是真的！总价70万，海珠地铁房，有产权！

地铁房，有产权，总价70万，买海珠！你动心么？近日，广州中介疯狂为海珠一复式公寓打call，声称“项目为2号线市二宫地铁口上盖，配套成熟，富力物业，首付20万起。”房子真的有那么棒？值得入手吗？房产君决定实地走一趟，给大家带来一手资料！

| 富力金禧花园、六合公馆项目为富力金禧花园裙楼改造而成项目名为六合公馆，并非什么新项目，而是由富力金禧花园（2008年开售）的裙楼改造而成。该裙楼分为三部分，除了公寓，还有商场和商业办公。根据销售说法，六合公馆的老板早年从富力手上买下2—4楼，现将3、4楼改造成公寓，共96套。产品目前已取得独立房产证，可分割销售。

| 六合公馆售楼处项目售楼部在富力金禧花园一楼，和一般光鲜亮丽的售楼中心不一样，这里的招牌不明显，面积较小，可容纳的桌子不到10张。

| 六合公馆售楼处，陈设简陋这个项目是否有什么与众不同的地方？我们一起来看看。01距离二号线市二宫站1公里首先是地段非常靓。项目位于宝岗大道与南华中路交汇处，距离二号线市二宫站1公里，可步行，交通便利，通达性好。| 六合公馆附近医院、学校配套齐全至于配套，更是没话说，商圈、医院和学校应有尽有，距离上下九和北京路商圈不到3公里，老城区的居住氛围非常浓厚，利于出租。此外，值得一提的是，六合公馆与广州市红十字会医院仅一路之隔，其是一所三甲医院，尤其擅长创伤烧伤方面的救治。这也是销售再三强调的优势，业主买了房子后交给酒店托管，租给病人家属，酒店公寓未来不愁租。02总价70万买地铁房，月供2700元六合公馆还有一个非常打动买家的点，那就是面积小总价低。项目主打18—44平，全部为复式一房，精装交付，带家私家电，均价3.5—4.1万/平，其中暗房3.5万/平起，明房最贵的要破4万/平。性质房号户型一口价单价暗房30218平复式一房70万3.9万/平明房41532平复式一房125万3.9万/平明房44441平复式一房169万4.1万/平明房44741平复式一房156万3.8万/平以18平暗房为例计算，一口价只需70万，有两种付款方式。其一，为正常付款，首付（包含手续费）为57万，贷款5年月供2701元；另一种为低首付方式，首付（包含手续费）为37万，贷款5年月供6900元。18平一房总价70万的付款方式付款方式一贷款金额：1.6万*0.5*18=14.4万手续费：律师签约费2200元+契税8640+按揭费5000=15840元首付：（70-14.4）+1.58=57万贷款5年月供：2701元注明：1.网签限价：1.6万/平2.公寓5成首付3.契税：1.6万*18*3%=8640元付款方式二贷款35万手续费：律师签约费2200元+契税8640+按揭费5000=15840元首付：35+1.58=37万5年月供：6900元注明：1.要求广佛有房2.利率3%-4%，低于银行基准利率4.75%。3.契税：1.6万*18*3%=8640元70万总价，37万首付便可入手一套主城区公寓，且不限购，听起来确实蛮有诱惑力。然而，这个项目真的有那么好吗？其实不见得。

四梯48户，层高4.5米，多暗房该公寓为裙楼改造而成，也就是说原来的建筑目的不是公寓产品，所以在通风、采光等方面都存在局限，我们从产品设计方面进行分析。一方面，这里每一层有48户，且公寓旁还有商业和办公区，所以只有东北部和西部少量房源有自然光线，其他大部分房源都为暗房设计。为了解决暗房没有窗户通风的问题，开发商给出的解决方案是赠送中央空调。当然，买家能否接受这样的安排，见仁见智。

| 三楼户型平面图另一方面，公寓的电梯和小区业主电梯是分开管理的，针对公寓区域只有一台专梯，可从酒店大堂进入，另外可使用的三个货梯，要从小区里面入。

| 四楼户型平面图再者，样板房是临时搭建的，没办法实际体验改造而成的公寓如何，不过从情景板房看来，体感并不舒适。公寓层高4.5米，皆为复式一房，户型一致，均按酒店风格设计，一楼入户就是卫生间，过道是厨房，客厅挑空，二楼为卧室，空间布置紧凑。

| 六合公馆不同面积的户型设计相同

| 28平复式一房样板房

| 28平复式一房样板房整体看来，产品设计一般，空间略显局促，若要买来自住的买家，需谨慎考虑。

18平房月供2700元，每月返租4946元？至于回报，六合公馆和所有市面上的公寓一样，也强调酒店托管返租，并且销售表示项目已和悠家酒店达成合作。按照现场销售给出的方案，分成方式按照“保底+分红”。返租：保底+分红（以18平暗房为例）保底：110*18=1980元/月分红：（330*30*0.8-1980）*0.5=2966元/月每个月收益：1980（保底）+2966（分红）=4946元/月注明：1.保底：暗房标准110元/平；明房标准120元/平。2.分红五五分，均价330元/天，每个月入住率8成计算。同样以18平暗房计算，保底1980元/月，分红2966元/月，两者加起来，每月收益达到4946元/月。然而，理想是丰满的，现实却是骨感的，这个回报率经不起推敲。以上计算方式是按照入住率八成计算，但实际上酒店出租并非那么容易，毕竟在城央区域，选择不少，这样的暗房当真有优势吗？另外，酒店出租当中产生的折旧费、10元/平的物业管理费等，这些都是要加进去的，所以销售所计算的返租金额就会大打折扣。

产权仅剩下28年，楼上住宅4.5万/平此外，公寓的产权年限和性价比问题也需要注意。六合公馆为富力金禧花园的裙楼，而后者拿地时间为2007年，也就是说，六合公馆的产权至今已经缩水12年，公寓产权40年，现在仅剩下28年产权。

| 左边大楼为富力金禧花园再看性价比，我们可以对比周边二手。六合公馆不是新项目，由裙楼改造而成，类似二手，均价3.5—4.1万/平。其楼上的富力金禧花园，为住宅产品，二手均价4.5万/平，而宝岗板块7月二手房均价3.75万/平。从单价对比，该公寓售价不低，其和住宅差价不到1万/平，但是相对后者，公寓始终存在较多局限，比如不带学位、无法落户，居住体验较差等。

这样的产品受市场认可吗？我们来看看销量。项目3楼在2个月前就开始卖了，4楼也于上周四正式推出，截止目前，现场销控表显示剩余货量20多套，去化率达到70%以上。

| 六合公馆销控这个销量是否真实，由于网签无法查询，尚未可知，不过房产君在工作日上午10点半到达项目现场，呆了40分钟左右只看到两三台客人，人气明显不足。最后，若是给你做选择题，你会买这样的项目吗？