拿放大镜去找300万的新房

上周的一篇文章中提到,如今在北京预算300万去买房是件尴尬的事。

原话是这么说的:

原音回放 
要知道买新房如今难寻两居以下的户型,改善当道,豪宅遍地。500万起步,700万主流,1000万平常。再看二手房,去年主力成交区间在300万以内,今年二手房发疯上涨,一季度主力总价区间已上移至400—500万。300万够不着新房,也看不上二手房。

结果,『地产营销人』的微信后台炸了锅,有购房者咨询楼盘,也有业内同仁表示反对。

同业的提醒是,300万的新房还是有的,不能一概而论

于是又再做功课,查询数据,梳理市场,打算把预算300万在京到底能不能买到普宅新房搞清楚。顺便给各位一些置业筛选的建议。

大的结论是,300万以内的普宅有是有,但真的很少很少

六环外为主

根据历史成交数据,截止到4月13日,2016年北京市普通住宅成交10906套,其中总价300万以下成交5936套,占比约54%,看似比例不低是吧?但再对300万以下进行细分,六环外成交3560套,占比60%,六环内成交2280套,占比40%。也就是说大部分成交都在六环之外。

六环内再减1100套

还没完,千万别被六环内的成交所迷惑,要知道:网签数据具有延后性和欺骗性,『地产营销人』经常为此挨粉丝骂,其中非市场性成交和延迟性网签都占据不小的比例,有时连同业都看不懂,如果再附加这种因素,还要在六环内成交量上减去1100套(推导过程省去一千字)。

300万只占10%

由此可算出: 今年以来总价300万以下在六环内的真实性成交只有1000套左右,约占总数的10%。

有人问,为什么要划定在六环内?说真的,五环内的商住和六环外的普宅还是有一拼的。

最恐怖的在后面,就新增供应而言,300万以下的房源除了房山,六环内已经没有了

除了用环线维度去筛查300万的房源外,还需重点考虑一下几个方面。

一、区域热度

市场分化趋势愈演愈烈,不同区域潜力大不相同。春节后这一波房价上攻,区域之间的差异表现极为明显。具有明确政策利好和地王概念的区域关注度高,成交量大,房价蹿升快。

通州几乎是所有区域中最凶猛的。一是二手房涨幅巨大,核心地段的次新房从一年前不到3万跳升至如今的4.5万,足见北京城市副中心的魅力;二是通州土地开始面临供应不足的问题,特别是含有住宅的土地供应严重不足。

北京2015年至今拍卖土地98宗,其中包含住宅的土地55宗,通州仅有3块,建筑面积57万平,占比仅7%。与其他区域相比,仅超过密云和平谷,由此导致供需失衡,一房难求。

可以看出,落位热点区域不仅可以享受政策红利,还能有超过意料之外的投资回报。

二、指标优越

300万左右的新房不能追求豪宅般的品质,但可以寻找关键指标优越的项目,譬如:容积率。

尽可能选择低容积率、高绿化率的社区

一个有意思的统计,盘点北京300万以下住宅,筛选21个成交量最多的项目,容积率位于1.5以下的项目仅有4个,全部为密云、平谷等远郊县的项目。

在当下的北京,容积率就代表稀缺性。当洋房都被称谓“平墅”的时代,还要什么“自行车”?

三、资源占有

鱼和熊掌不可兼得,如有多种资源不能同时占有。但多数情况是,地段好了,自然资源就会偏弱,因为城市核心密集拥挤,不可能拥有奢侈的绿化和优质的空气;而生态环境好的地方,注定距离城市中心有一定的距离。

从这个角度上讲,300万也许不能占据优越的地段资源,但如果能占有稀缺的自然资源,享有好的生态环境,亦能构成其不可复制的价值

说白了,不能对300万要求太苛刻,但也不能没有原则。原本满足条件的房源就非常稀少,不拿着放大镜是找不到的。

还好,一个240万起的符合以上所有条件的项目映入眼帘——首开香溪郡

壹|通州和东坝双辐射

首开香溪郡在温榆河畔,行政区划范围属于通州,享受北京市政府东迁各种利好,与此同时,这一片区紧邻东坝,还能享受东坝日趋成熟的配套和第四使馆区的利好。

三纵三横的立体交通网络,特别是京平高速、机场高速、机场二高速等三大枢纽连通城区中心,为生活工作带来极大便利。

贰|堪比别墅级容积率

首开香溪郡的容积率仅为1.5,这比目前市场在售的部分别墅用地条件还优越。更为难能可贵的是,小区内不含配建,为纯低密墅质洋房。

首开香溪郡将推出新产品,主力户型为80或90平米两居或三居,按照目前在售均价,250万就能买到一个低密住宅。

300万在通州六环内买墅质洋房,其性价比不言而喻。

叁|家门口的森林公园

首开香溪郡最大的优势是生态环境。

项目北侧一路之隔就是拥有8.9万亩的东郊森林公园,目前已经建成,只等开放。令人震撼的是,东郊森林公园面积相当于四个奥森。而且就在家门口。

4000亩的生态体育公园,300亩湿地公园,千亩荷塘,温榆河绿色生态走廊等也分布在项目周边。可以说,首开香溪郡是一个典型的城市公园住宅。

首开香溪郡预计将于5月上旬开盘,本次开盘覆盖80、90、105、117、126、138六种户型,多种产品全线面市。

如果你的300万不打算考虑商住,而且还有通州的购房资格,那么知道下一步该怎么办了吧。


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