工期计算太随意延期交地被索赔
2014年，梁某通过招投标竞得一宗国有建设用地使用权后，于6月19日与安徽省H县国土资源局签订国有建设用地使用权挂牌成交确认书和国有建设用地使用权出让合同。合同约定：H县国土资源局在2014年9月17日前将出让宗地交付给梁某，土地使用权出让金为595.335万元，定金为400万元，定金抵作土地出让价款，自合同签订之日起60日内一次性付清。合同约定出让人未按时提供出让土地超过60日，经催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同签订后，梁某交纳定金400万元，并交清余下195.335万元，但H县国土资源局未依约交付土地。梁某提起诉讼，请求法院判决H县国土资源局双倍返还定金800万元，退还已支付土地出让金195.335万元，并赔偿损失100万元。
安徽省某市中级人民法院一审认为，该案建设用地使用权出让合同合法有效。梁某依照合同约定的期限交清了全部土地出让金，H县国土资源局未在合同约定的期限内交付适合开发的建设用地已构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，梁某有权解除合同，要求H县国土资源局双倍返还定金、返还已交付的土地出让金，并承担赔偿责任。但该案合同约定的定金数额明显过高，依法应当调整。梁某主张的损失无充分证据证实，其虽确实存在运营及融资成本，但考虑双倍返还定金的数额并未过分高于或低于其实际损失，故对其要求另行支付利息及赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。
判决如下：一、解除梁某与H县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同；二、H县国土资源局双倍返还梁某定金238.134万元；三、H县国土资源局返还梁某运已交纳的土地出让金476.268万元；四、驳回梁某的其他诉讼请求。一审宣判后，双方当事人均未上诉。
问 题
法院为何如此判决？
解 析
该案是关于违反国有土地使用权出让合同约定应当承担相应违约责任的典型性案例。实践中，在国有土地使用权出让过程中，由于一些地方政府的不规范行为，造成与非公有制企业签订国有土地使用权出让合同后，不能按约交付土地，侵害了非公有制经济主体的合法权益。在此情况下，依法维护非公有制经济主体的合同权益，是对其民事权利平等保护原则的重要体现。
该案中，H县国土资源局通过公开招投标程序与梁某签订了土地使用权出让合同，梁某也按照合同约定交纳了土地出让金，但H县国土资源局没有依约交付土地构成违约，梁某根据合同约定要求解除合同、返还土地出让金、双倍返还定金等合理请求，均得到了人民法院的支持。人民法院审理该案件时，平等对待政府机关和非公有制经济主体，准确适用《合同法》相关规定，依法支持梁某的相关诉讼请求，妥善维护了非公有制经济的合法权益。
国有建设用地使用权出让合同是出让人（市县国土资源局）和受让人双方平等自愿签订的民事合同，对双方具有同等的约束力，出让方违约也必须承担相应的违约责任。出让合同中关于出让土地交付的约定，实际上是双方当事人关于合同标的及给付的约定，关系重大，必须准确严密，没有歧义。国有建设用地使用权出让合同示范文本要求出让合同中明确出让宗地位置、面积、用途、交付土地的时间、应具备的土地条件和土地使用年期等。这些都需要根据出让宗地的情况慎重约定，如对于待开发建设用地，就要约定清楚出让人承诺将出让宗地交付给受让人时应达到的具体条件，包括场地平整情况和周围基础设施达到的条件等。然后根据完成上述条件所需要的时间，约定交付土地的具体日期。合同签订后，双方都应当按照合同约定履行。
该案中，双方于2014年6月19日签订出让合同，合同约定定金400万元，合同价款595.335万元，定金抵作土地出让金价款，剩余价款在60日内付清，出让人在2014年9月17日前交付土地。可以看出，出让土地在招标拍卖挂牌出让和签订出让合同时，应当尚未完成征地拆迁和前期开发，H县国土资源局没有认真评估达到其承诺的交付土地条件的工作量和所需时间，就在合同中约定2014年9月17日前交付土地，有一定的随意性。
合同签订后，受让人按照合同约定交清了全部出让金，按约定交付土地是出让人的合同义务。但H县国土资源局在合同约定时间内未能交付，并在合同约定的未按时出让超过60日受让方催告后仍未能交付土地，已构成根本违约，庭审中也未说明延期交付的理由，法院判决其败诉也就是必然了。
此外，关于出让合同定金的约定也应当合理，原则上应当不超过出让价款的20%。根据《担保法》《合同法》对定金的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的法律效力主要表现在两个方面：一是债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回；二是在发生违约的情况下，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金的比例一般不超过合同金额的20%。该案中，出让价款595.335万元，出让人要求受让人交付定金为400万元，明显偏高。
作者：中国土地学会土地法学分会 岳晓武
来源：《自然资源法律实务操作指南》，中国大地出版社