重庆北面“高新区”,最近有些“异动”!
(图片来源于网络)
重庆最近“西风”很盛,新产业、新规划、新轨道...每天都有新话题。
这时,北面笑而不语。
高新现在差不多有点像一个小牛犊,非常之生猛。
而北面呢?他哥两江,像个30岁大叔--人情世故见多以后,偶尔会显得沉默内敛。
细心梳理梳理,你会发现,如今高新走的路,两江已经走了10年。
产业引入、基建配套、政策扶持、人口导入...因此,才有了如今的两江。
最近我一直在思考,高新和两江,会有多少可比性?又该如何评估他们的发展预期?
我突然想到一个地方,北面“高新区”,水土。他就是一个生动的例子!
水土最近也有很多动作。
4月2日公告,六号线支线二期工程进入站台门设备采购和安装工程招标阶段。
这意味着很快从水土出发,顺着6号线,通过直达或换乘1、3、5、10号线以及环线,通达全城。
4月7日,重庆市公共资源交易中心网站挂出了一条招标公告,其透露了将在水土高新技术产业园,总投资27.5亿元,新建公租房!除此之外,还有像公园、道路等建设信息,水土最近也挺多。
是不是感到纳闷?怎么“北面高新区”都是这些新闻,看起来没有产业引进啊?
水土不服,说:那事我已经干了10年!
水土的发展路径实际上很有趣。
自2010 年水土纳入两江新区,从水土高新产业园挂牌成立,到2020年,水土一直在干一件事,就是做产业。
按官方说法:水土以「高新技术产业区、高端人群居住区、数据处理中心、医药外包服务中心、电子信息软件研发中心」为目标,形成以大数据及云服务、光电显示、半导体照明、生物制药及数字医疗、机器人五大主导产业聚集区。
实际上,我的理解,水土就是两江的“高新区”。
(水土产业布局示意)
回头看水土十年,他的确聚拢了众多产业:
▶ 京东方、莱宝科技,以及对应的光电显示全产业集群;
(京东方)
▶ ABB、川崎、库卡等机器人顶级品牌企业!
▶ 研发“中国芯”的AOS,奥特斯、上海超硅等为代表的半导体集成电路产业;
▶ 人工辅助心脏永仁心、顶尖级的北大方正、药友制药、华邦制药、海扶科技等企业形成的“药谷”!
▶ 最后,在水土云计算产业园,有腾讯、浪潮、中国联通、中国电信、中国移动、万国数据等数据中心。
所以,水土又叫“水土云”。
▶ 此外,还有30多家科研院所和科研机构入驻!
(水土产业示意)
按照2019年的统计情况:
重庆3大优势支柱产业,水土占1个;
3大新兴支柱产业,水土全部都有!
10 大战略性新兴制造业,水土占6个;
10大战略性新兴服务业,水土有5个。
数字很枯燥,但是10年间,水土的高新类产业,已发展的非常迅速。
10年光景,如今的水土,汇聚了至少超过10万的产业人口。
而根据两江新区官网,水土规划的常住人口,大约为30万!
水土的不同之处,就在于他先埋头发展产业,产业差不多了,才开始建设配套;最后,才是引入开发商来修建品质住宅区。
这是一类比较先进的“产城融合”发展路线。
产业,是经济的支柱,亦是城市发展的根基。
有了产业,就有了人;有了人,才需要通勤、学校、商业、公园等城市配套,以及显著的居住需求。
我们就按10万产业人口算,其中的管理人员、产业工人、家属人员,存在大量的刚性需求。
水土批量的商品住宅类土地供应,应该是从2015年才开始!
几年前,水土的商住类用地,楼面均价大约在1000元/㎡上下。
2017年断供,2018年恢复供应以后,楼面价飙升到4500元/㎡左右。
而到了2019年,水土全年成交近10宗地,平均楼面价达到6500元/㎡左右,多少倍,自己算。
拿下这些地的都是一些大的开发商,龙湖、万科、金科、融创......
2019年水土板块的新房成交价格已经去到了建面11000-12000元/㎡左右(数据来源于克尔瑞重庆房价)。
看到这里,大家大致应该看懂了,水土走的路,就是一条引进产业集群--搭建新配套--找品质开发商的“产城融合”模式。
有些当年照母山的影子。
“先产--后城”模式下,水土的配套几乎都是在产业扎根以后开始集中建设。
比如教育上,这里共规划建设学校24所(小学15所,中学9所),其中包含公办西大附中两江校区,而且未来有可能是本部搬迁至此。
比如医院、商业中心、地铁、品牌开发商引进等。
水土的现状,这张图更形象。
(在建的中科院大学重庆分院)
他需要时间去兑现。
6、7年前,照母山,虽然彼时光电园一带的互联网、金融、总部群等产业已经基本成型,但因为配套不足,城市一片大工地,鄙夷照母山的人相当多。
现在回头去看,“荒郊野外”已经成了众人追逐的“香饽饽”...
其实,对水土的判断,还有一个参考维度,那就是龙湖的进入。
为什么这么说?
对于重庆区域发展的预判,龙湖经常被视作一个重要风向标去参考。
久一些的,从新牌坊算起,到金开大道,然后是“大照礼”,蔡家、中央公园,现在是水土,基本是标准的重庆四轮“一路往北”全部跟进!
而且经常产出区域标杆项目,水晶郦城、蓝湖郡、舜山府、江与城、两江新宸......
那么龙湖进入水土以后,又如何呢?
龙湖在水土打造的项目,名字很好听,叫紫云赋。
按照3月份的业绩,他们居然销售了一个亿!3月市场并不容易,尤其是新兴区域。
分析过后,有两个结论:
(1)上述区域特性,这里有明确的需求存在--10万产业人口;
(2)龙湖品牌口碑及产品价值,紫云赋主打“五好洋房”,因为产品有很明显的均好性:品牌好、配套好、产品好、园区好、物业好。
先来看一下项目的位置:
(示意图)
标注的五角星就是龙湖紫云赋的位置。他的右侧,是地铁红岩坪站;
左下方,是西南大学附属中学(公办);周边以十大公园绿地成就了大环境。
与产业集中带,保持了不远不近很适中的距离。应该说,配套一应俱全。
在这样的位置上,龙湖目前在售的是全新一代洋房产品。
我们知道,龙湖重庆26年多,龙湖花园、江与城、两江新宸,到现在的紫云赋独创的“院子洋房”,已经是龙湖洋房的5.0时代!
“龙湖洋房”这个名词本身,就具有一定的吸引力。
因为在洋房社区,龙湖擅长的园林景观会显得更重要。
紫云赋请来了国际知名的新加坡JTL团队(尘林间原班人马)。新加坡式园林有很多经典作品,比如Leedon Residence(丽敦苑)。
(图片来源于网络:Leedon Residence)
他的园林景观设计特点是:把自然种进家里。
优质的设计团队,新颖的理念,这样的园林景观让人期待。
对于洋房,很多人会非常在意物业服务。而龙湖物业在重庆的口碑也不用我多说。
2月份疫情期间,龙湖物业能送菜、送火锅,还能上门理发、线上问诊,甚至还帮业主送了一只猪。
应该说,正是以上种种,增加了大家对龙湖的信任度。
而具体到产品细节上,整体1.2的容积率,纯粹的6层、1梯2户、板式,都定位于低密舒适型品质住宅。
和市面上洋房不同的地方,紫云赋采用了退台式设计,价值而在呢?
看一张效果图。
(效果图)
你会发现,每层的露台,都不一样!
因为退台式设计,就产生出更多的空间,露台或阳台。不光是正面,在他的背后,也有!
可以说,在横向外展和纵向往上,都获得了更多的空间。新一代洋房的精髓,也在于此。
最后,在叠加上首付分期 9万9起的政策,龙湖全新洋房!真叫人无法抗拒...
龙湖进水土,说明水土的价值;
而新兴区域的“五好洋房”,在市场遭遇“黑天鹅”的情形下逆市热销,则说明这里存在真实的需求,且大家愿意为了更好的产品和品牌买单。有了“在新区,买龙湖房”的跟投逻辑。
回到开头,北面“高新区”水土,他是近些年来重庆新区发展模式下,一个典型的例子:
强势导入产业--配套逐步跟随--引入开发商打造品质住房。
他,或者高新区的身上,这些近似的元素,让很多新区异常羡慕。
而在这样的新兴区域,聪明人,也都明显遵循着「以综合价值为王」的购买逻辑。