存量物业改造康养项目及国内外经典案例
1、硬件升级,进行适老化改造
物业硬件老化过时,主要对物业重新装修并进行适老化改造,通过硬件升级改造来满足老年人的康养需求,提升物业的价值。
2、物业规划调整
当初的规划及业态不适合市场形势,通过规划业态调整,将商业调整为养老公寓、或酒店调整为医养机构等。
3、区域改造升级
老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划,实现物业的改造升级。如老厂房、老校区等通过重新规划改造为康养社区(CCRC)等。
4、模式创新改造
综合改造,可能涉及软硬件、业态、规划等多方面,但主要是运营模式的创新。如医疗健康共享商城、长租老年公寓等。
二、存量物业改造参与方
1、房地产开发商
房地产开发商具有先天优势,出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业,如万科长租公寓品牌,花样年地产等。
2、不动产基金
作为专门从事不动产投资的资方,不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一,在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱,如高和资本、蓝山资产等。
其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。
三、存量物业改造资本模式
(1)重资产模式
私募基金收购旧物业进行改造持有,以及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势,能够确保资产升值,高和资本为该模式的代表。
(2)轻资产模式
租赁老旧物业进行改造和运营的模式,属于轻资产模式,或“二房东模式”。养老机构、养老公寓、旅居康养酒店等大多属于轻资产模式。
(3)轻重资产结合模式
存量物业不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分,资源分布更加广泛,因此更适合于轻资产和重资产结合的模式。
轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少,风险相对较小,但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大,资金沉淀时间长,对风险的把控、资金运营能力要求更高的,但整体收益更大。
随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少,资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。
四、经典案例
————天佑安康养老集团在河南区域的样板店
建筑面积:3000 ㎡;
改造用途:工业办公改为养老机构;
资本模型:轻资产模型;
改造操盘方:天佑安康康养集团、欧英明德咨询公司等;
项目概况:该项目位于“航海东路京珠高速口”,中兴产业园内,园区环境优美,对面为大型湿地公园,毗邻航海东路主干道,地铁口(3号线营岗站),无论自驾还是市区交通,区位条件良好;门口为京航社区卫生服务中心,距离郑州市第七人民医院(心脑血管)20 分钟车程,医疗资源得天独厚。
————“香山同辉尊长园”大型专业养老机构
改造资本模式:重资产模式;
改造操盘方:重庆香山同辉实业有限公司、欧英明德咨询公司等;
项目概况:项目位于重庆南岸区南坪正街。同时建成“南岸区南坪街道社区养老服务中心”,配套建设一级“香山同辉中西医结合医院”。项目总建筑面积 12000 平方,设置 450 张养老床位,其中养老床位 400 张,医疗床位 50 张。主要为半失能、失能、失智长者提供医、养、康、护、娱相结合的五星级、专业化、一站式养老服务。按照中偏高档装修、高品质服务定位,充分适老化、智能化标准建设,满足酒店式服务、居家式感受。
2F:商品零售及基础医疗服务。主要关注于健康,特别是重视牙周炎、头发、儿童、营养等日本人重视的健康问题,将基础医疗设施搬进了购物中心,为顾客提供免费的身体检查。
3F:商品零售,以小家电和生活用品为主。永旺也引进了一批老年人特色的品牌和商品。
4F:休闲娱乐活动设施,书店、咖啡店、乐器店等。
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李老师:138 1070 5620(微信同号)
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