房屋租赁专题之50：承租人优先购买权的司法实践

本文是君之道思考的第 426 期文章

《民法典》第七百二十六条[1]、第七百二十七条[2]、第七百二十八条[3]赋予了承租人对租赁房屋同等条件下的优先购买权。承租人的优先购买权主要体现为三个方面：（1）出租人应当在出卖/拍卖租赁房屋前通知承租人；（2）承租人对租赁房屋享有同等条件下优先购买的权利；（3）出租人损害承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。

在司法实践中，承租人对租赁房屋的优先购买权因具体情况的不同而有细化的裁判规则，如不定期租赁合同承租人的优先购买权，侵害优先购买权的损害赔偿标准，优先购买权的例外与排除，优先购买权的权利主体范围等等。本文，我们将从具体的案例出发，解析法院对承租人优先购买权的具体裁判规则。

一、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的承租人同样享有优先购买权

在人民法院案例选总第124辑刊登的山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终4094号案件中，承租人与出租人为不定期租赁关系，出租人未举证证明其在出卖房屋前向承租人发出过解除租赁合同的通知，因此，双方的不定期租赁关系一直存续至出租人将租赁房屋出卖给第三人。出租人在不定期租赁合同仍然履行时出卖房屋，未通知承租人，损害了承租人的优先购买权，应当适当赔偿承租人相应的损失。

不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的承租人同样享有优先购买权。侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。

二、承租人优先购买权被侵害的，应以争议发生时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额

在河南省漯河市中级人民法院审理的（2016）豫11民终1504号案件中，法院认为，出租人在拍卖房屋过程中未尽到法定的通知义务，导致承租人不能参加竞拍，丧失了优先购买权的机会，承租人享有损害赔偿请求权。案涉房屋在部分承租、整体拍卖的情况下，并不妨碍优先购买权的行使。对于出租人违反法定义务，侵害承租人优先购买权的行为，其损害赔偿的范围不仅包括侵权行为造成的直接损失，即所受损害造成的现有财产因损害行为而减少，更应包括侵权行为所造成的履行利益损失，即让财产权益回复到权利未受侵害之状态。故应参照评估的市场价格与拍卖均价的价差作为有关承租部分损失的计算依据。

安徽省高级人民法院在审理的（2019）皖民申692号案件中，天津市第二中级人民法院在审理的（2018）津02民终3166号案件中，均认可优先购买权的损失应当是优先购买权可以行使时的行权价格与市场价值之间存在的差额，而不是优先购买权可以行使时的行权价格与现在房屋市场价值之间的差额。

三、特殊身份关系可排除优先购买权的行使

优先购买权具有法定性，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院审理的（2015）乌中民二初字第243号案件中，法院认为，对于“同等条件”的考量，不仅仅是出售房屋的价格，还应考虑对出卖人利益有影响的其他因素，尤其是这种因素不能以金钱衡量或者处理的时候。没有同等条件的前提，不存在承租人同等条件下的优先购买问题。本案中，购买租赁房屋的第三人为出租人的股东，出租人与该第三人在一定程度上是紧密联系的利益体，而承租人不具有如此特殊的身份关系及经济利益关系，不是“同等条件”所能替代的。出租人与第三人基于这种特殊关系的房屋转让，属于投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，与承租人作为普通购买者的情形不属于同等条件，承租人与第三人不具备“同等条件”。

四、优先购买权为承租人的专属权利，不及于次承租人，亦不得转让

在江苏省高级人民法院审理的（2019）苏民申4152号案件中，法院认为，次承租人与出租人没有签订租赁合同，面对承租人拖欠出租人租金而导致出租人拟向承租人行使解除权的情形，次承租人作为房屋实际使用人，按照承租人与出租人约定的租金标准向出租人支付租金，该行为应视为代承租人履行合同，次承租人仅享有向承租人主张折抵租金或者向承租人追偿的权利，次承租人不能据此主张其与出租人之间存在直接的租赁合同关系。

在租赁合同中，次承租人的地位不是出租人的承租人。法律赋予的优先购买权是承租人的法定权利，并不能及于次承租人。租赁房屋的优先购买权是承租人的专属权，亦不能转让。次承租人仅从承租人处承租了出租人的两间房屋，另两间房屋由案外人从承租人处承租，次承租人以案外人将其租赁另两间房屋的优先购买权让渡给其本人为由，主张其享有整个租赁房屋的优先购买权，亦于法无据。

五、出租人未实际转让且不再转让房屋的，承租人无权行使优先购买权

在广东省高级人民法院审理的（2018）粤民申12372号中，法院认为，房屋买卖合同是以出卖人转让房屋的所有权、买受人支付价金为履行内容的合同，向买受人交付房屋并将房屋所有权变更登记至买受人名下是出卖人的主合同义务。本案中，涉案房屋并未办理过户登记手续，出卖人（出租人）与买受人已明确表示不再履行并解除房屋买卖合同。出卖人（出租人）与买受人之间的房屋买卖合同未继续履行。承租人的优先购买权是承租人在出租人出卖租赁物时在同等条件下优先购买该租赁物的权利，在出卖人（出租人）与买受人之间的房屋买卖合同未继续履行，且出卖人（出租人）亦表示不再出售涉案房屋的情况下，承租人要求以同等条件实现其优先购买权，缺乏事实与法律依据。

六、出租人虽未明确通知承租人行使优先购买权，但承租人实际知道出租人转让房屋但未主张优先购买权的，视为自愿放弃优先购买权

在四川省高级人民法院审理的（2018）川民申5444号案件中，出租人与承租人的的微信、短信交流中已谈及案涉房屋的买卖，并协商给出承租人四个月的腾退时间，承租人表示同意。此时承租人并未就该房屋的买卖提出任何异议，也未提出自己愿意优先购买的打算。同时，承租人与案外人签订了新的租赁合同，亦表明其知晓案涉房屋将出售的情况后积极准备搬迁。此时，并无确切证据证明案涉房屋已经出售给第三人。法律对承租人优先购买权的保护并非宽泛到房屋买卖时承租人不主张优先购买，而到交易结束后又要求承租人赔偿未能行使优先权的损失，本案中，出租人出卖其租赁给承租人的房屋，并未违反法律规定，侵害承租人的优先购买权。

在四川省高级人民法院审理的（2019）川民申2882号案件中，承租人在案涉房屋出售之前明确表示帮出租人进行居间介绍寻找买家，而未表明对案涉房屋的购买意愿。且在案涉房屋出售之前有其他房屋中介人员为带客户看房，向承租人索要案涉房屋钥匙，故承租人对案涉房屋出售信息是清楚的。出租人在案涉房屋出售之前发布公开信息，以其行为表示其通知承租人案涉房屋即将出售，不存在出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人的情形，故承租人系自愿放弃其优先购买权。

七、抵押后的租赁权不得对抗抵押权人，拍卖时应当涤除，承租人主张优先购买权的，应当付清拍卖款

在江苏省高级人民法院审理的（2018）苏执监790号案件中，出租人已将案涉房地产抵押给抵押权人，而出租人之后才与承租人签订租赁合同不得对抗抵押权的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故法院裁定除去出租人与承租人的租赁关系。

案涉房地产流拍后，申请执行人愿意以拍卖保留价接受执行标的抵偿其债务。执行法院早已告知承租人可以优先购买案涉房地产，承租人一直未将所涉款项汇入执行法院账户，其申请异议所主张的优先购买权不应得到支持。

八、律师小结

租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，受“安土重迁”观念的影响，会对其住所产生一定的情感、社会和经济依赖，为维持基本社会秩序、保障承租人对租赁房屋占有、使用的稳定性，法律赋予承租人对租赁房屋以优先购买权。而在保障和行使优先购买权的实践中，应当注意以下几点：

1. 出租人对承租人的“通知义务”。

出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。

2. 遵守的“两个期限”。

一是出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后，出租人应当及时通知承租人，在可合理期待的时间内，给予承租人一定的考虑时间。出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响，出租人应当在拍卖五日前通知承租人。

二是承租人应当在“十五日之内”答复是否购买，否则视为承租人放弃优先购买权。

3. 承租人行使权利的前提是“同等条件”。

“同等条件”旨在平衡承租人和出租人之间的利益，因此强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”，还应当考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。特别是出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人便难以符合法律规定的同等条件的要求。

4. 限制承租人不能行使权利的“两种例外”。

一种情况是，如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权，其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。另一种情况是，如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。

文/叶秀旻律师  段丙鑫律师

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[1]第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[2]第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

[3]第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。