豪赌黄埔回迁房，你就不怕几百万打水漂？

所有命运馈赠的礼物，都早已在暗中标好了价格。——茨威格黄埔66条村旧改的背后，一条隐秘的回迁房指标交易线浮上水面。从大壮名城到中央城，无数买家对着这个房屋买卖的灰色地带，伸出了试探的小脚脚。

无论房产君苦口婆心的分析过多少遍其中的风险和不确定性，但其低于市场价格一半的房价，依然对不少买家有着致命的吸引力。

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前两天，房产君的粉丝群里，一位朋友再度挑起这个话题。“同一个小区，相同的预算，买二套回迁房和一套商品房，哪个升值大？”“你不担心回迁房拿不到证么？”房产君劝告的话语刚发，粉丝的回怼就已经到来。“不考虑交易性，单说升值利润。”

喂，不交易，谈升值，这不是在耍流氓么。（没有交易的股票就是一堆数字，不能流通的房产，就是一座混泥土合成物）行吧，我们假定可流通，从投资角度来唠唠回迁房和商品房的升值空间。就以房产君最近深入了解的黄埔大壮名城的回迁房指标买卖和商品房做个对比。

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已知：黄埔大壮名城目前的回迁房指标价格是2.6万/平。假设买入90㎡三房一厅一卫，需一次性付款234万，算上其他费用，包括土地出让金、税费以及1200元/㎡的回购款，大约还需要60万，合计付款294万。

按粉丝的说法，买两套，那要准备588万的现金，因为回迁房价格便宜，所以都是一次性付款的。那么，这588万的现金，拿去买大壮名城的商品房，能买多少套呢？目前大壮名城的商品房均价在5万/平，也就是说，一套90平三房的总价是450万。

注意，重点来了，买商品房你是可以借用银行杠杆的，也就是说，给135万的首付（首套3成），就能买下。也就是说，只要胆子大，买个3套不成问题。（别说什么，名额和房贷问题，都能设定回迁房一定能出证了，找亲戚借名额和贷款是什么大问题么？）588万的现金流，给完3套房405万的首付，剩下的183万加自己的工资什么的，供3套房4年房贷问题不大。4年后咋办？拜托，交楼后1年左右可拿证，广州出证2年就能交易了，4年后差不多能卖了。

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现在，时间来到4年后，假设大壮名城二手房整体均价为8万/平。先是小A，用总价588万总价（已经加了补缴相关土地出让金费用）买的两套90平回迁房，可以上市交易了。但由于大壮名城的回迁房和商品房是隔开的，虽然学位和配套是共享的，但受到产品、之前的低价、小区氛围等影响，虽然属性转成了商品房，价格会受到一定的影响，比正经商品房价低20%左右。广州现在查不到出证后的回迁房买卖成交数据，所以参考了与回迁房类似的广州限价房补地价上市买卖情况，数据显示，限价房上市买卖价格普遍低于周边商品房20%左右。限价房与周边商品房升值幅度一览限价房楼盘限价房入手价目前二手价龙光峰景华庭4000元/平30732元/平万科新里程花园6000元/平35133元/平中海金沙馨园6375元/平31269元/平保利西子湾6500元/平34146元/平周边商品房楼盘首次开盘价目前二手价广州万科城8000元/平40000元/平保利林语山庄8000元/平36325元/平御金沙16000元/平38641元/平万科金域蓝湾12000元/平39610元/平数据来源：中原地产