组建自己家庭前离开父母独居。

下图是德国人从2001年到2019年人均居住面积的变化：

市场似乎已经适应了这种变化：从1991年到2019年，独栋和两户住宅的建筑许可数量急剧下降。新独栋住宅的许可证减少了一半：从188000减少到90000。而建造超过三个公寓的公寓楼的建筑许可则相反：同期，这一数字从133000上升至188000。从气候保护者的角度来看，针对独栋住宅的政治阻力可能也会加剧这种趋势。

租金不断上涨

当然，建筑许可是一回事，真正完工的才是决定性指标。自金融危机以来，德国建筑许可数量一直在稳步增长：2019年达到近256000，这比2009年危机低谷时期高出87％。但是，已建成公寓的数量已经急剧下降。与2001年的28.5万套竣工量相比，还有很长的路要走。但是现在的租金水平比以前高得多。在过去的20年中，德国的租金不断上涨。即使去年爆发的新冠大流行也是如此。

住房成本上涨

有专家说，尽管租金和房价上涨，但是住房仍然可以负担得起，因为收入增加了，房地产贷款的利率同时跌至历史最低点。然而，在大都市地区，房价上涨得如此厉害，以至于低利率和高薪都难以购房。例如慕尼黑或莱茵-迈因地区：自2015年以来，法兰克福的公寓价格上涨了88％。而慕尼黑普通市民花在住房方面的开支几乎达到收入的一半。

另外，在主要城市购房比租房贵多了。因为房价与当地租金严重脱钩。

德国是个租房大国

但是一旦购置的自住房，就不必担心租金上涨或裁员了。因此，在很大程度上，购买房屋或公寓也有心理上的原因。令人惊讶的是，特别爱好安全的德国人却大部分要租房：近三分之二的德国人住在出租房里，这在国际上是非常高的比率了。在这方面，只有富裕的瑞士人才胜过德国人。

如下图是各国家庭的租房和自住房比例：

德国的自住房比例远远低于意大利或西班牙。但是，高租房率也可以看作是可靠的法律体系和可靠经济运行体系的标志之一。看看国际同比，俄罗斯的租户率最低，其次是中国和印度尼西亚。如果缺乏完善的保护租户利益的法律，人们通常都或努力保护自己：拥有自住房。