房地产二手收并购项目操作流程
房地产二手收并购项目操作流程
现阶段在地产圈内主流的拿地方式无非以下几种：招拍挂、勾地、二手收并购、PPP、特色小镇等等。
今天花一些时间和大家一起聊聊二手收并购的基本流程。
我把二手项目投资工作全流程划分为五个阶段：前期接触、尽职调查、项目评估、合同谈判、项目交底。
简单说来，前期接触主要是解决和“谁”谈，谈的是什么样一块“地”的问题；
尽职调查是核心，重点解决的是土地、股权、债权三大风险点；
项目评估主要是结合当前已获取信息与营销、设计、工程、法务、财务等横向部门对项目价值进行评估；
合同谈判需要对已梳理出来的风险点逐一进行谈判规避，并体现在协议当中；
项目交底是指项目顺利拿下后投资团队如何与运营团队交接项目，确保项目顺利推进。
下面我再对以上五个阶段进行详细阐述，内容比较多，希望能够说得清楚全面。
前期接触
此阶段往往是双方刚初步建立合作意愿 ，互相在试探的过程。
项目信息无法获得全方位披露。信息获取途径依靠双方口头交流及对地块的外部表征、外部信息查询为主；
此阶段时间周期由合作方合作意愿所决定，以合作方同意并充分配合对其展开尽职调查而结束。
投资人员在此阶段尤其需要解决落实好两个问题：
（1）核实清楚土地权属——是个人所有还是公司所有。
若是公司，公司性质是国企、私企、外企或是混合所有制、境内外合资等，不同企业性质的交易政策有所不同。
（2）目标土地基本信息——什么区位什么样的一块地。
包含土地的基本指标：用途、规模、四至、是否有基本的土地瑕疵。
重点关注4个问题：
规划条件是否过期；
是否存在土地闲置；土规、城规、三规合一是否信息匹配；
国民经济和社会发展规划（简称经规）、城市总体规划（简称城规）和土地利用总体规划（简称土规）；
土地表面情况，是否存在违建、高压线塔、未拆迁户等。
尽职调查
本阶段需解决核心问题——寻找土地、股权、债务三大方面风险点。
债务风险：包括负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚等。
比如项目公司负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚、拖欠工程款等；项目公司是否存在民间借贷或潜在债务。
土地风险：包括土地权属来源、手续是否合法，规划条件是否过期等。比如 有无闲置风险；规划条件有无过期；土规、控规、三规合一信息一致性排查；
土地权属是否清晰；土地历史来源是否清晰，用地手续是否完善，有无被收回风险；土地是否适合房地产开发；土地有无权利限制，是否处于查封、抵押、租赁状态。
股权风险：包括原股东出资是否到位、是否设定质押担保等。比如 原股东出资是否到位、是否设定质押担保等；股权是否受限，是否处于冻结或质押状态；公司章程是否对股权流转有要求。
价值评估
本阶段需解决核心问题——对内通过营销、设计、成本、运营、财务等横向部门配合。
营销出具市场及去化意见、设计出具设计方案及规划指标的输出、成本检查各类已建工程部分成本是否合理并输出目标成本测算表、财务梳理标的企业债务风险并出具财务意见。
对外通过商务谈判明确交易对价及支付节奏。完成测算，确认项目价值。
合同谈判
本阶段需解决核心问题——把握关键焦点，详细梳理每次谈判过程。
随着前期隐藏问题逐渐暴露，双方底线逐渐明确，每次谈判合作条件都有可能产生变化；
每次谈判信息建立备忘录，重点记录：会议基本信息（时间、地点），参与人员；
对项目对价产生影响的合作条件或诉求变化；对价支付节奏有无产生变化；
合作项目中合作方对未来项目公司管理层面有无诉求变化；合作项目中合作方对项目未来重大事项（如规划方案、产品定价、成本等）有无诉求变化；分析合作方以上诉求，提出应对方案。
项目交底
此阶段需解决核心问题——将项目关键信息传达至项目团队，确保项目顺利推进。
本阶段具备以下特点：签订合同后，交易并未完成，需根据合同条款继续履行完成；
项目操盘团队未参与投资过程，对于项目信息、合同条款及合作方诉求并未充分了解。
既然是项目交底，本阶段需要提供项目运营团队尽可能全面的前期资料，包括但不限于：
项目投资测算、规划方案等相关资料；合同终稿及补充条款；已有技术文件；已有规划条件及开发报建证照、批文等。
以上零零散散对二手收并购项目的操作流程进行了简单阐述，在这里并未将各个环节写得太细避免过于“专业”， 有需要进一步探讨的欢迎后台留言探讨。
声明：本文来源“地产充电宝”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。