形势急变下，中产终极改善选房之道
不管北京是不是世界城市，但房价挤入世界一流似乎没有争议。
富人在北京置业自然有较大的选择余地，但中产阶层呢？放眼望去北京的新房市场，还能轻轻松松的找到600万以内的楼盘吗？真的很难。
是的，你可以说“卖旧买新”，通过置换实现改善升级。就算卖掉两居去换三居，或者卖掉三居换四居，面对当下动不动就千万的新房总价，那资金缺口也差的不是一星半点，即使做按揭，几百万的贷款也是“压力山大”的节奏啊。
好吧，不行就买二手房。但二手房就真的划算吗？经过今年春节前后疯涨的一波，北京的二手房总价平均上升了一大截，从去年成交的200—300万主力区间上移到如今400—500万的段位，按增长幅度甚至超过了一手新房的水平。再加上高昂的税费，损失的年限，折旧的产品，耗费的时间和精力，想买称心如意也难于上青天。
北京中产不易，看似收入不低，但在买房问题上也是不堪一击。
抱怨归抱怨，总要面对现实，跳进楼市精挑细选，完成改善升级的大计。为什么如此执着？
不好意思，二胎已经怀上了。
什么？让『地产营销人』给出出主意？
那么，三个维度的选房建议送给你。
四居是不二之选
三居作为改善的户型已经过时了。
如果要二胎，三居未来肯定是不够用的。抛去客厅、主卧这两个必备的功能空间，两个孩子一人一间是不能少的，如果是三居这样就已经占满了。但在实际生活中，再多出一间房的作用是极大的，或者书房，或者父母为照顾第三代而临时居住，或者作为多功能空间可变使用，都非常实用。
四居才是升级换代的终极户型。但对应的市场是，四居面积太大了，180平米算小的，200平米以上才是主流。面积大带来无法承受的高总价，而经济型四居又凤毛麟角，在新房市场上难寻踪迹。
如果你能发现150平米以内的四居产品，请不要犹豫！
严格控制总价
虽然新房市场已高不可攀，但根据自身的财力状况还是要严格控制总价。寻找600万以内的总价还是比较理性安全的区间。
总价跟单价和面积相关。一方面甄选具有单价优势的项目，虽然有可能距离城区不近，但如果能有便利的交通和丰富的配套，价格早晚会实现补涨；另一方面，上面已经提到的面积要控制适当，很多项目通过产品创新可以实现面积的附加赠送，在看似经济的面积指标下实得更为舒适的空间，从而也变相提高了性价比。
买新房的好处就是可以把资金杠杆通过银行贷款实现最大化的利用，在货币放水和利率不断下行的今天，每一个购房者都应该充分利用政策条件去尽可能的多贷款。
寻找价值洼地
选择购房的区域是最令人头痛的问题。在住宅供应量不断下滑的形势下，北京各个方位区域的项目存量都奇货可居。
东部原来通州是价值洼地，但行政副中心的规划让通州成为宇宙中心，双重限购可见一斑；朝阳更不用说，连商住产品的均价都晋升至5万/平米的高度；北京北部和西北部长年无新增供应，零星项目也化为顶豪，待价惜售；以大兴和丰台为代表的北京南城是去年地王集中爆发的区域，一大批10万+正奔袭而来，导致在售项目普遍按捺不住，加价开盘，贪婪溢价。
搜寻全城，唯一的价值洼地似乎也只有西南片区——房山尚存入手机会。
在北京能找到一个还未被政策和地王绑架的区域何其之难！只怕将来板块轮动，洼地尽失，豪宅密布，改善无望。
友人说，如果以这三种维度去“寻房”，在北京是不可能找到的。『地产营销人』说，不一定！
5月21日，由央企五矿地产匠心打造的位于京西房山核心区的墅质洋房—五矿铭品，推出洋房新品，引发了蓄势已久的抢房风暴。引起业内关注的同时，也获得了市场的热烈追捧。
五矿·铭品8万建面体量，实现超低容积率1.67，全社区为5-8层低密英伦风格洋房，楼体外观赭褐色外立面搭配蓝灰色人字形坡屋顶，局部镶嵌石材，以英伦学院风的主调，打造一园、一环、十景观的别墅级园林景观。
该项目以高赠送率为特点的低密洋房，平层建筑面积128-145平，高达130%的得房率让经济型四居变为奢华四居。
壹 | 商圈交汇，交通便捷
五矿·铭品处于房山良乡商圈、CSD商圈两大主要商圈的交汇位置。道路和轨道交通优势十分明显。项目与中心城区有多条路径连接，无论是京港澳高速、京石二高速，还是京良路都可顺畅抵达市区。
而西侧800米便是房山线的良乡大学城站，未来将成为北京西南区域交通枢纽。目前房山线与9号线同台换乘，乘坐方便。2016年将北延4站，与10号线和16号线无缝换乘。房山线的大学城站还将与连接北京两大机场的S6号线同台换乘，不仅可以快速到达首都国际机场和北京新机场，还能直达大兴、通州、顺义。
五矿·铭品邻近的房山CSD商圈，以奥特莱斯为核心，集大型商业、休闲运动等功能于一体，目前已有200多家国际知名品牌进驻，该大型商业配套是区域发展的引擎。
贰 | 公园+教育，资源稀有
五矿·铭品东侧紧邻小清河成为其“后花园”，也是政府重点打造的城市景观。小清河河面宽阔，依托河两岸的湿地和森林修建了万亩森林湿地公园，有效提升了周边的生态环境，是真正意义上的绿色低碳生活居住区。同时，周边还环绕着长阳公园、体育公园、昊天公园等，绿地面积共约400万㎡，是名副其实的公园地产。
该项目也是不可多得的优质教育地产。周边汇集北京十二中等领衔的优质教育配套。
五矿铭品是真正拥有从幼儿园到中学“一站式”全能教育配置的优质大盘，其业主子女，达到入学年龄就可直接进入项目自建的幼儿园和小学，中学直接入学于北京十二中。
叁 | 中产定制，完胜四居
五矿·铭品是京西唯一为中产阶级打造的专属改善型洋房，其四房户型设计成为绝对亮点。1:1黄金比例，户型方正，得房率高达130%；170㎡豪华型四室两厅两卫户型将空间极致利用。卧室、书房、客厅、餐厅、生活阳台、观景阳台，全部具备！明厅明卧明厨明卫，三面环窗，每一个房间都采光充分。前后双露台，270度转角观景飘窗设计，尽显奢阔。
在厨房与次卧的中间设计出面积约11㎡的多功能房，可设计成儿童房。两个儿童房相邻，既保证了孩子们相互独立的私密空间，又方便父母照顾。
而在朝南方向，有一间面宽3.3米，面积约13㎡的房间，属于全面积赠送的区域，具有良好的采光，可作为老人房使用。而老人房与主人房东西侧相隔，也给到三代人各自独享空间，从而满足三代同堂的生活需求。
肆 | 学院派，英伦风
五矿铭品采用了纯正英伦学院派建筑风格，巧妙地融入了大量英伦元素，其经典风格独树一帜，与周边的学术气息相契合，凸显浓厚文化底蕴。
外立面选用最新国际潮流的轻质软瓷，不惜成本，科技环保。据悉，项目采用的软瓷材料，在国内还属首家。不同于大多数项目采用的真石漆或石材，会出现变色、掉漆、渗水等情况，软瓷材料色泽持久、拒水透气性强、质地轻柔，永远不会脱落、变色、变形，保证了永久居住的品质。
对于中产来说，改善升级的选房之道，在于清晰需求、理性判断、量力而行、出手果断。以上维度仅供参考，项目如何不如实地品鉴。
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