通过实地走访，发现企业抵押物存疑！

出品 | 信贷风险管理

作者 | 张涛

近日，M支行成功识破一笔500万元经营性贷款风险事件，M支行前期调查中发现该客户的抵押物存在瑕疵，贷款用途存在挪用房地产行业风险，为确保本行信贷资金安全，M行最终婉拒了该笔的贷款申请。

案例经过

近日，M支行辖内网点推荐客户提出500万元经营性物业贷款需求，M支行公司信贷部上门走访客户。在拜访过程中发现，该公司为商业办公综合体，区域内整体开发较成熟，区域内整体人流密度较高，物业处于满租状态，租金单价处于区域价格合理范围，总体来看，物业质量较高。后续M支行深入了解，发现该物业抵押物不完整，客户提供20余套房产证，约占整体物业建筑面积的60%，分散在该物业每层区域，经M支行进一步核实，发现租户签约合同与房本面积存在较大差异，客户解释为办理房产证较早，物业整体装修改造造成租赁面积与房本建筑面积较大差异。本次申请500万元经营性贷款，用途为归还存量贷款及支付个人股东借款。M支行了解了客户真实用途后发现，股东借款没有事实依据，且股东经营多家关联房地产公司，用途存在挪用贷款资金至房地产行业风险，为确保本行信贷资金安全，M行最终婉拒了该客户的贷款申请。

案例启示

（一）高度重视贷前调查环节，了解客户贷款真实用途。

经营性贷款用途的真实性是前期贷款调查中最重要的环节之一，也是保证信贷资金用途合规的前提。这就要求信贷经理在日常工作中勤勉尽责，注重每一个细节，不将贷前调查流于形式。本案例中，客户虽符合本行业务准入标准，但若客户出现违约现象，M行处置抵押物存在一定困难。在通过调查客户用途时，股东因借款未签署合同，审计报告明细中无法体现股东借款，且股东与企业没有资金往来凭证，加之股东经营多家房地产有关公司，贷款用途真实性存在疑点。

（二）多渠道判断贷款合规性，切实降低贷款风险。

信贷经理办理一笔信贷业务首先要保证调查资料的真实性，贷款流程中的每个环节都应环环相扣、相互制约，特别是整个贷款流程中最重要的贷前调查环节。每名信贷经理除具有较高的业务素质外，更应具备认真负责的工作态度和高度的责任心。在工作过程中认真审核调查前期的每一个环节，分析判断每笔信贷业务的真实性及合理性，从而有效保证本行信贷资金安全。本案例中，M行实地调查企业签约情况，发现很多租户签署的租赁合同与房本面积存在差异，总出租面积远远大于房本面积，企业对物业进行较大改造，M行无法判断抵押物与企业实际出租对应情况，业务存在一定风险。

（三）加强日常案例交流，全面提高风险防范意识。

信贷客户行业众多，各行各业的企业经营情况各不相同，对于经验较少的年轻信贷经理而言，一笔信贷业务是了解一个行业现状的渠道。本案例中，企业经营情况良好，但深入调查后发现抵押物存在瑕疵，贷款真实用途存疑，这就要求信贷经理在日常工作中要加强交流与沟通，在短时间内提高业务素质，增加业务经验。有效降低信贷风险，保证我行信贷资金安全。

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