26岁少东家：蓝光不“卖身”，但缺钱 || 焦点
众多高质量的土储和项目，是蓝光与众多房企交易的筹码，对于提出“万亿野心”的孙宏斌而言，并购蓝光的部分项目，未尝不是一个很好的选择。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：雷缓之
设计：布冬
实习生：郭曼怡
蓝光地产少东家杨武正，或许正面临着职业生涯的第一场危机。
“不会考虑出让控股权，不会甩卖公司。”这位在2020年12月上任蓝光发展(600466)常务副总裁兼首席运营官的“地产二代”杨武正，在4月26日投资人电话会议上，回应收购传言时直言。
一切源于近日业内传出消息，称融创将全盘收购蓝光地产。听闻消息，蓝光急了，火速澄清：“合作仅局限于项目层面。”言外之意就是，“我们还没到那个地步”。
实际上，蓝光虽然手握2640万平方米巨量土储，却因造血能力不足、负债攀升而陷入困局。值得注意的是，在近一年间，蓝光发展的股价由最高6.29元/股，曾一度跌落至3.97元/股，市值蒸发超60亿元。
如今，蓝光计划引入战投，以此输血地产板块。蓝光此次的自救能成功吗？被称为“四川一哥”的蓝光何以沦为割肉求生的境地？年仅26岁的少东家杨武正将怎么做?
2000亿债务压顶，蓝光走投无路？
蓝光被称为“四川一哥”，在创始人杨铿的带领下，曾经在2017至2019年间，实现从百亿到千亿的跨越。
知名地产分析师严跃进认为：“企业出现问题，跟管理层、房地产市场、企业经营等因素相关，一些企业注重经营，但疏于背后财务、经营、投资、拿地、销售等逻辑关系，一旦中间出现问题，就容易出现连锁的反应。”
实际上，依托高周转的发展模式，蓝光埋下了多个隐患。
早在2015年，蓝光便开启了项目拿地3个月开工、4个月开盘、开盘当日去化率在60%、1年内实现项目正现金流的高周转模式。高周转虽然获得了高增速，却近年出现了“增收不增利”的局面。
蓝光一季报的营业收入同比增长率为29.04%，归属母公司净利润同比增长率为9.11%。在2020年，蓝光发展实现利润总额49.47亿元，同比减少11.51%；归母净利润33.02亿元，同比减少4.53%；净利率为8.56%，同比减少2.05%；净资产收益率18.60%，同比减少5.28%。
与此同时，蓝光仍不吝现金，大手笔拿地。2020年，蓝光新增土地总建筑面积为962万平方米。据“九鞅科技”统计，蓝光发展近5年来拿地均价呈波动式攀升，2020年的平均拿地价格攀升至8561元/㎡。
▲2020年的平均拿地价格比2019年陡然升高。图片来自网络。
由于大幅拿地、开发，2020年蓝光经营性现金流净额大幅流出61.27亿元。
虽然蓝光一直在进行积极的周转策略，但销售情况并不理想。据克而瑞统计，蓝光销售金额从2019年的1079.8亿元、排行全国33位，降至2020年全年金额1036.3亿元，排名下滑5名，为38位。
▲蓝光的销售金额同比增长率近年来呈下滑趋势。图片来自网络。
在回款慢、支出高的背景下，截至2020年末，蓝光发展负债总计达2118.68亿元，总资产2582.64亿元。其中，流动负债已高达1667.87亿。
▲负债金额则是逐年升高。图片来自网络。
从长远来看，蓝光发展目前的有息负债增速明显高于营收增速，财务杠杆日渐失衡。2020年，蓝光的有息负债总额为722.44亿元，较去年同期增加了约27%。相比之下，营收则呈萎缩趋势，2020年期内实现营业收入429.57亿元，但增速从2019年的27.17%，减缓至增长9.6%。
此外，蓝光的隐藏债务风险也潜藏其中。自媒体“小债看市”指出，蓝光发展少数股权权益比和损益比相差较大，存在“明股实债”嫌疑。2020年，蓝光发展的少数股权权益由199.07亿元激增至278.64亿元，占比由51%增长至60%；而少数股东损益却从7亿降至3.74亿，占比从17%降至10%，估算其明股实债规模超200亿。
此外，为蓝光输血的“后盾”力量逐渐减弱。受“打包出售”消息影响，4月26日，蓝光发展2022年到期美元债甚至创出历史最大跌幅，每1美元面值买价跌15.6美分至68.2美分附近。同日，“16蓝光01”成交净价较上一交易日下跌约6%。
蓝光曾依托融资进行输血，但融资渠道并不顺畅。近年来，蓝光的平均融资成本逐年上升，2015年至2020年融资成本分别为7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。在三道红线政策出台之后，踩中一条红线的蓝光，被动收紧了融资窗口，蓝光只能转而进行高成本的融资。在2020年6月，蓝光曾发行一笔11.9亿元债权融资计划，利率达10.5%。
另据自媒体“董小姐”爆料，2020年10月，蓝光因逾期还款，被“金主”平安纳入了自己的合作黑名单。而在此前，同为平安旗下的平安创新资本曾作为“二股东”重仓蓝光，在2016年，平安最终减持1亿股，套现逾8亿元。
蓝光的自救和等待
地产始终是蓝光的主心骨。即使遭遇危机，甚至将医药、物业频繁出让，蓝光却极少卖出地产资产。
2020年7月28日，蓝光及蓝迪共享以9亿元对价，拟将合计持有的蓝光系医药板块迪康药业的100%股权，出售给汉商集团和汉商大健康。其中，蓝光发展持有迪康药业91.41%的股份。
不足半年后，2021年2月25日，蓝光发展宣布，碧桂园物业以现金方式收购旗下蓝光嘉宝服务64.62%股份，总价约48.46亿元。此举被称为“物管行业最大并购案”。近期，蓝光嘉宝的交割已经完成，所有资金已经到位，资金用于公司境内外到期债务的兑付。
然而，以上9亿元、48.46亿元的金额，相比超2000亿负债而言，无异于杯水车薪。
如今，蓝光只能忍痛割“地产”自救。事情闹到这一步，拯救蓝光的白衣骑士会是谁？
有消息称，融创将全盘接手蓝光。但蓝光即刻否定此事，表示合作仅局限于项目层面。此外，业内多方消息传出，包括华侨城、华润、建发、美的等公司正在接触蓝光，企图洽谈合作事宜。不能否认的是，蓝光拥有巨量的地产资产，若能引入具有强运营能力的房企合作，或能拯救蓝光的运营危机。
对于众多房企而言，蓝光依然是个金矿。据2020年年报显示，蓝光发展进驻全国80多个城市，开发超过400个项目。从储备情况上看，蓝光覆盖成都、滇渝、华中、华东等区域。2020年，公司新增房地产项目60个，总建筑面积约 962万平方米。可以说，蓝光在成都、华中等商圈的影响力依然巨大。
▲蓝光依然拥有巨量而高质的土储。图片来自网络。
众多高质量的土储和项目，是蓝光与众多房企交易的筹码，对于提出“万亿野心”的孙宏斌而言，并购蓝光的部分项目，未尝不是一个很好的选择。
业内人士推测，除了项目合作之外，蓝光或许还在等待国资入场。严跃进认为：“问题出现后，应当寻求政府的解决，并寻求投资者给予更大的宽容，方能度过难关。”
蓝光除了寻求“他救”，同时在积极“自救”。对于蓝光而言，杨武正的导向，在一定程度上，决定着蓝光的未来。
杨武正是杨铿的次子，出生于1995年，2020年12月成为蓝光常务副总裁、首席运营官。在投资人电话会议上，现年不过26岁的杨武正频繁登场，并回应传闻称：“不会出让控股权，不会撤离上海。”
在电话会议上，杨武正表示：“公司会把主要精力放在经营上，特别是提升经营性现金流上。”不过，此类呼声，似乎略显无力。早在2020年年初业绩会上，蓝光发展总裁迟峰便呼吁：“今年现金流必须做大做强，要降低融资成本，控制资产负债比率，销售端加强销售回款。”然而，如今看来，效果似乎并不理想。
杨武正亦指出，目前仍不会把蓝光全盘卖出，并考虑引入合作方。“公司考虑在项目层面引入合作方，是以平衡公司短期现金流和长期发展考虑。有合适的机会，也会考虑在股权层面引入财务实力强的战略投资者，但仅是财务层面，不会考虑出让控股权，不会甩卖公司。”
“蓝光是杨铿一手创办并经营三十年的企业，发展和风险控制，以及对股东、投资者、客户、员工负责肯定是底线。”杨武正始终咬定不会出让控制权。那么，这位刚从父亲杨铿手上接过棒的少东家，将如何守住蓝光？