从一二手房价"倒挂"看运城房产市场（运城房产观察）

首先说说倒挂是什么意思：新房二手房价格倒挂的意思就是二手房的价格要高于新房。

下图为南京河西、鼓楼、江北高新等区域的房价情况。不仅二手房的均价要高于新房，而且二手房的成交数量也远高于新房。

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按道理说，确实应该是新房比二手房更贵一些，因为新房的品质一般会更高一些，质量也会更好一些，风格更现代、人性化，而二手房毕竟有一定房龄，有折损有贬值，而且还有额外的税费，再加上卖家急于出售的心理。所以理论上来说，二手房应该要比新房便宜。

那么新房和二手房为什么会出现价格倒挂呢？

最主要是因为楼市调控政策。在一二线热点城市，政策调控严厉，房管局对房价进行管控出现了一些限价盘，新房的价格受到了限制。但是二手房是分散个体，不受政策的控制。

第二是居民消费意识的改变，由原来向一手房市场一边倒的状况开始向理性的住房消费需求转变，更多的考虑二手房带来的便利与实惠。因为二手房一般为现房，即买即住，周边的配套设施成熟健全，房屋质量一目了然。所以出现了价格倒挂，这种现象主要体现在一二线城市。

纵观运城的房产市场，关于新房二手房价格问题，这个“倒挂”还得打上引号。因为一目前运城二手房的价格并没有普遍超过新房；二这个“倒挂”需要符合一些条件。

从上图可以看到，运城二手房价格随着新房价格上浮在上浮。

主要有两个原因，一是运城这两年房价上涨幅度确实出人意料，很多打算出售的业主都提高了心理预期，甚至是暂缓了出售意向。

二是目前运城市场上的新房都是期房，交房时间基本都在两年或两年以后，对于部分需要尽快拿到房子的购房者来说，这是无法容忍的。他们宁愿在能接受的范围内，提高心理价位来买二手房。

虽然运城的一二手房价几乎不存在倒挂现象，但买二手房的话，也要摒弃“二手房都很便宜”的想法。

尤其是下面这种情况：

这也是在运城最能体现出一二手房价“倒挂”的情况。这类房屋就是：成色较好的精装二手房。

条件是房龄8年以内，装修时间在5年以内。这样的房子一是小区整体还比较新；二是家里装修的成色也比较新，对于买家来说更容易接受。

这种房屋在出售时，售价加上装修成本之后，比如800元/㎡，房屋单价就有可能超过新房。优势在于不用再进行装修，可以直接入住。

但是有一点必须注意，购买这类二手房，得先确认是否有房产证。

由于目前运城房产市场比较**，很多小区交房后3-5年房产证迟迟办不下来，这种现象非常普遍。

没有房产证就没办法交易，即便有关系走后门也有一定风险，这样就错过了最佳的转手期：交房后3-5年。

按照正常情况下，交房后第3年，同时房产证也正好满2年，过户费立减5%左右。

对于一般规模（80-100亩左右）的小区，如果是同期开发，3年后整个小区已经全面成熟；如果是分期开发，一期交房3年后，二三期也该全部交房了，这时小区整体成型，房价来到了楼盘开发阶段的最高点。

过了这个开发阶段之后，就进入了入住阶段，通常在入住之后小区的问题就会渐渐暴露出来，这个时候就到了体现物业好坏的时刻。在经历下一个3-5年之后，小区环境、设施等能否历久常新，就全靠物业的本事了。

行内有句老话，有好物业，才是好房子。物业差的小区，过不了几年，房价便会持续下滑。而物业好的小区房价则会步步高升。