年底将至，北京楼市端上纯刚需“盛宴”！

不管有没有疫情，今年北京楼市有一种住宅，从年初“火”到年尾，成交没有受到任何影响，甚至比去年还有大幅增长，这便是刚需中的刚需，我们称之为“纯刚需”产品。

之前，『地产营销人』喜欢用“刚需下沉”来形容这一市场现象，即：在曾经主流刚需的400-500万总价段，继续下沉到300-400万，将首次置业门槛近一步降低，进而换来可穿越周期的热销。

如果继续细分，我们会发现300-350万之间的房子其实是卖得最好的。

这里面，有两个核心原因：其一，这个总价段虽然不是最低，但对应的区位和配套，购房者更容易接受。如果项目在六环内，能按普宅标准降低首付比例，对急于“上车”的年轻人来说，减轻了压力。

其二，该总价段的项目一般品质也可圈可点——要么现房，即买即住；要么期房，带精装修。基本都是从刚需客户的实际需求出发，因此产品具有一定吸引力。

再加上疫情期间，租房群体感受的歧视和不便，以及最近蛋壳暴雷，近一步的误伤，让很多年轻人都不得不提前了买房计划，这对纯刚需产品的走量，起到加倍推动的作用。

那么，纯刚需客户，或者说首次“上车”的买房人，在今年呈现出什么特点呢？

1、价格敏感，区位不敏感

如今的刚需客户买房，是全北京、跨区域的搜寻，而不仅仅锁定在一个目标区域。

首先，当下市场环境决定了，锁定一个区域，市场供应量非常有限，新项目不多，挑选样本过少；

其次，年轻人买房预算有限，首付和月供必须精打细算，量入为出，所以不允许任性，都是在划定总价区间下，最大范围的进行发掘和比较；

另外，由于城市地铁线路的不断修建和逐年增多，区位抗性在一定程度上因轨道纵横穿插而得以缓解。这样工作在东，住在西边，或工作在北，住在南面，都不再是置业障碍。

2、倾心有成熟配套的项目

在纯刚需客户购买逻辑中，很有意思的现象是：位置上可以容忍与市区有距离感，但项目周边的现状，配套要成熟，生活要方便。

这就说明，越是刚需，越是年轻人，朝九晚五，或者996，越希望生活高效。他们需要在紧张的节奏下，集约化的利用城市配套，以减少时间浪费和因琐事产生的无谓消耗。

出门步行就有公交车站或地铁，开车一拐弯就上高速，骑个单车就能到购物中心。已结婚生子的家庭，社区周边有成熟的医疗和有口皆碑的教育资源。

通过市场验证能发现：处在生活微中心，有成熟配套保障的项目，对纯刚需客户打动力最强。

3、产品有诚意，品质不将就

其实，刚需客户心中都有一种隐忧——房子相对便宜，那开发商会不会借此降低配置，甚至偷工减料。

这种内心疑虑，反映在当下市场中，就变成了刚买完房，就参加维权的怪诞行为。特别是在期房项目，购房者把维权变为一种对房企的督促方式，甚至带有胁迫色彩，体现出如履薄冰的置业心态。

能得到市场认可的刚需项目，都是在产品端投注了匠心，保障了品质，做出了诚意，让客户心生感动的楼盘。

其中，消费者最为关注的点是户型，南北通透、布局合理、功能完整、高使用率的创新户型，这两年尤其受到欢迎。结合到价格上，就是性价比的极致凸显，让人感到房超所值。

以上分析能看出，纯刚需客户买房有其自身特征，与改善升级和豪宅置业完全不同。

而临近年底，又恰恰给消费者提供了绝佳置业机会——不仅北京全年的项目都已摊牌亮相，应有尽有，而且还偶见曝出优惠价、惊喜价，岁末再掀一波热销高潮，必势不可挡。

这周，『地产营销人』考察了一个在房山良乡核心城区的住宅项目——首创·伊林郡，该项目很多同业都有印象，几年前推出的一、二期产品非常抢手，如今这部分房源皆已入住。

这次首创·伊林郡即将推出新品，整个社区完全呈现出实景现房的状态，属所见既得，即买即住的安心产品。

据说，此次首创·伊林郡的开盘价格将压低到“惊声尖叫”的程度，不到100套房，会以最大诚意回馈消费者，让在看房、淘房的纯刚需客户，真正得到大实惠。

回到项目本身，全维审视首创·伊林郡，该项目确实也十分吻合首次“上车”客户的需求。其价值在市场同类产品中，实属难得。

房山最醇熟之地，良乡城区核心

我们知道，房山区域有三个主流居住板块：长阳、良乡城区和大学城。如果就生活便利度、成熟度，以及与区政府的距离而言，无疑良乡城区是优势最突出的。

首创·伊林郡是良乡城区中目前在售的新房。项目拥有三位一体的交通网络，坐守京港澳高速口，瞬间上下，极为方便。公共交通还有616路、901区间等多条公交环绕，顺畅接驳六里桥。

项目向东直通地铁房山广阳城，向南连接良乡南关双站。今年底，房山线北延将无缝换乘10号、16号线，通勤高效，通达全城。

首创·伊林郡自身配有1万平米英伦风情时尚商街，北侧坐享约2000平米的欧洲小镇商业景观街，含超市、饭店、药店、宠物医院等多业态。

项目周边商业设施齐全，约1公里有龙湖天街、绿地缤纷城等时尚购物中心；约2公里有家乐福、华冠购物中心、国泰百货等大型商业卖场，约4公里可抵西南首创奥特莱斯，吃喝娱乐购，可谓一应俱全，满足生活需要的所有丰盛和繁华。

在教育和医疗方面，首创·伊林郡的学前教育，有北京建人外语艺术幼儿园，良乡双语幼儿园、东方剑桥幼儿园、良乡第三幼儿园等多种选择。义务教育有两所优质小学，同时4大中学环伺，6大高校环绕，人文氛围非常浓厚。

与此同时，项目附近有一座三甲中医院“北京房山中医医院”，一座三级骨科医院“北京北亚骨科医院”等专项医疗机构。

3公里半径内，还有“房山良乡医院”（综合性国家三级医院，2020年4月，被列入北京市面向团体和个人提供新冠病毒核酸检测服务医疗机构名单）和“北京仁德医院”（北京市医保直报单位、房山区城乡居民医保直报单位），满足家庭父母及儿童的健康保障。

首创·伊林郡小区还拥有“家门口的公园”，250米为约40000㎡自配伊林郡公园，约700米有黄辛庄绿荫健身公园；南侧约2公里为98400平米府前广场。驱车3公里，即达乐享家门口的度假区。私属双园天然氧吧，为宜居提供了得天独厚的环境。

英伦风情美宅，现房实景即享

走进首创.伊林郡的社区，虽然初冬已至，但依然红叶斑驳，秋意犹在。

师法剑桥、牛津两大英伦学院的建筑，融合红砖、尖塔、凸窗等设计元素，展现精雕细琢的丰富外立面，历久弥新中传递出人文气息，尽显居住品质。

围合式的中轴对称式布局，将最大的景观空间留给业主，每一户都尽享小区景观。超大楼间距，保证了充足采光，同时也保持了居住舒适度。

高大的乔木，亚乔木与低矮的灌木、花卉、草坪相映成趣，组成立体的五重园林景观。春夏有花、秋冬有果，景色四季各不同，惬意的自然环境，在现房的衬托下，颇有场景感，也很具吸引力。

『地产营销人』在参观社区时在想：如今不少客户提心吊胆买期房，与其花费大量精力维权，还不如踏踏实实买现房。最为关键的是，如果现房售价比同类型期房项目还有优势，这种产品必是最受追捧的。

舒适户型，空间大，得房率高

首创·伊林郡精研的建面约80-96㎡两居、三居户型，展现出精工创新的卓越产品力。

从户型格局看，得益于较高的得房率，在同等面积下，室内房间显得十分充裕、宽阔，比起市场上一些限竞房小三居或两居产品，明显感觉更具舒适性。

南北通透、户型方正、布局合理、功能强大，无论是三口之家，亦或是三代同堂使用，都可以满足居住需求，浸透出首创坚持“创享美好新生活”的品牌理念。

据了解，项目即将开放4个实楼样板间，有意向的朋友可以身临其境的感受空间，观测楼间距，想象人在“家”中的真实生活场景。

建议刚需买房人，在年底留好“子弹”，广泛看盘、锁定最优、集中“开火”，不仅买到称心如意的项目，而且争取抢到好单元、好楼层、好户型，『地产营销人』第一时间输出的市场动态，会助你一臂之力！

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