美国REITs11月研报:强势反弹!医疗板块成黑马!

十月&十一月概述

REITs市场在十月基本延续了九月的整体下跌,但是在十一月实现强势反弹。富时全REITs指数在十月下跌了2.5%,其中全股权REITs指数在十月下跌了2.6%,债权REITs指数在十月下跌了1.8%,然而标普500指数在十月下跌了6.9%。进入十一月,REITs市场实现全面上涨,富时全REITs指数在上涨了4.8%,其中全股权REITs指数在上涨了4.7%,债权REITs指数债券指数上涨了1.8%,总体大幅超过标普500指数的2%。全年来看,由于十一月的反弹,全部板块均实现累计正收益,其中富时全股权REITs指数上涨了3.9%,标普500指数累计上涨5.1%。

十年期国债收益在十月在3.15%左右浮动,较九月底上涨了约0.1%。然而,进入十一月,十年期国债收益呈下降趋势,较十月平均值下降了约0.3%,并在月底达到3%左右。

各板块表现 

十月,在整体下跌的情况下,零售、医疗、基建以及自助仓成功实现增长,回报均为2%左右。酒店/度假村、木材和数据中心损失最大,均超过10%,其中木材板块亏损了16%。其余板块均有2%-6%的亏损。十一月,所有版块均实现上涨,医疗板块涨幅最大,为8.3%,其次为住宅板块的6.5%,数据中心版块的5.9%,基建板块的5.5%。除了木材板块和酒店/度假村板块的1%涨幅,其余板块均实现了3%左右及以上的上涨。

全年来看,截至十一月底,各板块表现差异较大。凭借十一月8.3%的上涨,医疗板块的累计回报达到了15%,位列各板块之首。基建板块以11.9%的上涨位列第二,其次是住宅板块的9.8%。之后,工业板块上涨8.5%,自助仓上涨8%。零售业在去年的亏损将近5%的情况下,今年实现了累计收益3.9%。最后实现上涨的板块是特殊物业,收益为2%。亏损的板块中,由于十月份的暴跌,木材板块得累计亏损高达19%,为亏损最大的板块。其次是数据中心板块的7.1%,办公室板块的4.4%,多元物业板块的3.2%以及酒店/度假村的0.4%。

自助仓板块REITS

概述

自助仓(Self Storage)在美国是非常常见的一类物业类型,它为个人或公司提供存储空间并收取租金。比较常见的自助仓REITs品牌包括:Public Storage、Extra Space、CubeSmart等。

根据追踪自助仓市场的SpareFoot公司的数据,平均每11个美国人中就有1个人每月付约90美金的租金来使用自助仓。

自助仓在美国的应用如此广泛有很多原因:工作调动、更换工作等原因导致的迁移会让人们需要在新的地方安定下来之前暂时存储其大部分物资;房产买卖或者房屋装修时均可能导致无法立马完成搬家,则人们需要先将其家具等物资暂时存放;有些人在有较长时间出行的情况下,把车、贵重设备等存放在自助仓;当家里的空间不足以存放其所有物资的时候,人们也会选择自助仓存放其暂时不需要但是又不想扔掉的东西;学生也会面临类似问题,比如,通常暑假期间学校内宿舍不会对学生开放,所以学生要在回家之前将其宿舍内所有东西搬出,自助仓便成为了一个理想的选择。

市场行情

图表展示了过去自12年起几个主要板块的年化收益,可以明显看出来的是,在2016年之前,自助仓板块的回报非常高,即使是在表现最好的几个板块之间也毫不逊色。如之前所提到的,工作调动和更换工作是推动人们使用自助仓的一大主要原因。

而随着整体经济从上次金融危机后逐步恢复发展,失业率的降低以及工作机会的增长使工作调动和更换工作的更加频繁,从而大幅拉升了市场对自助仓的需求和租金增长。就像住宅板块一样,随着快速的租金增长吸引了大量的资金进入市场,以及随之而来的大量新项目开发,租金增长以及出租率都收到了强烈的冲击,导致自助仓板块在过去两年中的表现十分挣扎。

总体来看,对于自助仓板块来说,宏观基本面仍然良好,因为需求主要由就业带动,而就业增长持续超过预期。除此之外,相较于其他主要REITs板块,自助仓物业的运营成本更低,维修、器材和设备的更换的费用远低于其他版块,因为利润率相较更高。而相反的,不利于自助仓板块市场的主要因素便是供给的增长,如最近三年的表现所示,过量的供应带来的激烈竞争不仅拉高了物业的空置率,更是降低了各品牌的定价能力,虽然近三年呈回暖趋势,但是远低于2016年之前的优异表现。

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