房太子：“两集中”新规别慌！先看解读！

2021年2月18日，网上公布“两集中一年三供”的消息，轰动整个房产界。

乍一看不太懂什么意思？实际上，这则消息和每一位息息相关，房太子给大家详细解读。

了解

这则消息的重点内容是：

全国有22个城市，未来的土地交易都要集中公示、集中招拍挂出让，一年里面，最多可以卖3次。

这22个城市为：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

这则消息的背景是：

国家统计局公布的70个重点城市中，普遍存在房价明显上涨的问题，问题究根结底被指责为，因地价过高而推动房价抬高，为了防止地方ZF故意推高地价，便出此“新规”。

这则新规会造成什么影响，房太子下面会给大家说，现在先给大家理清，为什么要颁布这条新规。

在房地产调控上，中Y和地方的利益是矛盾的，中Y想要稳房价，就必须先要稳地价。

另一方面，每年的供地计划并不掌握在中Y手里，而是掌握在地方ZF手里，正常来说，地方ZF应该要根据市场行情，来适当地增减供地规模、调整供地配比，这样可以更好符合市场需求。

但是！某些地方ZF利用了供地权利，不恰当地拉高地价，间接导致房价的不稳定。若想要限定地价房价、稳定地价房价，就只能实行彻底的供地方式改革了。这也就是“两集中”新规出现的原因。

影响

“新规”会对房地产市场产生什么影响？

对于地方ZF来说，“新规”加强了供地的计划、组织的难度，出让金的收入也许会减少；对于品牌开发商来说，资金分流、资源投放运营需要更高的要求；对于中小房企来说，有限的资金实力会使他们更少地参加土地交易。

而以上这些影响，都引向一个最终目的：因为一年内，土地交易最多只能卖3次，因此在这3个时期内，会有大量的土地集中挂牌出让。

开发商的资金分流，让竞拍同一地块的开发商数量减少，从而降低土地交易的激烈程度，避免出现土拍过热现象，更利于控制土地溢价率。

难点

1.为什么仅要求22城进行“两集中”？

这22城基本都属全国一二线城市、重点城市，在全国成交额几乎占据半壁江山。

在这22城进行“两集中”新规，有利于带领全国整体市场的未来走势，若把22城地价、房价稳定下来，全国整体市场预期大概率就会稳定下来。

2.集中供地真的可以有效控制“土拍热度”吗？

首先，土拍热度不止靠“新规”决定。

第一，土拍热度和市场热度有直接联系，整体市场环境热度高的时候，地价也会水涨船高。

第二，要看地块类型，部分地块受政策影响，对土拍热度有抑制作用。

第三，看城市区位来判断，比如深圳地块，大多都是封顶价成交，而一些热门城市的郊区则常出现流拍情况。

3.开发商将如何应对“新规”？

“新规”后，热点城市供地计划和土地交易，都会产生明显的变化，特别是北上广深等一线城市、成杭南等准一线城市。

新规后的房企会更加积极主动研究竞争策略，尤其是临近土拍的时候，积极做好研究、分析工作。阶段性的集中供地，会令开发商急于销售房子，以便回款，在短期内各开发商的项目集中上市，容易造成市场波动。

当然，在大量供地的同时，开发商不止有竞争的关系。在“合作”关系中，可能会出现各开发商相互勾连、商量合谋的土地围标现象。而防控这种现象，则需要更加完善的配套细则。

4.在房地产系统举措方面，除了“新规”还有哪些？

第一，关于供地，有新规“两集中”。

第二，关于金融，有“三道红线”“五类分档”。

第三，关于调控，是一城一策，做到“因城施策”。

5.“新规”到底能不能有效解决调控目的？

“新规”的目的在于调控地价、平稳房价，但能不能有效实现还要看以下几点：

第一，“新规”控制的是土地出让的次数，一定情况下可以有效调控“饥饿营销”的小规模卖地方式，令总体供需平衡达到稳定线上。

第二，“新规”控制的是次数，而不是数量，因此在数量上看，并不能单靠“新规”起到抑制上涨的作用。若能遵循供需平衡原则，适当增加土地供应，从供应端缓解供求不平衡，也许能更好抑制地价。

第三，上文说到“新规”容易造成市场波动，集中上市让供求难以平衡，对于土地供应来说，加强检查和督导、严格执行和考核地方官员，是核查地方ZF的有效方法。

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总结

这次的“新规”是一次全新变革，范围广、力度大，虽然各地还没有落实到详细准则，但可以确定的是，这次变革对地方ZF、大小开发商都将是一个重大挑战。

而对于我们买房人来说，这22个重点城市暂时不要持有大跌态度，虽然中Y和地方在价格的控制上，存在一些利益博弈，但是维持房价稳定和“房住不炒”，都是其最终目的。

当然，如果对新规有更多观点，欢迎评论区交流探讨。