购房人在查封前接收房屋，即便未竣工验收，也能排除执行！

【律师总结】

购房人支付房屋全部价款并实际占有房屋，虽未办理产权登记过户手续，但购房人对此并没有过错的，法院一般不能查封该房屋。这个是执行异议复议规定28条规定的购房人排除查封执行的权利。对于实践较为特殊的房屋未竣工验收情况下购房人即取得房屋钥匙占有或者出租房屋，法院对此种情形能否排除执行则有不同的裁判规则，即便最高人民法院也存在不同观点的裁判文书，是有争议的问题，这也给实践中处理该类问题留下迂回空间。本文选取了最高人民法院的一则判例，以期从某一个或几个裁判观点总结处理方法。

【裁判要旨】

房屋虽未竣工验收，但根据查明的事实认定买受人已经实际占有房屋的，符合执行异议和复议规定第28条规定，可以排除执行。

【最高人民法院判例】

（2018）最高法民申5790号北京某公司再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判结果】

驳回再审申请（维持原执行异议之诉判决，买受人的物权期待权可以排除执行。）

【裁判规则】

一、执行异议和复议规定第28条规定了购房人购买登记在被执行人名下的不动产排除金钱债权强制执行的四个条件，即查封前已签订合法有效的书面买卖合同，查封前已经合法占有，已经交付全部价款或者按照约定交付部分价款且剩余价款根据法院要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记；

二、法律明确规定房屋竣工验收后方可交付使用，未经竣工验收不得交付使用。买房人在未办理竣工验收情况下接收房屋，对之后可能存在的质量风险和使用风险均处于不利地位，但不能据此否定查封前已交付钥匙已经实际占有房屋的事实，不能否认其符合执行异议复议规定28条的实际占有的规定；