浅析：《民法典》合同编之典型合同-物业服务合同
前言
对于物业服务而言，民法典出台的重大价值，可以概括为四个字：正名、开道。正名：民法典以国家基本法律形式确认了物业服务的社会地位。开道：民法典以民商合一立法体例优化了物业服务的营商环境。从此，物业服务合同完成了从无名到有名的蜕变，基于物业服务合同而产生的纠纷也即将步入更加法制化规范化的轨道。
住在城市里的我们，每一天都要与物业服务提供方打交道，接受他们的服务与管理。如今，《民法典》即将生效，我们更加有必要对物业服务合同建立进一步的认识。
02.律师释法
当前，我国并没有一部专门的物业管理法律。在审理物业服务合同纠纷案件时，法院主要依据《物业管理条例》及《物权法》的相关规定。但这些法律对于类似业主委员会自管这种物业模式都没有明确的规定。在立案、审理、执行等各个环节都会遇到问题，也加大案件审理难度。
从现有法律来看，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。业主委员会自管小区也有利于营造舒适安全的环境，更有利于维护小区和谐稳定。
本案中，该小区的业主委员会是受业主大会的委托负责该小区的物业服务，并基于《自治管理办法》与业主之间形成了物业服务法律关系。小王作为小区业主，在接受了相应的物业服务后就应该按时交纳物业服务费用。
此外，《民法典》中对于物业服务合同的当事人也没有限定为必须是有资质的物业服务企业，只要是基于与业主们的约定而提供提供物业服务的，就是适格的“物业服务人”。
03.民法典新规速递
《民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2 合同约束力-由谁签订？对谁生效？
02.律师释法
首先，应当确定该产业园区是否属于独立的物业管理区域。本案中，该产业园区内的道路、管网、绿化等均由乙开发公司自筹资金建设，道路、路灯等设施均由乙开发公司管养，路面清扫、垃圾清运等也不属于环卫部门的管辖范围，因此，该产业园区属于一个独立的物业管理区域。
其次，小王的甲公司所使用的物业虽系自建，但乙开发公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对园区内的公司均具有相应约束力。因此，小王的甲公司必须依法交纳物业费。
03.民法典新规速递
《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3 合同履行-物业费可以任性不交吗？
01.案例
小李觉得自家小区物业公司的服务质量达不到自己的预期，好多小问题都让自己不满意，但多次提出意见物业公司也没改，就以拒交物业费来表达自己的不满。几个月后，该物业公司提起了诉讼。法庭上，小李提交了一系列证据，证明该物业公司存在着诸多问题：1.家中遭小偷撬锁，导致家中孩子被惊吓；2.楼道声控灯不亮，找物业很多次，过了很长时间才来修理；3.物业监控不能正常使用；4.小区绿化不好；5.小区没有设置充电桩且没有外设电线可向电动车充电；6.天井漏雨和外墙部分瓷砖脱落，长时间无人管理。
02.律师释法
该物业公司为小李居住的楼房提供物业管理服务，小李接受该服务，二者之间形成了物业管理服务合同关系，该物业公司履行了物业管理服务义务，小李应当按照约定向物业公司交纳物业服务费。小李所提举的证据，未能充分有效证明该物业公司存在重大违约行为，及因该物业公司违约所造成的实际损失。该物业公司的服务确实存在一般瑕疵，但不构成减免小李物业费的理由，因为物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。所以，对于以上这些小事的不满，小李可以提意见、也可以与其他业主协商一致更换物业公司，但却不可以随便任性不交物业费哦！
03.民法典新规速递
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
4 高空坠物、抛物事件中的物业责任
01.案例
某日，某沿海地区正值强台风登陆，当地政府多次发出紧急预警通知，启动强台风I级应急响应，将台风预警信号升级为红色，要求各行业和广大居民切实做好避风防风措施。当日上午11时30分许，小何驾车载其11岁女儿小小何途经某小区时，将车辆停放在小区外的公路边，被小区楼顶坠落的一根长约6米、直径10公分的钢管斜插入车厢顶，造成小小何严重受伤。经鉴定，小小何构成三级伤残、七级伤残各一项。小何遂诉至法院，要求某物业公司承担赔偿责任。
02.律师释法
该物业公司基于物业服务合同，负有对管理区域内建筑物的公用设施进行检查、维修等职责。虽然小何在明知当日系强台风天气的前提下，仍无视风险带小小何外出，对此次事故应当负有一定过错，但物业公司作为小区管理人，在强台风来临前疏于防范，未切实履行好相关物业的检查、管理和维护义务，亦存在管理上的过错，与损害结果的发生存在因果关系，应当依法承担相应损害赔偿责任。
03.民法典新规速递
《民法典》第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
撰稿人：肖国生
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