在前年的《上海市最新个人二手住房交易税费一览》中，笔者就上海市个人二手住房交易相关税费作出介绍。因时隔两年，部分政策发生变更，为了便于读者了解最新的政策，正确计算税费，本文根据最新的政策对相关内容进行更新。
本文仅就个人之间对居住使用的产权房的买卖交易过程中所涉及的税费问题进行探讨，不包括赠与及继承。本文所指的税费系税务部门针对房屋交易环节收取的各种税金，不包括其他部门收取的登记费、测量费等费用。因全国各地对房产交易的政策细节均有不同，囿于篇幅有限，本文仅就上海市范围进行探讨。
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目前我国住房交易过程中涉及的税费包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税、契税。可以说上述税种涵盖了我国的主要几个税种，笔者对上述税费作出以下简要介绍：增值税是是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是我国第一大税种，也是国家财政收入的主要来源，其功能主要为增加国库收入。在营改增之前，住房交易属于营业税的征收范围，所对应的税目为“销售不动产”，对应的税率为5%，纳税义务人为住房的出售人。自2016年起，国家全面实行营业税改增值税改革措施，个人出售住房的行为纳入了增值税的征税范围。目前，我国已经全面取消营业税，营业税已经彻底退出历史舞台。在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人。根据房屋的类型及产权人持有时间分不同方式计算，详见附件《个人存量住房交易涉税表》。1.普通住房：个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。2.非普通住房：个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。注意：
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第二款规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”故确定纳税人是否享有增值税优惠政策的持房年限本应当以2年为准。
但是根据上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市房屋管理局,上海市规划资源局,上海市财政局,上海市市场监督管理局,上海市税务局,中国人民银行上海分行,中国银行保险监督管理委员会上海监督局联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）第四条规定：“调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”该规定2021年1月22日起实施。由此看出，自2021年1月22日起，上海市个人对外销售住房增值税征免年限变成5年。
对于“沪建房管联〔2021〕48号”的合法性笔者持保留意见。因为增值税作为中央税种，其免税政策应当由中央立法部门作出规定。但笔者注意到本次调整仅上海市的相关部门发布政策，并未有中央立法部门发布相关文件追认或授权，因此该文件合法性存疑。当然，虽然在法理上该文件合法性存疑，但在实操层面，上海市各级税务部门还是按5年的规定进行操作。
城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。城市维护建设税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。凡缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是城市维护建设税的纳税义务人。税率根据住房所在的区域，分为7%、5%、1%三档。因上海市的住房基本都位于市区，故基本都适用7%的税率。自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳城市维护建设税的税率为3.5%（7%×50%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收城市维护建设税。教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。教育费附加同城市维护建设税一样，也是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据进行计算。凡缴纳增值税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是教育费附加的纳税义务人。自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳教育费附加率为1.5%（3%×50%）。同城市维护建设税，自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收教育费附加。地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。地方教育附加同教育费附加、城市维护建设税一样，也是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据进行计算。凡缴纳增值税的单位和个人，都是地方教育附加的纳税义务人。在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是地方教育附加的纳税义务人。自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳地方教育附加率为1%（2%×50%）。同城市维护建设税，自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收教育费附加。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为土地增值税的纳税义务人。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条，对个人销售住房暂免征收土地增值税。印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）、房屋购买人（下家）都是印花税的纳税义务人。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”故目前全国范围内个人住房买卖交易免征印花税，无论是上家还是下家均不需要缴纳。个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。个人所得税的主要功能在于公平税负、缩小贫富差距。在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为个人所得税的纳税义务人。根据征收管理的方式，个人所得税分为核实征收与核定征收两种方式，具体公式如下：个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）-（取得房屋时的购房款+去的房屋时缴纳的税费）-（城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加）-（装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费）个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）×征收率（1%或2%）对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这就是所谓的“满五唯一”免税政策，这也是目前现行唯一有效的个人转让住房个人所得税免税政策。契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。在个人住房买卖交易中，房屋购买人（下家）为契税的纳税义务人。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。上海市股权专业律师；致力于股权交易、投融资并购、公司治理与股权激励业务，擅长重大复杂诉讼与仲裁业务，尤其是对赌纠纷、股权纠纷案件；刘律师秉持技术驱动法律理念，在服务中侧重法财税一体化服务，综合考虑法律方案与财务、税务及其他专业领域衔接，一站式解决客户需求。
