“物业之王”之争：碧桂园服务凶猛，留给万物云的时间不多了

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作者 | 郑鹏超

编辑 | 武亚玲

万科房地产开发业务丢掉龙头宝座三年后，物业老大的地位也变得岌岌可危。

原因也不难理解。一方面，在2015年至2018年房地产行业的大牛市中，谨慎的万科销售额增速在头部房企中垫底，导致新房交付后转结给万物云的管理面积，增速不如其他头部房企。

另一方面，跑马圈地并购中小物企，做大管理规模，成为上市物企的共同选择，2020年整个行业并购案达76起，2019年仅为27起。而万物云错过了上市融资的机会，并没有参与太多并购，直接导致其在行业的高速发展期，业绩增速掉队。

体现在数据上，2020年香港上市物企的平均收入同比增长约36%，万物云2020年收入增速仅27.36%。

而上市的物企龙头碧桂园服务，收入2018年至2020年，暴增了2.36倍，同期万物云仅增长86%。截至2020年末，碧桂园服务和万物云的收入分别为157亿元和182亿元，差距逐渐缩小。

显然，当下的万物云再不加把劲，龙头宝座也会如开发业务一样，被同一个对手碧桂园抢走。

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物企迎来了最好的时代

90年代的物业管理，还只是房企为了卖房而“附赠”的服务，一开始也不是以盈利为目的。

当时的物企肯定想不到，经过二三十年发展，自己能比母公司还值钱。例如，截至2021年4月26日，碧桂园服务(HK:06098)市值2290亿港币、碧桂园(HK:02007)市值2070亿港币；绿城服务(HK:02869)市值413亿港币、绿城中国(HK:03900)市值233亿港币。

从估值来看差距更大，物企的平均估值在40倍PE左右，房企则不足10倍。也就是说，同样一个亿的利润在房企值10亿，在物企却值40亿。

物企成了资本眼中的香饽饽。这两年，房企也纷纷分拆物业资产上市。

据中国房地产报数据，截至2020年12月17日，共有37家物企登陆港股、3家A股上市。其中，2020年成功赴港上市的物企高达16家，包括恒大物业(HK:06666)、融创服务(HK:01516)等。

有了上市融资的支持，加上母公司结算面积的持续注入，2020年整个行业驶入了发展快车道。

以头部五家物企为例，即使增速较低的绿城服务，其收入和利润也分别增长了48.8%、17.8%。营收过百亿还能保持这样的“低增速”，这可能是大部分行业连想也不敢想的。

头部物企的高增速，一方面是受益母公司的结算面积增加，比如碧桂园集团卖房交付后，将物业服务转结给碧桂园服务，进而给物企持续带来增量业务，保证在管面积的稳健增长。

另一方面，上市物企在资金充沛的支持下，跑马圈地并购中小物企，做大管理规模，业绩增速进一步提高。

亿翰智库研报统计，2020年上市物管企业披露的有效收购案共76起，规模达107亿元，远超2019年的27起并购案。

其中，碧桂园服务收购环卫行业龙头满国和东飞，融创服务收购开元物业，雅生活服务(HK:03319)收购中民物业等等，都给公司收入和利润带来了短期性的快速提升。

此外，据前瞻产业研究院测算数据，2019年我国物业服务行业市场规模约1.34万亿，到2030年这个数据有望超过2万亿。也就是说，未来10年整个行业的规模将继续保持近两位数的复合增长。

对于头部物企来说，当下收入最高的也不过157亿元，所占市场份额约1%，整个行业市场集中度非常低。这意味着，未来十年头部物企不仅受益于行业整体规模的增长，更将受益于行业集中度提升带来的业绩增长。

显然，当下现金流充足的头部物企，迎来了前所未有的好时代。

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分化的盈利能力

尽管资本青睐，业绩增速亮眼，但头部物企也并非没有烦恼。

一直以来，利润率低是困扰整个行业的大问题。毕竟物业服务的是公共区域，愿意为维护公共区域而付出高溢价的是少数人。

近几年物企纷纷扩张服务边界的背景下，头部物企间的盈利能力也愈发分化。

比如，2020年碧桂园服务、恒大物业净利润率分别高达17.8%和25.2%；绿城服务和招商积余(SZ:001914)的净利润率则只有7.3%和4.7%。

也就是说，碧桂园服务和恒大物业，每收取100元物业费赚取的净利润，绿城服务和招商积余需要收取300元、400元物业费，才能赚到同样的净利润。

大家都是有头有脸的公司，为什么差距这么大？

以碧桂园服务和绿城服务为例，收入均主要来自基础物业服务、社区服务和咨询服务。2020年，前者的基础物业管理服务收入占比为55.2%，后者的基础物业管理收入占比为63.6%。

这也是物企盈利能力产生分化的原因，基础物业管理服务占比越高的物企，利润率越低。

仍以这两家物企为例，碧桂园服务基础物业收入毛利率34.6%，社区增值服务和非业主服务收入毛利率分别为65.1%、45.5%；绿城基础物业收入毛利率12.8%，社区增值服务和咨询服务毛利率分别为28.2%和32.6%。

可以看到，基础物业服务作为物企占比最高的业务，但其毛利率普遍只有社区增值服务的一半。所以，非基础物业收入占比高的碧桂园服务，盈利能力自然更胜一筹。

当然，围绕其高盈利的争议一直不断。同样是提供基础物业服务，碧桂园服务的毛利率却比其他头部物企高出10个百分点不止，市场一直质疑其和关联方有利益往来。

不过，这并不影响基础服务收入占比越少的物企，拥有更高盈利能力的结论。事实上，各大物企也一直在发力增值服务，以谋求更高的利润。

无论是碧桂园服务的房产增值，还是绿城服务的资产管理服务等，不少物企希望通过产业链整合，来开发一整套生活服务系统，从家政到养老，从广告到环卫，从教育到保险……

目前来看，大部分物企在增值创新服务方面雷声大、雨点小，哪怕是头部物企之间的盈利水平也是千差万别。而碧桂园服务，借着2020年亮眼业绩的东风，一举成为“物业之王”，市值超2000亿元，睥睨所有物业股。

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“物业之王”之争

要说碧桂园服务是“物业之王”，恐怕期待物业圈“隐形老大”万物云上市的投资者们第一个不服。

根据万科集团年报显示，万物云2020年营收182亿元，同比增长27.36%；在管面积5.66亿平方米，同比增长1.16亿平方米。从数据来看，碧桂园服务的确还是一个小弟。

面对触手可及的板块红利，以及始终未上市的万物云，市场和投资者都有点着急，除了万科自己。

实际上，改名后的万物云，并不想将自己“困”于传统物业。万科物业改名的意图很明显，弱化自己的物业服务属性，强调云、科技服务属性。

跳出传统物业服务范畴“上云”后，各大物企规模排行榜上，也不再出现万科物业的名字。但不管是万物云还是万科物业，其收入来源仍主要是围绕社区服务，所以万物云的本质和其他物企并无区别。

从收入增速来看，在头部物企行列，万物云妥妥垫底。随之而来的一个问题是，继开发业务输给碧桂园之后，万科物业服务也正在被碧桂园服务赶超。

2020年，碧桂园实现物业收入157.3亿元，同比增长62.9%；在管面积3.77亿平方米(未包含管理的三供一业0.85亿平方米)。照这个发展速度，碧桂园服务的收入规模不久就会超过万物云。

而往前看，2018年碧桂园服务收入仅46.75亿元，同期万科物业收入高达98亿元，前者不及后者收入的二分之一。

很显然，最近三年万科物业发展慢了下来。这背后原因有二：一方面，前几年万科开发业务销售增速低于碧桂园，交房后转结给物业的面积自然比不过后者；另一方面，万科物业没有上市融资，错过了并购做大的机会。

对物企来讲，快速扩大在管面积非常重要，因为有了在管面积就有一定规模的基础物业服务收入。更重要的是，公司可以在此基础上持续探索增值服务，开发管理小区的价值。好比互联网公司颇为看重的用户，有了用户，赚钱只是时间问题。

这也是为什么碧桂园服务、保利物业在提及物企的竞争优势，第一点均是管理规模大。你可能会说，万物云讲的是类似贝壳平台的故事，与它们不是一个竞争维度。

靠互联网改造整个行业服务流程后，贝壳赚的仍是房产交易佣金的钱，而万物云想的是从赚业主的钱，转为靠系统、科技输出赚物企的钱。物企盈利能力始终是一个老大难的问题，这种情况下，万物云想要分走物企的利润，难度可想而知。

在万物云凭一己之力提高整个行业的服务、物业费水平，让业主来为其系统、技术买单之前，其收入仍将主要围绕社区服务，与其他物企并无二致。

从这个角度来说，在以碧桂园服务为首的上市物企追赶下，留给万物云的时间不多了。