合凡资产姜海：地产基金要注重降成本

导读

合凡资产的业务范围主要集中于和中国最顶级的公司做债权，通过和大公司的合作，不断的积累投资人对我们的信用和信任，把合凡资产的资金成本不断的往下降，再去对接更优质的资产。

来源：融资中国  作者：张莹

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融中传媒：thecapital

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合凡资产创始人、总经理姜海

作为国内房地产融资的重要渠道之一，房地产基金近年发展突飞猛进。从2010年开启房地产基金元年后，国内房地产基金走过高速成长的草莽岁月，也经历房地产调控和投资分化的短期迷茫，自去年以来，房地产融资市场接连爆出负面问题，将多年来房地产基金行业潜藏的诸多“雷点”一一展现。 现在又步入艰难的转型重生之途。而随着房地产投资黄金期的消退，房地产基金业在未来将何去何从，成为各界探讨的焦点话题之一。

“降成本是房地产基金的主思路，重点是降低发行成本，我们去年集合类基金产品发行成本在12%至13%，今年上半年已降到10%以内，我们下半年则是降到8%至8.5%。”合凡资产总经理姜海在融资中国2016年股权投资产业峰会上“自揭家底”。

合凡资产是一家专注于房地产私募基金的资产管理公司，拥有业内顶尖的房地产投资管理团队以及完善缜密的投资决策体系，致力于房地产金融产品和服务的创新，为房地产业务提供灵活高效的投融资服务，为投资者提供专业的房地产资产配置和资产管理服务。和阳光100、绿地集团、东方园林、广州力迅、泰禾集团、五洲国际、中惠熙元等大型地产商均开展过项目合作，同时与国信证券、东方证券、恒丰银行、桂林银行、中信银行、嘉实财富等金融机构都有过成功的合作经验。

据姜海介绍，合凡资产是一家成立两年多的公司，发行了9支主动管理的房地产基金，投顾业务也超20亿元。虽然目前还比较年轻，但却做出了不少的成绩，目前合凡资产管理的9个基金项目已经有4个退出，成绩斐然。

目前业务主要是房地产项目直接投资、房地产企业拿地款融资等。投资区域，深耕珠三角并辐射华中及西南。长期以来，合凡资产一直坚持着四项基本投资原则：一是不做总成本超过15%的项目； 二是只做拿地款融资； 三是只在与战略和投资布局符合行业趋势的领域内投资。

经济新常态下，房地产行业进入了一个新的发展阶段。在新的市场形势下，房地产后市发展将如何走、怎么走？这不仅是业内及房地产企业迫切关心的，也是整个行业未来所要面临的重大课题。

谈及对房地产基金如何转型的思路，姜海认为主要是三点，首先是降成本；最早的一批客户多是上市公司，发行成本基本上在10%左右，因为由上市公司担保，有抵押物，如此以高信用公司做债权来积累信用，可以不断降低基金的发行成本。其次是缩短基金的流程和投资时间，由于整个经济形势，包括地产形势也有非常大的不确定因素，从缩短投资周期来讲，加快我们的周转效率，有利于更好的提高我们的抗风险程度；再次是业务转型，合凡目前基本上不考虑发“浮动收益类”基金。在一个下行的市场，很多风险是我们难以预测和把控的。

姜海表示，目前中国宏观经济在一定的周期内不是特别明朗和理想的情况下，合凡资产的业务范围主要集中于跟中国最顶级的公司做债权，通过跟大公司的合作，不断的积累投资人对我们的信用和信任，把合凡资产的资金成本不断的往下降，再去对接更优质的资产。

“我们对接项目有几个原则，不主动找项目；不吃饭、不喝酒、不送礼。”姜海称，他们与合作伙伴保持非常干净的关系，以高工作效率和好服务质量来赢得市场，因为在降息的大周期环境下，资金和收益会越来越透明。

中国的房地产基金行业在经历“黄金10年”后，进入了新的发展阶段，也进入了一个新的思索沉淀、思想碰撞的时期。随着市场竞争的加剧，更多类型资产管理机构的进场，房地产基金行业的分化也越来越明显。这一过程也在不断促进房地产基金投资策略、投资方式的日趋专业化。

关于房地产投资市场，姜海坦言，目前中国房地产投资基本以银行融资为主，与其他国家都不同。他说，目前房地产投资市场，银行做不了的给信托，信托做不了的给资管，资管做不了的给私募基金。因此房地产私募基金发展呈现鱼龙混杂状态，很多私募基金只能做高成本、资产质量低的项目。姜海介绍说，合凡资产只做上市房企业务，目前坏账率为0，这也是私募基金参与房地产市场的另一条求生之路。