新政和红盘一起来，至少2万户「滨粉」都在纠结 ▏起楼问答NO.31

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问：为何会选择这个节点升级调控？

答：主要因为是三个节点，一是，因为严格的限价，新房的价差越来越明显，造成粉盘也变红，所以中签率越来越低，普通非无房户的购房者买房越来越难，而一些高层次人才利用政策漏洞炒房，让杭州的新房市场情绪浮躁。二是，新房中签率越来越低，也传导到土拍市场，今年1月的土拍过于火热，屡次拍到自持，事实上又减少了商品房的供应量。三是，从大环境看，无论是全球的疫情仍在继续也好，各国有可能继续放水，还是上海、深圳、南京各地都出台了楼市新政，都在促使杭州也出新政。

问：新政对新房、二手房市场分别有什么影响？

答：新政的主要内容分三个方面，一，房票上，提高了普通房票的门槛，数万人计的高层次人才的房票被追加了一定的制约，同时对2018年4月4日以后换房产生的无房户进行了照顾性的调整；二，摇号和限售措施上，更加严格，积极阻止短期的炒房者；三，交易成本上，二手房增值税免征年限从2年改为5年。

从影响来说，一，新房的中签率将会提高，特别是普通房票会得到明显改观，像2020年杭州的赠予行为就是3300多起，这样的房票就受到了严格的控制。二，新房的中签率提高，也会促进部分房东换房摇新房，所以二手房的供应量会上升。三，虽然二手房的供应量会上升，但因为交易成本的提高，成交情况会分化，有助于二手房降温。

 

还是一句话，该买房就买房。要投资的话，也要做好长线投资，不要存在短期赌博心理。

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问：据说，御潮府385套，江河鸣翠430套，丹枫四季509套，嘉品227套，观品191套，君品416，博语216套，2300多套集中放量，我该怎么选？

答：确实有一些纠结的，都是品质红盘，基本上都可以算是滨江系。虽然新政出来以后，少了一部分房票，也有一些短期投资者观望了，但整体来说，这些红盘的性价比超高，对于真正的长线投资和自住者还是不会放过这个机会。

这个时候，你的选择原则还是三个方面，一要有总价思维，不光要盯单价，还要看户型大小，二要有自住思维，还是要结合自己的工作与生活半径，三要有田忌赛马的意识，要多重视一些次优选择。这个选择，比高考志愿还难，高考是平衡志愿，多多少少你同类学校中还是有机会可以上的。但买房，你只有一个机会，一票不中，这一次集体开盘的机会你都没有了。

总体来说，这些盘都是好的，具体怎么选，你根据这三个原则来。

问：亚运村三个盘：万科、绿城和华润，怎么选？

答：华润位置最好，绿城的住宅体量最大，因为华润有万象城有酒店和写字楼，整体生态会更丰富些，绿城和万科能摇到也是好的。

问：市北二手房保利大国璟和桂语江南高层怎么选？前者到地铁200多米，后者700多米，开发商后者硬，请问怎么选？

答：从挂牌价格看，桂语朝阳要贵一些，这也就能看出品牌的溢价，如果价格能承受，建议选后者。

问：合能杭玥府89平值得入手嘛？

答：89方的三房两卫，投资主流产品，第三房是小了点，对于首套刚需也只能有所失有所得，品牌弱了一丢丢，其他都还不错。

问：祥生云湖城和众安顺源府哪个更好？

答：顺源府吧，离地铁更近，品牌也还牢靠。

问：目前有一套金地鹭影轩的洋房131平。想把洋房卖掉，去摇亚运村或者其他的新盘。小孩子 2023年读小学一年级，不知道时间是否来得及。亚运村有学校么？预算600万左右，还有其他地方可以摇么？文辉和滨江具体能帮忙列几个盘么？

答：支持置换，但是要做好摇不到亚运村的准备。亚运村有自带的18班小学和幼儿园，板块内私立的有崇文实验小学，学军中学附属文渊中学，具体的学校划分要根据交付实际情况划分。时间上比较紧张，后面有很多不确定因素。

600万的预算，除了钱江世纪城几个盘，其他可以关注文晖、滨江，这些地方教育资源都不会差，锦绣公馆现房也可以试试运气。文晖嘉里项目，滨江区的锦上和品，滨江区的丹枫四季，还有滨康综合体，户型可能偏大，总价要拉一拉，或者就只有低楼层。

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问：手握500万现金，D类人才名下无房，买房选哪了？

答：手握500万，如果还能贷款，那你就是众人羡慕的无房户，69800的几个盘闭眼摇，如果不加杠杆，那么亚运村吧。新政出来以后，对你自住是没有影响的。

问：有一张无房户的房票，摇号预算只有200多万，推荐买哪里？

答：我们还是要尽量结合自己的工作和生活半径，在这四个大区域中选择，崇贤、大江东，临平山北，富阳银湖，其他，在新街，南部新城和所前，也有一些个盘，可以考虑。

问：有购房资格的，就是听别人说摇号要银行有两百万存款才能摇号，不知道是不是真的，顺便问下在临安买房有上涨空间吗?望给个建议。

答：摇号冻资，根据每个楼盘不同情况有不同要求，一般首套三成，二套六成，有些需要冻资，有些只需要验资。临安区域很大，如果一定要买，就买离地铁口近的。

 

问：杭州的外地人，没有社保，投资选择哪里？

答：临安、海宁、绍兴，沿着城际铁路去买。海宁又分为两个方向，许村和大学城北。

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