房地产的公司分立！

NO.09/23

前几天，有人公众号留言说，“芽总，能不能给讲讲股权并购里的——分立、增资扩股、资产作价入股？”

行吧，安排！！

好好的直接股转不好么，非要另辟蹊径？？说穿了折腾个老半天，要么为了剥离资产、隔离风险，要么为了节税。

接下来，会写三篇系列文分别就三种模式的交易架构、交易过程中的税费、和实操中要注意的问题来聊聊。

本篇为系列文开篇——公司分立

1. 分立流程

首先，先简单的说明一下，分立包含两种形式，存续分立和新设分立。（由于地产实操中，基本上都是采用存续分立，因此下文只讲存续分立）

从2016年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的审核姿态。根据“实质重于形式”的原则，分立行为必须具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的，因此企业分立应向税务机关进行合理性解释并获得税局的认可。

根据实操经验，在当前的地产调控政策下，单独以地产项目作为资产分立出新公司后转让股权涉嫌以规避税费为目的的资产转让。对此，在将目标物业作资产剥离时，必须并入目标公司的一部分债务（建议比例达到10%左右），以规避恶意避税之嫌。

存续的分立流程

目标公司通过存续分立的方式将目标物业剥离，并以该目标物业新设公司A（原股东全资持有），最后收购方通过收购A公司100%股权的方式实现对目标物业的持有。

1）企业存续分立阶段：目标公司将目标物业及部分与目标物业相关的债务，剥离出来。新设分立公司A，即同步完成目标公司的工商变更以及公司A的新设；

分立的大体流程：原股东、目标公司与公司A确定分立的方案，并确定资产分割的内容、价值及各方需负担的费用；各方确认目标公司资产负债表、资产清单以及拟分割出去的资产、负债清单，并起草分立方案（含分立目的、形式、债务分担办法等；目标公司委托会计师事务所对分立与被分立企业的资产、负债情况进行评估、分立适用一般性税务处理时需明确的账面价值、计税基础、所得与损失等事项；目标公司股东签署《股东会决议》，存续与分立企业签署《分立协议》；目标公司办理好分立决议10日内通知债权人，并在30日内登报公告（债权人行权时间：登报后45日）；目标公司将上述相关资料一并整理好后报税局审核确认，其中需向地税局申请免征土地增值税、契税，向国税局申请免征增值税，企业所得税（一般性税务处理）与印花税按规定缴纳。

2）目标公司与分立企业共同向交易中心申请办理土地房产变更登记。

3）股权转让及价款交割阶段：原股东将持有的公司A的股权全部转让给收购方，并签署《股权转让协议》，收购方向原股东支付股权转让价款。

4）工商变更阶段：新设分立的公司A的股权变更登记至收购方名下。

2. 税费分析

一、分立环节的税费

1、所得税：存续分立模式下，可区分一般性税务处理及特殊性税务处理两种情形考虑。

根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）》的规定：企业所得税若适用特殊性税务处理，需满足以下条件。（很严苛）

1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；

2）企业分立后的连续12个月内A、B公司均不得改变分立资产原来的实质性经营活动；

3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；

4）被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%（即B公司账面所有者权益中实收资本金额不得低于所有者权益合计的85%）。

所以如果需要适用特殊性税务处理规避企业所得税，则应注意将持有的分立后公司A的100%的股权转让给收购方时，应在12个月之后进行转让，但可以通过先行签署转让协议并锁定价格，移交管理权，股权全部质押到交易对方名下（股权转让款先采用借款形式支付），12个月后再完成过户。

2.增值税及附加

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”

3.土地增值税

《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）》规定：“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税……五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”

在实务中，很多开发商会基于税费的考虑，在企业分立的过程中围绕着目标公司本身的主营来操作（大部分都为实业公司），由此达到免征土地增值税的效果。当然，从税务征管的角度而言，该类操作可能存在一定的瑕疵。（未来再申请房产开发资质，并更经营范围）

4.契税

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“截止到2011年12月31日，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

二、股转阶段的税费

1.企业所得税

一般性税务处理情况下作平转；特殊性税务处理情况下需就溢价缴纳企业所得税。

2.增值税及附加——无

3.土地增值税——无

4.契税——无

5.印花税——有

值得注意的是，企业分立在适用特殊性税务处理的情况下，分立满一年后将分立后企业（公司A）的股权转让给收购方时，因新分立企业（公司A）以原剥离资产的历史成本作为计税基础，因此股权转让时依旧会产生较高的溢价，根据实践的经验，该种情况下将分立企业（公司A）的股权转让至原股东在税收优惠地设立的载体后再次转让股权将能起到明显的节税效果。

3. 分立承责

正好这个问题星球有人问过，这里举一个小栗子：

例：登山哥公司通过企业分立方式，将该公司名下的土地剥离到新设B公司，按照法律规定，在企业分立时也进行了公告等程序。长跑哥公司将B公司整体收购。请问，长跑哥公司整体收购B公司后，对企业分立之前原公司债务是否仍然承担连带责任？

《民法通则》第四十四条第二款规定，企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。《合同法》第九十条规定，当事人分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。《公司法》第一百七十六条规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。最高法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第12条规定：“债权人向分立后的企业主张债权，企业分立时对原企业的债务承担有约定，并经债权人认可的，按照当事人的约定处理；企业分立时对原企业债务承担没有约定或者约定不明，或者虽然有约定但债权人不予认可的，分立后的企业应当承担连带责任。”该司法解释的规定更加明确。

综上所述，公司分立后的债权债务并不会随着主体的消灭而消灭，而是由分立后的公司概括承担。分立后的两个或者两个以上公司对原公司的债权债务承担连带责任。

4. 总结

总结，以企业分立的操作为核心的地产并购手法依托于企业分立之合理商业目的的设定，在此基础上，除企业所得税和印花税外，其他税费基本都可以通过该种并购方式的灵活运用得以有效规避；

但该方式的缺陷在于不能有效隔离目标公司的或有风险，因为分立后的公司对分离前目标公司的债务承担连带责任。

在新芽看来，不能为了税务筹划而筹划。税务不是唯一因素，也不是最重要因素。虽然从税法规定来看，采用特殊性税务重组的方式下可以少交税，但在实操中存在以下几个常见问题导致分立必须谨慎对待：

1.办理分立手续较为啰嗦，需全体债权人同意，如有银行贷款则可能会需要先归还；

2.被分立公司的股权一年内不得转让，对于买卖双方存在法律上的不确定性，虽可以将标的公司股权质押给买方，但信用风险仍然较大，如何解决？

3.一般卖方希望尽快拿到资金，如一年内才能转让，虽然买方可以先行将资金借予卖方，但这肯定不是最佳方案。