调控一周年！刚需客都去哪儿了？

得刚需者得天下！

随着二胎时代的到来，人们对住房的需求也在发生变化，“一妻、二子、三四房”逐渐成为未来居住标准模式。

根据中原各城市年报数据来看，一二线多个城市出现，市场需求的面积段正在逐渐上移，90-120㎡左右面积段的户型成为刚需置业热点。

● 上海——成交主力户型已经从之前70-90㎡的传统主力，上移到90-110㎡面积段。

▲数据来源: 上海中原研究中心

克而瑞2017上海楼市年报数据，去年上海90㎡以下成交面积占比仅为28%。

▲数据来源: 克而瑞2017年上海楼市年报

● 北京——2017年的成交主力套均面积段也分布在90-150m²之间。

▲数据来源: 上海中原研究中心

除了一线城市，很多重点二线城市也开始出现这个特点。例如：

● 成都——2017年主城区50m²以下、50-70m²、70-90m²面积段刚需产品成交占比持续缩水，90--150m²、150m²以上的首改、改善产品占比则持续上升，占比接近65%。和上海类似，90-110㎡首改产品，已经接近传统成交主力70-90㎡刚需户型的占比，逐渐成为市场热点。

▲成都20117成交面积段明显向右移

数据来源: 成都中原研究中心

● 长沙——100-140㎡的首改和改善户型已经成为户型的绝对主力。

▲数据来源: 长沙中原研究中心

各个城市呈现出刚改型产品成交占比上升，可能存在几个原因：

1、开发土地的成本越来越高，很多城市楼市都出现“被豪宅化”，小面积单合同的住宅凤毛麟角。

2、限价政策压制了高价房源，但是并没有降低市场的准入门槛，对于真正的刚需客来说，调控之下信贷收紧，未来购房成本可能更高。相较以前的“先上车后置换”的购房逻辑，“一步到位”的思路或更有可行性。

刚需的本质是解决“有”还是“没有”的问题，客户要么想有一个自己的空间，要么想给第一桶金保值增值，对于刚需客来说，每一平米的空间都很重要，首付少1万也很重要。

在此基础上，一步到位的刚改型产品还需要附加良好的居住环境和完整的生活配套，对空间的功能性也有一定要求。

比如高明荷城某品牌楼盘，规划一梯两户纯板楼，尽量降低建筑密度，容积率只有1.5，留给业主更充足的观景和绿化空间。

主力户型为117m² 4房+1储物间，在控制面积的基础上，增加功能性。南北对流双阳台，每间卧室都配有飘窗，使日照条件、通风环境和住宅使用率都得到了极大的提升。

在园林的布局体系上，打造“两环四区”多功能园林分区，精心设计有入口景观区、运动景观区休闲活动景观区、会客景观区四重景观功能，为业主营造宜人休闲的生活居所。

四重意境八重美景，社区里人文气息与荷塘灵动相互呼应，为居者营造出一处静谧的身心归处。

在社区品质提升方面，设计了针对不同健身需求的三环跑道，增强了社区功能景观的可达性和场地性；在儿童活动区选用全进口材料打造，呵护儿童健康玩乐；以人性化布局将泳池划分为儿童区和成人区等等。

项目位于高明荷城成熟板块，近西江新城区，周边商业、教育、医疗、民政服务等一应俱全。毗邻高明河畔，坐拥一线江景资源。

紧邻高明大道，连接广明高速，跨城效率高速快捷。肇顺南城市轻轨，直通禅城中心；规划佛山地铁2号线延长线轻松畅达全城。

据悉，项目首批开盘带装修仅售“8”字头，当日成交逾9成，近期准备加推117m²主力户型，带装修发售，售价待定。