房地产知多少：美国零售物业的类别ABC

投资者经常问到一个常见的问题是：什么是零售物业的A类，B类和C类？为什么这个级别的评判很重要？投资者，债权人和经纪人通常将零售物业做等级分类，便于彼此之间沟通交流。对于投资者而言，房地产等级分类是一个衡量地产好坏的重要因素，因为每个类别代表的是一个不同的层次风险与收益组合。投资者可以使用物业等级分类来初步评判他们对每个物业的投资策略，即收益目标和相应的风险承受能力。然后再进行更为细致的尽职调查。

每个物业的分类反映了不同的风险和回报，分级的基本标准是根据物业的地理位置和建筑结构等属性来划分的。这些字母等级还需要参考多种因素，例如物业年龄，营业地点，租户的收入水平，区域市场发展前景，升值趋势，物业设施管理和租金收入。没有一个特定的公式来给零售物业进行分类，但是最普遍的ABC分类方法如下：

— A —

这个类别代表其物业是最高质量的建筑。它们的年龄一般不超过15年，有顶级的设施设备，高收入的长期租客和低空置率。 A级物业往往处在交通发达的最佳地段并且有专业的管理物业团队提供全方位的服务。除此之外，它们的租金通常都比较高而且很少或根本不需要太多的维护维修。许多A类物业都有大型的名牌店租户。

— B —

从A类降到B类，这些物业一般都比A类物业年龄大，而且往往是面向收入水平较低的租户，有的可能没有专业的管理。租金收入通常比A类物业低一些，因为会有各种物业维护的消耗。大多数情况下，这些建筑的内外保养都还算良好，许多投资者认为这是一种“增值”的投资机会，因为通过装修改造和公共设施及环境的改善，此类物业可能会升级为A类或B+类。与A类物业比较，投资者一般都能够以比较高的资本转化率（Capital Rate）买入这类物业，原因显而易见：B类物业比A类物业风险高。

— C —

C类物业通常超过20岁，一般都在不太理想的位置，交通不太便利，社区环境不太好，离城市中心比较偏远。该类物业一般都需要很多翻新和改造，更新基础建筑设施，以使其保持良好状态。与A类或B类物业比较，C类租金最低，而且空置率比较高，租户基本上是个体经营者，小本经营，收入不稳定，签的租约合同也是比较短期的。个别C类物业需要做很多市场宣传，才会有投资者光顾。

零售物业的级别代表不同程度的风险和回报，这一点对投资人是非常重要的。 A级物业属于顶级投资，投资者的资本消耗很少（即维护费用），所以相对为安全的投资。然而，即便是很好的A类物业，也会对大的经济环境比较敏感，譬如在经济衰退期，失业率上升等等因素会导致业主和投资人的收入受到大幅度影响。

B级和C级零售物业比A级有更高的资本转化率（Capital Rate）。回报率会高一些，投资者也需要承担更多的附加风险，例如物业陈旧需要花钱维护，较低的租金收入，等等。

零售物业投资者通常根据他们能承受的风险来选择投资的物业类别。对于寻求资产保值的投资者，A类物业可能是相对正确的投资。对于寻求资本增值同时又愿意承担更高风险的投资者，B类和C类也许是更好的投资。回报与风险是成正比的。