干货｜上海楼市最晚明年中期见底？内附独家20问，涵盖你想了解的所有细节！
今年，楼市“金九银十”不再，部分房地产项目去化承压，上海楼市似乎早早入冬。易居地产研究院发布的报告显示，10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%；成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。上海二手房市场持续保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
在此背景之下，部分房企在项目营销上使出“浑身解数”，以期加速销售，二手房主动降价、给钱就卖的现象也在逐渐增多。
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上海楼市究竟发生了什么？买方市场真的来了吗？哪里又是上海楼市的价值洼地？
为了解开大家的疑问，11月8日，《国际金融报》“地产晚8点”栏目特邀行业资深分析师，上海中原地产首席分析师卢文曦与大家进行了一次线上互动分享活动。
同时，为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》小编特将卢文曦老师的分享与问答内容整理成文。
总体来看，今年上半年，上海的房地产市场交易比较低迷，到了第三季度，市场开始出现供求相互放量的情况。数据显示，今年1-10月，上海楼市新房供应量达到633.8万平方米，同比增加82%，放量比较充分。但是，在供应较多的情况下，成交面积却同比下滑1.5%。
卢文曦指出，出现上述情况，主要是因为产品结构发生了变化。今年以来，上海楼市的均价不断震荡上行，尤其到了9、10月份上行速度加快，这是由于下半年偏高端房源入市较多，把整体市场的均价拉高，相应的中低价位的房源价格就被稀释。并且，高端房的签约速度较慢，会拉长整个交易周期，所以造成了短期内供应量增多，但成交量萎缩的走势。
此外，由于限价，很多的房企觉得价格较低，压缩了利润，所以出货比较犹豫，新房供应上也出现了迟缓。也正是因为如此，今年上半年的新房供应量比较少，造成一部分刚需没有选择的余地，只能将目光投向二手房市场。
数据显示，相对新房而言，二手房前十个月的累计同比增加8.8%，出现明显的跷跷板效应。
那么，现在二手房处于什么状况？
数据显示，往年上海二手房正常月平均交易量在1.8万套至2万套左右，但今年大部分都是在1.5万套以内，而且走势不断震荡向下，情况并不乐观。
卢文曦指出，上海二手房成交量不断收缩的背后是价格的不断下滑。楼市某些时候与股市类似，都讲究“量在价先”，如果没有量的支撑，价格便有下行压力。
中原地产调研的结果显示，今年年初，上海地区大部分的二手房买家有1%-3%的还价空间，到年中，降价空间已经接近5%了。现在，最新数据显示，二手房的议价尺度已经普遍超过7%。一些标价超过七八百万以上的房源，基本会有10%的议价空间；此外，一些房源质地较差，比如老公房或是远郊地区的房源，议价空间也基本要超过10%。
与此同时，二手房的对标都是区域内的新房。目前入市的新房基本是和周边的二手房倒挂，或者是处于板块的平均水平，所以新房价格上不去，直接导致二手房议价空间增加。
从中介的市场经理人数量看，是处于历史上的低位，这就说明市场整体是处于比较偏冷的状态当中。
从开发商近期的某些动作也可以感知到市场正在转凉，预期不是特别好。
例如，上海地区某些开发商开启了“买房送宝马”等较大尺度的优惠，即使在前几年市场不好时，上海地区也很少看到这样较大尺度的优惠促销。这进一步说明在市场预期不断走弱的情况下，房企对资金回笼提出更高的要求，希望通过这种以价换量的促销方式尽快回笼资金。
随着楼市的不断降温，市场的预期也在转变。一旦预期出现明显的转变，可能直接导致购买行为的收缩。所以，再过段时间，即便是以价换量，也很难会有消费者去购买。
不过，卢文曦也指出，因为房地产行业本身重要的经济地位，所以楼市的降温应该它是一个缓步挤出泡沫的过程，不会特别剧烈。
因此，明年上海楼市会是一个逐步探底并且探明底部的过程。从历史的周期来看，楼市有很明显的周期性，周期大概是三年左右。
2016年3月，上海推出限购新政（简称“3·25新政”），将非本市户籍居民购房应缴纳个人所得税或社保的年限由2年改为5年。如今，该项政策已经实施了两年多，到明年3月25日，原来社保不满两年的潜在购房者也即将满5年，符合购房条件。因此，明年上半年预计将会产生很多刚性购房需求。
随着刚需者的大量入市，上海楼市或又将迎来一次调整期。卢文曦表示，如果调整快的话，明年的5、6月份就是市场的底部；如果调整慢的话，最迟明年9、10月份，应该是上海楼市探明底部的时期。
因此，购房者对上海楼市不必特别悲观。尽管目前上海市场比较冷，但一个月也有1.4万套左右的二手房交易量，新房的交易量也在60万套左右，尽管比平时少很多，但基本的量尚可保证。毕竟上海是一个优质资源集比较集中的地方，一直陆续会有需求进来，只是缺少引爆市场的点。
问：上海老闵行东川路板块和紫竹板块，哪一个更值得入手？现在是否是好时机？
答：闵行区以5号线为界，紫竹板块是在5号线的东面，东川路板块是在5号线的西边。
东川路板块属于比较成熟的区域，居住区较多；紫竹板块多是高科技园区，包括一些大学学校等。两个区域各有比较鲜明的特点。如果是用来自住的话，建议选择离东川路地铁站近的楼盘。
问：上海华夏东路的沙田公寓，88平单价3万多，最近已经跌了约20%，现在入手合适吗？
答：虽然我前面说过明年才是触底的时期，但是现在有的房子已经打了八折甚至是七折，从安全边际来讲，基本上已经把它的价格泡沫给剔除了。
如果自住的话，可以考虑出手，因为买二手房有很大的偶然性，有可能你喜欢的小区常年不出来一套，出来一套也会有别人去抢房源，反而会使价格出现反弹。现在正好是买方市场，还可以和卖方再杀价。
如果这个房子或者说小区真的是你特别喜欢的，房型和楼层也是比较好或者说相对稀缺的，我建议该下手就下手。
问：上海中粮首创喜瑞祥云和云麓里两个新楼盘，哪个更好？
答：这两个楼盘都是大品牌有品质的楼盘，一个是在航头，一个在新厂，两个区域都有发展空间。但是产品可能也不一样，航头以前都是以别墅区为主，新厂近几年开发较多。首先看哪个楼盘更靠近地铁站，其次看周边的设施配套，如果短期之内生活设施配套均相对薄弱，那就根据周边的商业配套来选择。
问：上海临港新城板块怎么样？
答：临港是一个蛮有潜力的板块，但是四五年之内临高新城板块还是处于一种较荒的状况，因为它的产业多为核电、风电、重装备基地等封闭式区域，有点不接地气。再加上区域里边的商业配套不够完善，即便你住进去，也不是特别方便。
问：上海三林板块如何？
答：三林最早是刚需的聚集区，里边有很多70平方米、90平方米的小户型。但现在三林的概念不一样了，有很多的改善型产品，所以现在很多的改善需求都集中在三林板块。同时，三林板块经过几十年的发展，宜居成分包括商业配套也在逐步完善，个人觉得三林从自主角度来看是不错的区域。
问：上海金山和崇明的房子投资潜力如何？
答：金山和崇明完全是两个不同的概念，从短期来看，金山的发展速度要比崇明快一点。
崇明的定位是旅游生态区域，它的优势就是自然风光资源，它的短板在于交通，如果以后通地铁，将会有不错的升值空间。
金山以及南面的杭州湾，这些区域和浙江北部的一些区域有较强的连接。哪些区域里实体产业多，或者是劳动密集型产业多，对房地产市场会有比较强的支撑。
问：上海祝桥的二手房单价已破4万，现在入手是否是高位站岗？
答：祝桥未来有一定的向上空间，但短期来看，价格存在透支，入手时间还是建议放在明年的年中。
问：上海宝山区共康通河泗塘板块老破小（目前单价3.5万到4.5万）是否还有投资价值？ 如果有，什么时机什么价位介入比较合适？
答：我建议有老破小概念的房子不要买。因为几年之后，老破小的房龄偏大，银行为了确保贷款抵押物的安全，会设定比较高的安全系数，房龄越大，设定的还贷时间就越短，会对你下家的支付能力要求比较高，也会导致这类房子本身的竞争力下降。
从历史来看，房子本身也是有生命周期的，为什么10年之内的次新房价格涨得快，因为它房龄较短又是现房。但房子过了20年以后，它已经过了涨幅最快的这一段时期，涨速就会降下来，所以从投资的角度来看，不建议大家老破小。
问：刚需客选择上海周浦还是川沙？
答：建议选周浦，因为周浦曾出过地王，具有价格刚性，地板价已定，从发展的角度来看，周浦的弹性和空间应该更大一些。
川沙现在有很多的概念，但是从成长预期的大小来看的话，周浦的想象空间可能更大一些。
问题十四：刚需，但是买了不立即住，可以等待周边发展，选择哪里会性价比比较高？
如果是投资的话，青浦靠近朱家角那块以及新城这块，或者说青浦重固那块可以重点关注一下，这些区域应该会增长比较快。
问：预计9年后孩子才上小学，同一片区中9年学区二室60平和非学区三室80平的价格大约都是440万元，应该如何选择？
答：学区房有很大一个不确定因素，就是政策会有微调。鉴于9年后孩子才上小学，现在考虑尚有点早。
上海地区学区房为什么会比非学区房要贵？由于学区房的价格组成有两部分，一部分是房屋本身的价值，另一部分是可以入学的准入门槛而产生的溢价。所以现在同区域里的学区房比非学区房要贵20%左右，这是比较常见的现象。
由于大家对我国教育质量的关注比较高，学区房在3-5年内还会是市场上的热点，价格方面也是耐扛的产品。交易数据显示，学区房的价格每年都有微涨。如果市场好的话，价格长得也特别快；市场遇冷的情况下，下调幅度也会小于普通住房。
问：近两年要买刚需房，上海浦东这片的学区房貌似稳居不降，目前还没有小孩，那该如何在学区房和非学区房之间选择呢？学区房未来变动怎样？
答：学区房的价格还是比较坚挺的，至少是保值的产品。
由于学区房每年的入学政策都会有微调，如果连续2-3年划片区域都没有换的话，保险系数还是蛮高，这种房源还是不错的选择。现在买学区房有的要提前三年户口进去，所以要提前考虑。
问：请问下现在上海哪块学区房比较值得买？新房二手房均可以。
答：上海学区房最为集中的两块是杨浦和徐汇。主要是因为这两个板块里边的公立小学口碑较好，所以这两个区域里边的房子都是值得买的。
问：抵押给小额贷款公司的房子能不能买？怎么走流程最安全？
答：一般情况下，不建议自己去买，最好的方法是找律师或是业内人士陪同，把整套流程走下来。抵押给小额贷款公司，它里边有可能会存在一些问题：
一、抵押的可能不仅是一家小额贷款公司，而且这种抵押不一定有做抵押登记。有可能你买了房子之后，会有很多其他的债主冒出来了，你根本不清楚他抵押了几次。
二、不清楚里边的债务如何。有可能房子市值300万元，但是他抵押给贷款公司贷的款钱有350万元，那么买下来你还要倒赔50万元。
其次需要提到法拍房，很多人希望通过法拍房避让限购限贷。但法拍房性质上和抵押贷款公司的房子差不多，不是行家理手的话，我不建议普通的买家去碰这种房子，你的风险有可能是大于你的收益的。
问：上海市2019年市区新房供应情况？
答：由于限价的问题，上海地区现在至少有150个楼盘存在捂盘的情况。到2019年，市场的供应应该比今年要多一些，因为今年的市场情况不太好，房企的资金回笼有压力，可能到明年，大家都会集中跑量。
问：怎么看环沪楼市未来一段的走势？
答：环沪圈中跟上海紧密度高的相对具有发展空间，比如说苏州、太仓、嘉兴、嘉善等，苏州和杭州发展空间在嘉兴和嘉善之上。
这些区域应该都有一定的发展空间，但短期之内不排除一定程度上透支了后续的成长空间。根据上海2035和2040规划，很多城市均被纳入上海的大都市圈范畴之内，借助这些利好，上海很多的投资客都往周边去了，导致嘉兴、嘉善百分之七八十的购房者都是上海的投资客。这些区域本身面积不大，市场自身的需求不高，所以跟它的真实购买力有一定的落差。
如今，由于市场的投资需求被抑制，这部分投资购买力缺失之后，价格肯定也撑不住，短期之内将有一个挤泡沫的过程。
但这个周期泡沫一旦挤完了，或者说上海的一些实体产业跟这些城市有较好的对接，并承接了上海的部分功能之后，最终的消费力应该还会增加，它的价格在经过夯实之后应该还会不断地向上涨。
问：房地产贷款政策什么时候才能放松？限购限贷什么时候能松绑？
答：限贷限购政策短期之内是不会松绑的。只有等长效机制落地之后，这些限购限贷的行政举措才会逐步一条一条的慢慢撤！
问：尚不具备买房资格，是该入手上海酒店式公寓还是放弃上海首套的资格去购买外地投资性较好的住宅呢？那外地的酒店式公寓适合购买入手吗？
答：建议不要买酒店式公寓。上海限购限贷是最为严格的，而且是全国认贷，一旦查到有过贷款记录，可能会被认定是二套，这样首付70%的压力还是蛮大的。所以想在上海买房的人就快快攒钱，一旦达到到购买资格了就在上海买房！
外地的酒店公寓也不建议入手，酒店公寓这类产品并不适合普通投资者，因为它的转手成本偏高，转手利润里边可能有30-40%都用来缴税。
问：现在是入手江苏昆山花桥的好时机么？
答：花桥的楼盘虽然很多，但花桥的二手房脱手较为困难。由于花桥大部分购房者是上海地区的投资客，目前短期之内已经到了一个比较高峰的状态，当然如果昆山现在的房价直接打个八折还是可以考虑的。
问：很多人都说明年3月份是最佳的买房时机，请问这个观点是否靠谱？
答：有人说明年3月份是最佳买房时期，最主要是因为很多原来没有房票的用户，到了明年3月份就拿到资格了。但是会不会买，还是要根据当时的市场状况来看。从趋势来看，明年上半年还会属于一个比较偏紧的状态，所以比较好的买房的时机出现在明年六七月份的概率更大一些。
风险提示
投资有风险，买房需谨慎，嘉宾对上海房地产市场的认识和看法纯属个人判断，仅供参考与学习，不代表地产深度报道的观点和立场。投资者据此置业，风险自担。