各种房屋出租的涉税规定和税会处理 / 四六文摘

【蓝色部分内容为个人出租房产应交税内容】

房屋出租的税务处理

一、增值税

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.一般纳税人出租房屋，全额开具增值税专用发票或普票发票。

（1）适用税率为9%，可抵扣进项税额；

（2）符合条件可选择适用简易计税，按5%征收率计算缴纳增值税，不可抵扣进项税额。

（3）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

（4）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（5）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（6）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税，可以全额自行开具或代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.2020年12月31日前，对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

6.军队空余房产租赁收入，免征增值税。

7.自然人出租房屋

（1）自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（2）自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

（3）自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

（4）其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

8.个体工商户出租房屋

（1）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（2）个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为11%；

个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

9.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

10.提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

11.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。

税收优惠：

1.根据国家税务总局公告2019年第4号《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》的规定，自2019年1月1日起：

小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

2.根据财政部税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

3.军队空余房产租赁收入，免征增值税。

4.其他个人和小规模纳税人的个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（财税〔2016〕36号）

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加

1.城市维护建设税：按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1%

2.教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3%

3.地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%

其中：月租金不足10万的，免教育附加。

税收优惠：

1.免征增值税的，同时免征城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

2.月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。（财税〔2016〕12号）

3.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号、甘财税法〔2019〕7号）

三、房产税

1.企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

2.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

5.2020年12月31日前，对公共租赁住房免征房产税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

7.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

8.个人出租住房应缴纳房产税，以租金收入4%计算缴纳；个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳房产税，以租金收入12%计算缴纳。

税收优惠：

1.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）

3.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号）

5.2020年12月31日前，对公共租赁住房免征房产税。（财政部税务总局公告2019年第61号）

四、城镇土地使用税

1.在开征范围内，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收，城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。

2.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额按照大城市0.5元至10元，中等城市0.4元至8元，小城市0.3元至6元，县城、建制镇、工矿区0.2元至4元的标准征收。

根据上述政策，住房租赁企业需要按照实际占用的土地面积和规定税额计算缴纳城镇土地使用税。

3.2020年12月31日前，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

4.个人出租非住房，按实际占用土地面积，依照长春市规定的税额计算缴纳（具体在税缘网上搜索）；自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

税收优惠：

1.对个人出租住房，免征城镇土地使用税（财税[2008]24号）。

2.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号）

3.根据财政部税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

五、印花税

1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

2.各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

3.2020年12月31日前，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人出租非住房（商铺、写字间等）按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，税额不足1元，按1元贴花。

税收优惠：

1.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

3.根据财政部税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

六、企业所得税

1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.2020年12月31日前，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

七、个人所得税

1.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%

2.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

3.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

4.财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(1)财产租赁过程中缴纳的税费

(2)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止

(3)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

5.个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

6.个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

7.对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

注意事项：

1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次800元为限，一次扣不完的，可在以后期扣除）

2.税法规定的费用扣除标准：每月（次）收入不超过4000元的扣除800元费用；每月（次）收入超过4000元定率减除20%费用。

3.个人所得税计算公式：

（1）每月（次）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；

（2）每月（次）收入超过4000元：应纳税所得额=【每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】*（1-20%）；

（3）应纳所得税额=应纳税所得额*20%。

八、土地增值税

2020年12月31日前，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

九、承租/出租个人房屋相关的发票及涉税事项

在实务中，单位租用了别人的房屋，该如何取得发票，特别是能否取得增值税专用发票作为抵扣税款的扣税凭证？自己（家庭）有房屋对外出租，在税收上会有什么优惠政策？

营改增后，个人将房屋对外出租，假设张先生和乙个体工商户分别将房屋（非住房）出租给他人，在5月份各自均收到5月至次年2月份的租金（价税合计）31.5万元，他们所应缴纳的增值税是一样的吗？城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加又该如何征收？

出租不动产的增值税征收规定与特殊规定

按照本次营改增的税制安排和相关政策规定，个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按5%的征收率计征增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（注：个人出租住房，则按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额）。

其中，其他个人出租非住房（住房）应缴的增值税向主管地税机关申报缴纳，个体工商户出租非住房（住房）的应缴增值税向主管国税机关申报缴纳。

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”同时还规定：“提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

按上述规定，张先生（其他个人）和乙个体工商户均应在5月份收到租金（预付租金）时计缴增值税。

然，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

特别应注意的是，此项平均分摊的规定，只限于“其他个人”才可以“在预收款对应的租赁期内平均分摊”取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，不能擅自扩大到其他纳税人或其他应税行为比照适用。

自然人与个体户出租房屋增值税待遇有异

根据以上税收政策规定，张先生（其他个人）在5月份收到5月至次年2月份的租金（价税合计）31.5万元时，可在对应的租赁期（10个月）内平均分摊，分摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（31.5万÷10），换算后每月的不含税销售额为3万元〔3.15万元÷（1+5%）〕，因此，张先生可享受月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。

而乙个体工商户则应在5月份收到5月至次年10月份租金（预付租金）31.5万元时计缴增值税1.5万元〔31.5万元÷（1+5%）×5%〕，同时，应计缴城市维护建设税0.105万元，教育费附加及地方教育附加0.075万元。（注：按季度纳税的季度销售额不超过30万元的缴纳义务人，免征教育费附加及地方教育附加）

可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过3万元），个人出租房屋（住房和非住房）等不动产，其他个人（自然人）与个体工商户的税收待遇是有差异的。

地方税收：个人出租住房，签订的租赁合同免征印花税；按4％征收房产税，免征城镇土地使用税；减按10％征收个人所得税。（实务中须遵循各地具体规定）

个人出租不动产开具增值税发票相关规定

个体工商户出租不动产，需要开具增值税普通发票的，原则上应自行开具，不能自行开具的可向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税普通发票；需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开，建筑业、住宿业、鉴证咨询业等试点自行开具增值税专用发票的应自行开具增值税专用发票。

其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票（包括普通发票和增值税专用发票）。所代开的增值税发票，“销售方名称”栏填写代开地税局名称； “销售方纳税人识别号”栏填写代开发票地税局代码； “销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码(免税代开增值税普通发票可不填写)；同时应在代开增值税发票的备注栏上，加盖地税代开发票专用章。

纳税人出租不动产，开具、代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明不动产的详细地址。

此外，不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产（即承租人为其他个人），均不得开具或申请代开增值税专用发票。

需注意的是，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的；个体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过9万元的，均可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是，因其适用了免税规定，因此也就不得申请代开（开具）增值税专用发票。故此，此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用发票作为扣税凭证了。

企业房屋出租的账务处理

1.由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：

借：投资性房地产（转换时原账面余额）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产、无形资产或开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

【补充1】在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；

（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；

（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；

（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；

（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

【补充2】由投资性房地产转为自用房地产或存货时：

借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）

或开发产品（转换时原账面价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备

2.一次性收到房屋租金

借：银行存款

贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）

应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税

贷：银行存款

按出租期间分期结转收入

借：预收账款/合同负债

贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入

4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

借：预收账款/合同负债

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

按出租期间分期结转收入

借：预收账款/合同负债

贷：主营业务收入/其他业务收入

5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金

（1）先收租金

收取租金

借：银行存款

贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）

应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

按出租期间分期结转收入

借：预收账款/合同负债

贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入

（2）后收租金（如每半年收取一次租金）

按出租期间分期结转收入

借：应收账款

贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入

应交税费——待转销项税额

收到租金或者合同约定收租金日期

借：应交税费——待转销项税额

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

收到租金

借：银行存款

贷：应收账款

6.按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）

借：主营业务成本/其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

【附公允价值模式】（1）期末公允价值大于账面价值时

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（2）期末公允价值小于账面价值时

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——公允价值变动

7.房产税会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交房产税

（2）企业缴纳当期应交房产税的账务处理：

借：应交税费——应交房产税

贷：银行存款

8.印花税会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交印花税的账务处理：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交印花税

（2）企业缴纳当期应交印花税的账务处理：

借：应交税费——应交印花税

贷：银行存款

9.城建税及附加会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交城建税及附加的账务处理：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交城建税及附加

（2）企业缴纳当期应交城建税及附加的账务处理：

借：应交税费——应交城建税及附加

贷：银行存款

各种房屋出租的涉税规定和税会处理

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