2020全球房地产十大疑问，瑞士银行专家为您解惑！
2020年，大城市最好的房地产资本化率可能低于2%吗？某些零售资产能否开始超越工业资产？气候变化对投资者的重要性会继续增加吗？
每年12月，瑞银旗下的资产管理策略研究团队都会简述下一年全球房地产行业需要解决的关键问题。在目前房地产发生重大变化的时刻，房地产行业的未来去向何方？如何在昂贵的市场中分配资本？如何应对零售问题？气候危机对房地产有怎样的影响？2020年，这些问题尤其突出。
如果您2020年想在房地产方面有所建树，那么这篇文章不容错过。
明年房地产资本化率能到多低？
中央银行的刺激措施意味着许多国家的债券收益率已经达到或低于零，瑞银表示，这意味着投资者将继续受到房地产的吸引。世界上最低的收益是在香港的办公室和零售店，在最近的抗议之前收益率为2％。新加坡豪华住宅的收益率仅为1.5％。瑞银表示，随着利率和债券收益率持续下降，全球主要城市的房地产资本化率可能要开始接近这些亚洲城市的水平。
如何应对经济低迷？
瑞银并未预期2020年会出现经济衰退，但房地产行业是具有周期性的，而当前的牛市已经持续了十多年。那么，您该如何定位组合投资以应对可能出现的低迷市场呢？瑞银表示，就办公场所而言，符合ESG要求的核心地点资产将表现最佳。 在物流方面，城市地区将最能承受住者供应链的变化。零售方面，您可以尽量减少资产分配，直到其现稳定下来。当然，在目前的情况下出售并非易事。受人口变化影响的行业，如住宅，老年公寓和医疗保健累预计将表现良好。
部分零售能跑赢物流吗？
瑞银表示：“这个问题有争议，但2020年可能是一些零售业卷土重来的一年。” 一些零售资产的表现可能会超过一直是房地产行业宠儿的工业和物流部门。预计工业回报率将开始放缓。 对于零售而言，部分选定资产将表现良好，但并不代表整个行业行情不错。尤其在美国和英国，这两地的租金和价值跌幅最大。
气候变化对投资者的影响会越来越大吗？
简而言之，是的。
瑞银表示：“近年来，房地产资产类别中的ESG评估变得越来越复杂和全面，社会和治理等因素也在为以能源为中心的评估方法作出补充。” 其中的原因很多，而气候变化带来的影响与之密切相关。例如，海平面上升、局部暴雨增加洪水风险、强风、龙卷风、台风、长期干旱对土壤的影响、淡水短缺、毁灭性野火等等都是需要考虑的因素。投资者需要尽量避免这些问题对自己资产可能造成的影响。
投资什么能带来更大的利润？
由于资产价值处于创纪录的高水平，而收益率却处于适度水平，因此投资者也在探寻在能满足其收益要求下未来几个月到几年内投资要承担的风险水平。 瑞银（UBS）指出，虽然增值交易的回报可能看起来好于高价核心资产，但这是在经济强劲增长的情况下，这些风险较大的交易才能表现良好，而世界上大多数地区情况并非如此。
如何调整现有零售资产以适应不同的消费环境？
瑞银表示，越来越多的证据表明，体验式零售的表现要好于传统零售店，并且能将实体和线上运营相融合的零售商也表现出色。瑞银表示，私募股权公司开始设法转变传统零售商店。在美国，一些传统零售店将被逐步改造成办公室和酒店。
多户住宅：威胁还是机遇？
今年，随着纽约和柏林等城市的租金管制加强，出租房屋的监管力度大大提高。 当然，这给投资者带来了挑战。但瑞银表示，全球大城市对可负担住房的需求将继续快速增长，因此， 能够提供可负担住房的公司将有不错的前景。
投资人者对房地产的分配是否会持续保持高水平？
由于上文所述的低利率和债券收益率的原因 mk ，2020年，投资者对房地产资本配置将只增不减。
2020年房地产公开市场估值如何？
但总的来说，公开市场上房地产股票的是私人市场估值走向很好的指标。2020年，零售仍将进一步下降，办公场所应持谨慎乐观态度，而物流和住宅将继续跑赢大盘。
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服务类型的空间能继续增长吗？
瑞银表示，忘记WeWork带来的麻烦吧， 房地产资产持有者今后的灵活性只会更高。
内容来源：Bisnow