年报点评46丨中国奥园：城市更新加速转化，2021年目标1500亿元
克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬、王姜玥
【2021年可售货值2200亿，全年目标1500亿元】2020年中国奥园全年累计实现合同销售金额1330亿元，同比上升12.7%，超额完成2020年1320亿元的业绩目标。2021年总可售货源约2200亿元，合同销售目标约1500亿元，去化率达到68%即可完成。
【城市更新加速转化，旧改模式贡献优质土储】2020年奥园新增土地投资建筑面积2015万平方米，同比上升25%。截至2020年末，奥园分布95个境内外城市，拥有土地储备总建筑面积达5718万平方米。考虑城市更新项目后总货值可达12938亿元，总可售资源充裕且可以满足未来3-5年的发展。
【毛利率水平略有下降，负债结构有优化空间】奥园2020年实现营业收入678亿元，同比上升34.2%，实现毛利润170.1亿元，净利润70.5亿元，归母净利润59.1亿元。2020年毛利率25.1%，同比下降4.6个百分点。截至2020年末，现金短债比1.34，长短期债务比1.20，分别同比下降0.29与0.09；净负债率同比上升7.8个百分点至82.7%，负债结构和净负债率水平有进一步优化空间。
【全面布局境内外市场，文旅与产业合作为主业赋能】建立奥园A+产品力体系；A+工坊基于标准化模式持续技术创新，实现产品高质高效产出；积极打造WELL健康宅体系。汲取境外市场的开发经验，全面打通境外当地银行的融资渠道，同时，将国际优秀高端项目的产品理念输入国内市场。
2021年可售货值2200亿
全年目标1500亿元
2020年中国奥园全年累计实现合同销售金额1330亿元，实现合同销售面积1288万平方米，分别同比上升12.7%与10.2%，完成2020年1320亿元的业绩目标。销售全口径及权益口径业绩规模稳居行业前三十，近三年复合增长率42.9%，销售业绩保持高质量发展。
2021年合同销售目标约1500亿元，相对于2020年实际完成的合同销售业绩，目标增长率12.8%；总可售货源约2200亿元，去化率达到68%即可完成全年目标。
从销售结构来看，奥园经过“布局—聚焦—深耕”三步走的战略完成全国化布局。2020年在持续深耕大湾区的基础上，华南、华东、中西部三大区域均衡发展，销售金额占比分别为24%、31%、31%，30家城市公司均实现年销售50亿元以上。2021年奥园预建立25家城市公司优化架构，力求实现核心城市公司年销售100至200亿元、非核心城市公司年销售50亿元的目标，形成“中心城市辐射周边卫星城”的战略布局。
城市更新加速转化
旧改模式贡献优质土储
2020年奥园新增土地投资建筑面积2015万平方米，较2019年同比上升25%，权益比59%，权益地价451亿元，新增可售货值超2426亿元。其中收并购项目占比57%，城市更新加速转化，城市更新项目及产业合作占比16%。奥园积极整合优势资源，与区域龙头加大合作，在保持合理土地成本及稳定利润率的前提下，多渠道并进、积极扩储。
截至2020年末，奥园分布95个境内外城市，拥有土地储备总建筑面积达5718万平方米，较2019年同比上升27%，权益比71%，总货值约6208亿元，考虑城市更新项目后总货值可达12938亿元，总可售资源充裕且可以满足未来3-5年的发展。
从新增土储区域分布来看，奥园聚焦粤港澳大湾区，全面布局华东、华南、中西部核心区、环渤海区等四大核心区域。四大核心区域建筑面积分布均衡，均占比25%上下；权益地价华南区域占比40%，位居第一；2020年新增项目的城市能级进一步提升，一二线城市的投资占比73%，一二线深耕效果显著。
从旧改模式来看，城市更新纳入国家十四五规划。奥园拥有城市更新项目60余个，均处于不同更新阶段，预计额外提供可售资源6730亿元，其中大湾区占比高达97%。具体来看，目前奥园已在大湾区实现多个百亿货值旧改项目，如广州番禺氮肥厂项目货值约125亿元，目前已全部转化；珠海翠微村项目作为珠海规模最大的城中村，总建面168万平方米，可售货值175亿元，现已签订土地出让协议，待分期转化。2020年，城市更新转化货值约382亿元，占年内新增货值2426亿元的16%，预计未来3年转化可售货值可达1600亿元。
毛利率水平略有下降
负债结构有优化空间
奥园2020年实现营业收入678亿元，其中物业销售收入645亿元，分别同比上升34.2%与33.9%。从结转利润和盈利水平来看，2020年奥园实现毛利润170.1亿元，净利润70.5亿元，分别同比上升13%与35%；归母净利润59.1亿元，较2019年的42亿元同比上升41%，核心净利润48.6亿元，同比上升18%。
2020年，奥园实现毛利率25.1%，较2019年同比下降4.6个百分点；归母净利率上升0.4个百分点至8.7%。毛利率下降一方面在于奥园主动调整战略，加大一二线核心城市的土储布局，去化三四线城市，售价方面压力较大；另一方面，已售未结项目1960亿元中不包括高毛利的旧改与城市更新项目。2021年伴随旧改、转化项目的推进，毛利率可能有回升的空间。
截至2020年末，奥园持有现金700亿元，同比上升2.9%。现金短债比为较2019年的1.63下降至1.34，长短期债务比也从1.29下降至1.20，债务结构均有一定的优化空间。净负债率较2019年上升7.8个百分点至82.7%，剔除预收账款后的资产负债率较2019年的81%下降至78%。为了“三道红线”全部达到绿档，2020年奥园加快项目交付结转、加大回款力度；提升资金利用率，以降低有息负债与财务成本。
此外，2020年奥园平均借贷成本从2019年的7.50%下降至7.20%。奥园精准把握市场窗口，2020年1月与4月与东亚银行、中信银行等9家商业银行完成两轮三年期境外银团贷款，合计约2.8亿元，年利率为HIBOR/LIBOR+4.30%。2020年两次发行境内公司债合计37.2亿元，三次发行优先票据合计14.85亿美元。
全面布局境内外市场
文旅与产业合作为主业赋能
全年升级A+产品力。奥园于2019年3月制定三年产品战略，建立奥园A+产品力体系，包括居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分，贯彻“构筑健康生活、营造智慧社区”的产品理念；A+工坊基于标准化持续技术创新，实现产品高质高效产出；协同奥园健康，打造WELL健康宅体系，2020年获54项境内外大奖，目前10个项目取得WELL中期认证。
作为进军境外市场的房企之一，奥园以实现境外项目开发的本土化为目标，积极打响国际化品牌，全面打通境外当地银行的融资渠道，与澳洲联邦银行、西太平洋银行等合作，完成开发全周期。同时，还将国际优秀高端项目的产品理念输入国内市场，为境内标杆项目赋予能量。
文旅与产业合作赋能地产主业。奥园（英德）心花小镇作为大湾区文旅新地标，占地约70万平方米，融合主题乐园、科普教育、休闲度假、生态人居等于一体，是亚洲最大巧克力文化展示基地。奥园美谷与奥园智谷等作为产业合作的产物，积极把握产业转型升级和新型城镇化建设机遇，拓展城市更新与一二线重点城市，为地产主业积极赋能。
排版丨太阳