富力的“雷”在赶来的路上

地产圈的年会还没开始，相信富力集团高管们估计已经开始瑟瑟发抖。

地产圈的年会还没开始，相信富力集团高管们估计已经开始瑟瑟发抖。

据说，在去年富力的集团年会上，有太平绅士之称的老板李思廉，罕见地发了脾气，一股脑把所有区域的负责人都骂了一遍。

李老板自然有理由愤怒：

一家曾有实力接盘万达的企业，如今却被业界与泰禾放在一块对比，当年号称“华南五虎”之首的富力，如今已经让负债压得“不能呼吸”。

今年富力的日子更为艰难，匠朴研究所在 jump大会上，发了一份独立研报，「富力的至暗时刻」。结论很明确，踩中了三根红线的富力，自2017年抢食万达后，一路高开低走，步步走入今天的「至暗时刻」。

但对于富力来说，高企的短期债务规模或将成为第一道雷。

据富力地产2020年三季度报，公司短期债务约为753亿元，然而其货币资金仅为359.5亿元。这意味着，富力地产在手资金难以其覆盖短期债务，资金缺口高达400亿元左右。

销售很努力，业绩不给力

这400亿的窟窿要用什么来补？

2020年中期业绩会上，李思廉称未来9个月将在国内外处理250亿到300亿债务。这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。

但从近几年的销售目标来看，完成度并不高。

历年财报显示，富力地产2017年至2019年全年销售额分别为818.6亿元、1311亿元、1382亿元，完成既定目标的比例分别为102.3%、100.8%、86.4%。

2019年销售目标落空后，公司便把2020年销售目标从1600亿元下调至1520亿元。然而事与愿违，富力地产仍没能完成销售目标。

此外，近年富力地产的销售增速已呈现疲态。公司于2018年首次突破千亿规模，同比增幅达60.2%。2019年富力地产销售额同比增速显著放缓，相较同期微涨5个百分点，而2020年则进一步收窄至0.4%。

事实上，为冲刺销售目标，2020年富力地产不断在销售端发力来加速回款，并在12月下旬亮出了非常规动作。据多家媒体报道，富力地产自去年12月23日起推出“富力25载员工感恩回馈”活动。在网络上广为流传的活动海报中，记者看到“最低75折、不限套数、免费更名”等三重优惠。

从另一个角度看，我们会发现富力卖房几乎到了“迫不及待”的地步。它不仅给员工提供各种优惠，生怕员工不买似的，还提出了一个非常醒目的要求：必须一次性全款支付。

既然是员工福利，为啥不支持分期付款呢？这个全款支付，恰好暴露了富力出台本次优惠政策的真实意图，那就是回款。

急于回款的直接原因，当然是负债率太高。从2016年到2019年，富力的净负债率分别为160%、170%，184%，199%，比行业平均水平高出一大截。到了2020年，富力的中报显示，公司净负债率下降到177%，依然很高。

急于回款的根本原因，则是规避“三道红线”。

即便如此努力，可回溯富力地产这几年的销售额，再参考2020年最新数据，公司已经连续两年没有完成年度销售目标。

这条路还债的路虽然没被堵死，但能不能帮助富力通向罗马，不好说。

金主们消失富力贫血

银行一直以来都是地产商最大的金主之一，但是富力的金主们却纷纷消失。

据匠朴研究所的数据显示，截至2020年6月30日，富力的有息负债总计超1800亿元，其中银行长期借款约为900亿，占比为50%。

其短期需偿还的借款近750亿，但账上现金仅不到180亿，一直靠借新还旧的富力，2020年前三季度，仅借了400多亿。

而从富力剩余的银行授信额度来看，还有超过1300亿的额度，但是今年富力真的没有从银行借到多少钱。

这主要与限制房地产贷款规模增长相关。

2020年底，房地产贷款集中度管理制度推出。而早在2020年9月就有消息称，监管机构要求大型商业银行压降、控制房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

而富力的银行金主共有18家，主要以中资中型银行为主。

在富力的银行金主中，排名第一的中信银行已接近管理上限，第二名兴业银行已超标6.2%，第三名浦发银行超标0.4%，第五名招商银行超标5.7%。

销售造血不足，银行输血缺位，今年的富力着实有些贫血。

更令人担忧的是，富力的融资之路，在2020年开始步步坎坷。

从境内到境外融资，额度都萎缩的很厉害。借不到钱怎么办？加息！一笔票息高达12%的美元融资，还暗示出境外金主的悲观。

变卖家产堵窟窿

难关中挣扎的富力，也迎来资本市场的信心滑落。

先是穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1”，展望从“观察”名单变为“负面”——当时，穆迪对富力的经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧，负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。

其后，富力半年报披露后国际信贷评级机构惠誉也将富力地产评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B ”。标普则对富力子公司富力地产有限公司的长期发行人信用评级下调。

这400亿的窟窿如果堵不上，富力就有可能成为下一个泰禾。不愿坐以待毙的富力，开始走上变卖资产的路数。

去年10月，通过2.57亿股新H股配售，富力所得款项净额为24.98亿港元用于偿还公司境外债务。11月，又有了此番卖出70%物流园权益的操作。

据海外债市媒体消息援引知情人士称，富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务；此外正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份……

新年伊始，着急的富力动作频频。

为缓解资金压力，富力地产将旗下3家公司股权出质给广州市城投投资有限公司。企查查显示，广州城投实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会，其经营范围包括投资管理服务、企业管理服务、资产管理等。

虽然“卖子”、配股能解决“近忧”，但是富力地产的“远愁”何解？

2020年三季度报显示，富力地产债务总额增幅有所减缓，仅为3%。不过，富力地产债务规模仍处于上升态势，面临着逾3500亿元的债务。

早在2008年，碧桂园老板杨国强就曾向富力老板张力诉苦，说自己每个月张开眼就要还20多亿，压力太大了。

但富力似乎并没有吸取任何教训。