临海洛河城市综合体落定！伟星16.6亿封顶价 无偿返还28500㎡拿下 ——凤凰网房产台州
临海洛河城市综合体落定！伟星16.6亿封顶价+无偿返还28500㎡拿下
凤凰网房产台州站 2020-12-30 12:28
凤凰网房产台州站讯：正式落地！临海洛河城市综合体真的来了！
12月30日，临海大洋街道柏叶中路北侧、府园路东侧商服、城镇住宅地块（洛河城市综合体）成功出让。经过3个多小时，共273轮竞价，竞得者伟星（台州伟星房地产开发有限公司），成交价166000万元，成交楼面价6032元/平(未考虑配建、自持等因素)，溢价40.7%，无偿返还住宅建筑面积28500平。
地块成交截图
该地块建设项目内容为住宅、商业综合体，地上建筑面积≤275209㎡，出让条件中提出须建设并自持地上建筑面积不少于8万平方米、地下商业面积7000-9000平方米的集中式商业综合体，须整体运营，且不得分割销售。地块起始总价118000万元，其中整体自持商业部分总价13912万元。
安微伟星·星悦广场项目效果图（仅供参考）
伟星自持的商业部分备受关注，此前，伟星在安徽芜湖、安微马鞍山打造了综合体项目——伟星·星悦广场，这是伟星首次在临海打造商业综合体项目。
此次地块出让条件较为复杂，须在地块东侧代建西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园，须无偿配建10KV开关站(净建筑面积不小于100㎡)，无偿配建沿街配建公共厕所一处(净建筑面积不少于100㎡)，无偿配建一个12班幼儿园(用地面积不小于5000㎡，建筑面积不小于4042㎡，同时在幼儿园地块对应地下区域配置相应的机动车停车位)。
出价记录
地块设定最高限价166000万元，整场土拍竞价激烈，9点04分限时竞价开始，9点22分第75轮已达封顶价，即开拍约18分钟地价已封顶，转入竞报返还住宅建筑面积阶段，最终以竞报返还住宅建筑面积最多者为竞得入选人。
【地块区位】
地块区位优越，位于临海大洋街道柏叶中路北侧、府园路东侧，地块范围：东至西洛河路、南至柏叶路、西至府园路、北至大洋路；靠近洛河公园、临海总部经济商务区(一期已经建成、二期招商、三期用地即将启动)，属于临海热门置业区域大洋板块，周边路网密集，交通便利，小区云集，景观资源丰富，未来发展潜力不容小觑。
地块位置
周边交通：洛河路、柏叶路、府园路、大洋路、东方大道、临海大道、铁路大道等路网密集，临海市客运中心、高铁站、高速道口都在5公里范围内，交通便捷；
商业、生活配套：临海总部经济商务区项目(一期已经建成、二期招商、三期用地即将启动)、台运广场城市综合体、临海体育馆、临海市粮油综合批发市场等；
医疗配套：台州医院(新院区)、临海市第一人民医院、临海市妇幼保健院新院区、临海市骨伤科医院等;
周边学校：大洋三小(在建)、哲商现代实验小学、大洋中学、大洋中心幼儿园第一分园、临海市高级职业中学、台州学院、台州中学、回浦中学、临海市海商职业技术学校、临海德才学校、临海市实验幼儿园、临海市大成中学、大田中学等学校;
周边公园：洛河公园、灵湖公园等景观资源丰富;
周边楼盘：伟星·清华园（待售）、祥生·云镜（待售）、合景·领峰(尾盘，部分均价约16500元/平)、合景·临海公馆(尾盘，部分均价约16000元/平)、伟星·盛世东方、伟星·锦绣时代苑、祥生·江山府(此前房源部分均价约21000-24000元/平)、伟星·城市之光(在售，部分均价约14000-18000元/平)、中梁·悦荣府、祥生·君临府、中梁·铂悦府、德光·锦湖苑、和润中心、伟星·金桥郡、合景·天峻玺悦等新老楼盘汇聚，居住氛围浓郁！
洛河城市综合体的正式落定，将大大提升板块配套，对周边居民无疑是一大利好！
地块位置
地块实景
【地块信息】
出让面积98289平方米(147.434亩)，土地用途为商服、城镇住宅，用地性质为居住用地、商业用地，建设项目内容为住宅、商业综合体等，国有建设用地使用权出让年限：商服40年、住宅70年;规划容积率>1.0且≤2.8，规划建筑密度≤45%，建筑高度(自室外地坪算起至檐口或女儿墙顶)≤80m，绿地率≥20%，绿地建设应以植物造景为主，乔、灌木相结合，以乔木为主，植物种植面积不低于绿化用地面积的 70%。
建筑规模：地上建筑面积≤275209㎡(上述面积已包括幼儿园、物业管理用房等配套公共设施面积)，其中地上商业面积≤90000㎡，自持地上集中商业面积不小于80000㎡，其余商业建筑面积不小于5000㎡，最小分割销售单元建筑面积不得小于100㎡且不得设置在综合体建筑里面，综合体地下空间须配套7000-9000㎡商业面积(不计入容积率)，地下商业全部自持。
竞买保证金高达3个亿，地块起始价118000万，其中整体自持商业部分总价13912万元；起始楼面价4288元/平(未考虑配建、自持等因素)；设置最高限价166000万，达到最高限价时楼面价6032元/平(未考虑配建、自持等因素)。
地块实景
土地开发程度：按现状条件出让(本宗地90日内交付土地,西洛河路西侧兴业精密铸造厂的建构筑物由竞得人自行拆除处置。)。
动工及竣工时间：土地交付之日起6个月内开工，36个月内竣工。
地块实景
【交通要求】
交通主出入口：地块西侧、南侧、北侧，在西洛河路与 柏叶路、大洋路两个交叉口临近出让地块位置各设立一个地下车 库(双向)出入口，同时在车库内部设置一条连接两个出入口的 通道(双车道)。红线外的地下空间部分所有权归政府，维护和管 理由开发商负责。
综合体地下停车库须考虑预留净空高度不少于3.6米的机械式停车空间，商业与住宅的地下停车空间相互之间须用实墙分隔，独立使用。
【公共设施配置要求】
无偿配建10KV开关站，净建筑面积不小于100㎡，并按供电部门设计要求设置，验收合格后无偿移交供电部门。
沿街配建公共厕所一处，净建筑面积不少于100㎡，验收合格后无偿移交环卫机构。
须在地块按标准配建一个12班幼儿园，幼儿园用地面积不小于5000㎡，建筑面积不小于4042㎡，配套的幼儿园应与住宅小区同步规划、立项、建设和竣工移交，同时在幼儿园地块对应地下区域配置相应的机动车停车位，一并无偿移交教育行政部门的下属举办机构。
西洛河路道路下穿改造工程位置
须在地块东侧代建西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园，西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园须与地块同步设计、同步建设、同步验收。西洛河路道路下穿改造工程总长度为888米(从大洋路交叉口以北208米处起坡下穿至柏叶路交叉口以南216米处)，通道净空高度5米，双向四车道，其中隧道暗埋段长度为588米，敞开段长度各为150米，在大洋路以北和 柏叶路以南的隧道两侧各设置一个地面辅助车道，宽度为3.5米，并在交叉口路段增加一个左转车道与大洋路及柏叶路连接;广场公园(大洋路道路边线至柏叶路道路边线，详见附图)用地面积为17251㎡，该广场作为联系纽带，要集休闲娱乐、景观绿化、人流集散、运动健身等功能于一体，铺地、小品、雕塑、水景、 照明等要结合综合体及洛河公园一并设计，整体按照不低于800元/平方米进行建设(工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算)，代建项目的设计及施工由开发商负责(西洛河路道 路下穿改造工程设计方案由我局提供)，并严格按照相关规范要求 实施，报送主管部门审核同意，建成验收合格后无偿移交政府。同时，开发商在建设过程中，所涉及到的道路、管线、交通设施 等，须按现状恢复。
【城市环境景观和建筑风貌控制要求】
城市环境景观：综合体建筑应设计在地块的北面或东北位置，规划要有合理的功能布局，与洛河沿线、大洋路街景立面整体相协调，贯彻落实洛河单元控制性详细规划的空间环境规划理念，开敞空间应注重绿化，布置休闲小品，突出人流导向，优化面向广场景观;高层居住建筑外立面应进行公建化处理，不得设置开放式阳台。
建筑风格:建筑风貌要与洛河周边相协调。建筑单体设计 要重视功能的使用要求，通过层高的控制、屋顶形式的处理，注重建筑与周边景观环境的结合，形成有序、有层次、有变化的天际线;建筑立面装修要高品位，色彩大方，建筑主体墙面以淡雅色为主要色调，体现现代建筑的特色。空调室外机要结合立面设计隐蔽放置。商业综合体的外立面材质应选取石材、金属板材或玻璃幕墙中的一种或多种，体现简洁、明快、大方的现代建筑风格。
围墙要求为通透式或绿篱式，通透率不得小于50%。
【《临海市新区城市综合体项目履约监管协议》(部分摘要)】
甲方：临海经济开发区管理委员会(以下简称甲方) 乙方: (以下简称乙方)
一、项目基本情况
本项目地块东至西洛河路、南至柏叶路、西至府园路、北至大洋路，总用地面积100052平方米(以实测为准)。具体指标以临海市自然资源和规划局确定的内容执行。
二、项目建设要求
(一) 自持商业和业态要求。
本项目地块内须建设并自持地上建筑面积不少于8万平方米、地下商业面积7000-9000平方米的集中式商业综合体，须整体运营，且不得分割销售。
1、自持集中式商业综合体开业时间要求：项目地块成交后，甲方90日内交地，自持集中式商业综合体须自交地 之日起24个月内满铺开业。满铺开业是指：集中式商业综合体报审图的店铺全部完成租约并收取相应的租金和实地检查确认所有经营面积已全部完成装修并正式对外营业。
2、业态限制：本项目不得设置家居建材、商品批发等专业市场。
3、该地块商业和住宅需办理一本不动产权证书，其中集中式商业综合体可先行单独进行验收(验收合格后可对外 营业)，待住宅部分验收合格后，一并办理不动产权证书。 集中式商业综合体允许整体转移登记到竞得人所属集团的 控股公司。
(二) 商业综合体品质运营要求。
1、为确保乙方自持集中式商业综合体的开发建设和运营品质，乙方须引进一家集中式商业综合体运营企业(含 其控股股东或其控股股东控股的其他公司)负责本项目地块内集中式商业综合体的管理运营。该引进的运营企业在 国内至少自持运营1个地上单体商业建筑面积不小于8万平方米的集中式商业综合体。乙方须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后2个月内向甲方提供其自持集中式 商业综合体的商业委托管理合同和其引进运营企业的相关证明材料，并经甲方审核确认。
2、乙方应确保引进的集中式商业综合体运营企业在临海注册成立商业管理运营公司，并承诺税收落地。
(三) 住宅销售进度要求。
在集中式商业综合体未建设前，乙方不得销售住宅， 住宅销售除了满足建设主管部门相关规定外，且须满足以 下条件：集中式商业综合体建筑达到正负零后，可预售住 宅计容建筑面积的30%;集中式商业综合体建筑主体结构封 顶后，可预售至住宅计容建筑面积的80%;西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园按规划要求改造完成达到验收条件且集中式商业综合体建筑(经验收合格)满铺开业 后，可预售至住宅计容建筑面积的100%。
(四) 西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园代建要求。
乙方须代建西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公 园。西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园须与本项 目集中式商业综合体同步设计、同步建设、同步验收。代建项目根据出让条件，按照相关规范要求，由乙方负责设计(其中道路下穿改造工程方案由甲方提供)、预算及施 工(其中广场公园平均造价不低于800元/平方米〈以最终建安结算价为准〉，工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算)，报送主管部门审核、验收后，整体无 偿移交给甲方或甲方指定单位，维护管理由乙方负责。
(五) 该项目住宅销售收入除确保用于住宅开发建设费用外，同时要留足商业部分开发建设费用。
建设项目规划条件和建设要求: 本宗地块涉及无偿代建西洛河路道路下穿改造工程及地面广场公园等公共设施项目，详见临自规设〔2020〕66号、《临海市新区城市综合体项目履约监管协议》、《移交监管协议书》。
地块实景
【移交监管协议书（部分摘录）】
甲方(监管方)：临海经济开发区管理委员会
乙方(产权接收方)：临海市城市建设发展与投资集团有限公司
丙方(土地竞得人)：
鉴于丙方于 2020 年（）月（）日通过拍卖方式竞得位于大洋街道柏叶中路北侧、府园路东侧(宗地编号：331082002205103)的一宗建设用地开发使用权，为该工程项目顺利实施，做好监督和服务，经甲乙丙三方协商，同意就上述宗地中无偿返还事宜签订本协议。
一、丙方同意在土地受让后，按拍卖出让公告、拍卖须知规定，无偿返还给乙方，约定的具体内容为：
1、按实际竞买结果确定由丙方返还乙方地上住宅建筑面积（）平方米。返还住宅建筑面积误差控制在±3%以内。若面积少于（）平方米，不足部分按照该出让地块楼盘开盘时销售均价在丙方取得建筑面积实测报告后15天内向乙方进行找补;若面积大于（）平方米，超出部分由丙方无偿赠送给乙方。
2、返还住宅的位置与户型在设计阶段需进行确认，每套住宅建筑面积不超过140平方米。按幢、单元、层、套为序确定，即以“幢”为单位的独立建筑为主，不足部分由相邻一幢建筑补足。返还顺序为单元内从上向下按层补足，整层不足时从东向西按套补足。
3、地下车位返还按照就近原则，每套住宅配置地下停车位一只;如因建筑设计原因，就近区域为人防区的，则由丙方在规划核实前向乙方按每只3万元支付差价。
4、返还的住宅每套建筑面积和套型比例原则上按照丙方的建筑设计方案配置。丙方就返还部分的建筑方案及建筑施工图设计需充分征求乙方意见，最后确定的方案必须由乙方盖章确认。
二、无偿返还部分的不动产权证的相关税费、物业各项维修基金等由丙方负责，丙方承诺在竣工验收合格后一年内完成办理不动产权证，如逾期需向甲方支付每日壹万元的违约金。
三、甲方和乙方在丙方取得土地使用权后，应积极配合做好各项工作，以确保项目能如期开工建设。
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