天价商铺售罄，道理何在？
上周的一个深夜，『地产营销人』为推送次日的排行榜伏案劳作之时，睡眼惺忪间猛然发现一个可疑的成交数据，石景山的商业成交居然出现了12万+的均价！
如此商业天价如果出现在朝阳、海淀还可以理解，出现在石景山就不可思议了。再仔细核实了一下网签数据，确定准确无误，便记住了这个楼盘：苹果汇。
所有市场数据的异动，『地产营销人』都不会放过，本着认真负责的态度，对苹果汇进行解码就非常必要了。
苹果汇首推200套商业，3个月迅速售罄，最高成交单价已超过12万/㎡。这个价格基本算作2015年北京最贵的商业价格。如此之高的商业价值还要从项目所在的区域说起。
CRD之眼——苹果园交通枢纽商务区
苹果汇位于地铁1号线苹果园站南侧200米的距离，五环和六环之间，属于石景山区。其位置的特殊性可定义为典型的地铁上盖物业。如果对石景山区近年的规划略加了解，便知道该项目正嵌于石景山CRD中央核心位置。
CRD（CapitalRecreationDistrict）是石景山区打造“首都休闲娱乐中心区”的英文缩写。这个发展定位主要是要把石景山区建设成一个以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区。
CRD将重点打造了六大商务区。而苹果园交通枢纽商务区，无疑是其中最珍稀的。
苹果园交通枢纽以苹果园地铁站为中心，不仅占据最稀缺的京铁资源，还设有社会停车场、旅游集散中心、公交车站和京郊铁路车站等，是连接北京西部地区与城区的重要交通集散中心。
因此，倚仗无以伦比的交通优势，苹果园交通枢纽商务区在众多区域中拔得头筹。
苹果汇高价热卖，独享苹果园交通枢纽商务区红利，源自三大价值助力：
一、消费潜力
传统意义上，苹果园是一个区域中转站，一方面门头沟30万人口进入北京主城区，苹果园是必经之路，这其中蕴藏着巨大的商机。另一方面成熟住区密布苹果园四周，常驻人口超30万，消费潜力空前惊人。
二、三轨交汇
地铁一开，黄金万两。苹果园是三轨交汇的枢纽，地铁1号线、6号线、S1号线在此交汇。不仅三轨交汇，14号线中段开通后，14号线换乘1号线将会至少缩短10分钟路程（原先要换乘3次）。苹果汇项目将会吸引更多东部客群，其价值将会更胜一筹。
三、财富动脉
更重要的一点，北京一号线是北京最早及最具价值的地铁线，它承载的是国家的经济命脉，汇集最高的权力机构、最优质的医疗、最高端的商业和最一流的文化中心。随着六号线西延段的开工，未来将与1号线苹果园站实现无缝对接换乘，坐踞北京城贯通东西的两条财富动脉，价值更将直线飙升。
地王东风，让苹果园迈入6万元时代
11月23日，火热的北京土地市场再演争夺战。石景山区苹果园交通枢纽M、N地块B4综合性商业金融服务业用地起始价16亿元，建筑规模为123357平米，出让年限为商业40年、办公50年。
这块苹果园商服地块开拍前收到了9次网络报价。现场吸引了首创、龙湖、K2、碧桂园、和昌、城建兴云、金地商置、华远+尚诚置业、旭辉+永同昌等9家房企主体，经过近一个小时96轮多方会战，华远地产(华远九都汇)以35.4亿元竞得该地块，溢价率高达121.25%。据测算，地块楼面价高达2.87万元/平米。
由此可见，苹果园地块未来的预期售价将不会低于6万。
近年来，受制于金融街、中关村板块写字楼供给的持续短缺，京西已是“一房难求”，被迫挤压外溢的办公需求正在向西部的价格洼地——石景山转移，开发企业正是看到了京西商办市场的潜在需求，因此加码石景山交通枢纽商务区。
这一次地王的出现，也进一步将苹果园交通枢纽商务区的区域价值炒到“白热化”。
苹果汇SOHO接力商业之势，投资价值更胜一筹
商业售罄昭示了苹果汇的市场吸引力，而近期应市加推的不限购SOHO产品，更是凌驾于高端商业之上。在市场上的同类产品层高普遍3.15米的情况下，苹果汇3.6米层高，颠覆了传统层高设计。
3.6米层高在别墅项目中非常常见，属于高端物业范畴。但运用到小户型soho，非常罕见，绝对可以称得上舒居型的“大手笔”之作。
近两年，北京楼市商住双层LOFT出不穷，虽有买一赠一的卖点，但其4.2米的层高严重影响了居住舒适度。所以今年开始有一批高品质项目开始回归平层设计，以层高优势获得更佳空间感受，并获得开盘热销。
如苹果汇这般堪比豪宅高层的SOHO产品也受到高品质、高品位的购房者欢迎。不仅具有高度优势，4.2米的面宽也提高了居住舒适度，对家具摆放，通风、采光条件都会有显著提升。从产品来看，苹果汇明亮的光线、和谐的比例营造出完美舒适的空间视野。
交通改变城市，城市改变历史。
苹果园的蜕变，使苹果汇正在成为石景山真正的价值洼地。
三轨交汇的重大利好正迅速兑现，2016年底将实现在项目体内的三轨换乘，在区域价值上实现三级跳，无疑是投资置业的潜力股。
以当下SOHO产品3万多的单价，遥望明年此处6万元的时代，一个巨大的机会正浮现出来。
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