在龙岗做长租公寓太惨了！砸下300万，月入租金仅5000！
112间房间，理想状态下月租金可达10万。而实际出租率却仅5%，月收入5000元。
乘着长租公寓浪潮大赚一笔的江生，却在龙岗这栋公寓上栽了跟头。
两年前长租公寓大肆兴起的时候，江生在宝中、西乡、翻身和爱联等片区承包城中村，再把它改造成当下最流行的公寓。
江生手上大部分房源都熬过了长租公寓市场的洗牌浪潮，但在不断“扩张”中难免有失手的时候，龙岗这栋“血亏”的公寓便是失手之作。
除了这栋公寓，整个龙岗的长租公寓情况都不太乐观，据悉今年龙岗长租公寓空置率高达30%，比去年冷淡许多。
而江生接手这栋公寓半年时间，投入的300多万资金付诸东流，至今还未找到接盘侠。
“有好的房源我一般都会拿下，不会犹豫太久。”
周末刚结束，南方楼事跟着好友江生前往龙岗布吉中心一探这栋亏钱公寓的真容。
江生坦言这栋公寓被执法大队盯上，一直无法顺利进行装修。但是长期来看，公寓是没有太大问题的。碍于自己资金链出现问题，所以才转让。
一路上他唾沫横飞的讲解这栋公寓位置很好，到手后可以直接出租。
现在150万就能把整栋公寓拿下，最近有客户诚心要租下，江生表示最多可以便宜10万。
南方楼事对江生的话产生质疑，并不认为这栋公寓的前景这么乐观。
“位置好、可以直接出租，为什么现在出租率才5%？”
从江生转租信息可以看到，这个7层112间房的公寓月租金10万，出租率仅仅5%，也就是说每个月只有5000元的收入。
再算上一些额外开支，基本上是入不敷出。
装修磕碜，租金昂贵，地段不佳等问题集于一身，要在最理想的状态下，才能达到月租金10万，收入也仅仅5000元。
这栋“血亏”的公寓位于布吉百花三路一巷，我们暂且把它叫做布吉公寓（化名）。
现在仍是厂房宿舍的外表，紧邻旁边的似乎是叮咚买菜的仓库，门口堆着菜篮子，多个骑手停留休憩。
公寓内部更是“糟糕”，房内一片狼藉，7层只有几间是装修好的，并不像他所说的拿了就可以招租。
完成装修的房间看起来依旧破旧，只配有热水器和空调，没有任何装饰也没有任何家具。
但在这样的情况下，租金仍然去到1500-1700左右。
因为被执法大队盯上，而一直无法顺利装修的，便是公寓的两边的走廊。
“原来是工厂宿舍，两端是长廊，我要封起来装修，但是被执法大队拆掉了。不让封，也不让装窗户。”
江生无奈的说道，如果真的想搞好，也不是没有办法，就是要花钱去处理。
300多万砸下去，半年过去仍然没有什么进展，江生感到有些吃力。
在看公寓的间隙，江生接到那位诚心要租下这栋公寓客户的来电。
聊了几分钟，电话那头的客户似乎在跟江生砍价，想要以更低的价格拿下。
江生思索了十几秒，抽完最后一口烟无奈答道“120万，整栋给你。”
从150万到120万，江生仅仅用了不到5分钟的时间，这块烫手的山芋终于转出去，江生舒了一口气，表情略带苦涩。
南方楼事了解深入后发现，布吉公寓不转出去大概率是会亏本的，不管是地段、产品还是今年的市场情况，能转出去江生应该偷着乐。
布吉公寓因为长廊问题属于违建产品，装修档次也十分简陋，却要卖到1500-1700元的价格，这就注定了它被“抛弃”的命运。
所处的位置也比较尴尬，前不着店后不着地铁，还被农民房层层裹挟。
“在同一个区域，公寓的出租率怎么样，有两个方面的影响。一是地段，二是产品定位。定位定的好，符合所处地段的人群，价格自然也就起来了。”
作为从事公寓行业3年的老手，江生熟知长租公寓要生存下来的“秘诀”。
期间我们去看了蛋壳公寓，问到蛋壳最近的出租情况。
蛋壳工作人员表示“11月出现空租比较多，现在整体情况都挺好。年末了大家都在为年后做准备，大部分都续约了。”
从地理位置来看，蛋壳公寓位于布吉街的中心位置，距离地铁布吉站不到1km。
在很大程度上，让一些住在布吉，去福田上班的年轻人有除了农民房之外更好的选择。
（吉信大厦蛋壳公寓）
其次就是品牌效应，许多年轻人更倾向于选择连锁品牌而且有管家的公寓产品。
地理位置可以一站式解决年轻人的衣食住行问题，连锁品牌和管家服务等让年轻人觉得更为靠谱，所以这类公寓即便价格在1700-2000元左右，他们也可以欣然接受。
所以同在布吉，那些离商业街、地铁、公交站等近的公寓比较走俏，像布吉公寓这样的产品，“血亏”是有原因的。
那么整个龙岗的公寓情况究竟怎么样？南方楼事进行了深入了解。
由于布吉遍布大量的工厂所以主要客群为工厂以及商场、商铺等员工为主，这就出现了长租公寓被农民房“压制”的现状。
（窝肚新村附近遍布大量的工厂 图源百度）
对此，某中介公司门店经理阿衡表示,公寓不像网上说的空置没人，但人少是真的。
“而龙岗长租公寓现在不好做，原因是价格确实比较高。公寓虽然漂亮，但是面积有限，十分局促。相比之下农民房又便宜又大，大部分有家庭有孩子的人都会优先选择农民房。”
在布吉公寓周边还有许多紧锣密鼓重新装修的农民房，居住体验旗鼓相当，而农民房价格却更美好。
江生表示，小面积公寓在整个龙岗似乎都不太走俏。他朋友在横岗拿下的几栋公寓已经放租大半年，生意惨淡。
“70多间屋，现在还空着30多间，他今年赚的钱都亏在城中村的长租公寓里了”。
“以前我住的这栋楼都是抢着要，但是现在房东一直在招租，还没住满。”
居住横岭多年的小赵也表示，去年因为城中村公寓改造，不少人都搬走了。自己因为孩子在附近读书，所以一直不搬家。
一间20平左右的公寓价格去到1500+元，而农民房1500就可以租到40平左右带阳台的一房一厅。
光是价格和面积，龙岗的农民房就压制性的赢了长租公寓。
（龙岗公寓价格情况 图源58同城）
老租客陆续离开，抢不到新租客。这大半年来，大家都觉得龙岗的人在渐渐变少。
而同片区内，带有中心地段、产品好等属性的长租公寓，出租情况会更好些。
纵观整个区域，龙岗的长租公寓因为面对的客群，导致户型和价格都比不过遍布各角落的城中村，似乎有“被抛弃”的趋势。
沉思了一会，江生说道，“被农民房裹挟之下的长租公寓，想要谋求生存，要在产品的定位以及地段上下足功夫。”
在人口流动、相关政策影响的大环境下，长租公寓显得十分尴尬。
“今年人口流动太大”，“今年深圳走了300多万人”，“今年龙岗走了22万人”
一整天下来，南方楼事反复听到这三句话。
但深圳市统计局一般到次年2月底，才会公布上年度全市宏观经济主要数据，所以目前这个数据的真实性无法考究。
但实地走访龙岗后，南方楼事发现人确实变少了。
布吉街中心位置的商场底商，两排整整齐齐的贴着“转让”，即便到了下午四点钟，人流量也很少。
公告栏上密密麻麻的贴着出租信息，一些单子还有胶水未干的痕迹。
江生表示，相比去年，今年的长租公寓市场确实是淡了。
“今年深圳人口流动很大，许多实业公司都做不下去了，工人不是去惠州就是去东莞。去年这个时候，我手上的公寓都租满了，今年大概空了30%。这是整个深圳市场的情况，不仅仅是龙岗。”
江生认为，今年长租公寓市场冷淡，价格贵是次要原因。主要原因还是因为深圳人少了，其次官方对租赁的管控更加严格。
在今年7月份，深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，提出6大政策措施。戳链接回顾详情：深圳租房新政来了！房东不得随意涨价、租金超过指导价要补缴税！
其中提到房东不能随意涨价、建立租赁指导价格制度、城中村改造中不得驱赶承租人等相关问题。
城中村规模化租赁在改善了城中村环境、促进租赁市场规模化发展的同时，确实导致改造后租金上涨并带动周边租金上涨预期。《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造。
由此可见，在城中村改造公寓的市场上需要更规范，对于一些想私下乱操作、谋取个人利益的小企业难度更高。
“至于明年的市场，现在也不好说。但是未来肯定是好的，我对深圳的未来非常看好。”江生对此深信不疑。
通过走访发现，龙岗长租公寓整体的生存环境比较艰难。对此，南方楼事向资深行业人士咨询，对方表示：
“2016年‘租购并举’政策出台，无数地产公司和创业者涌入长租公寓市场，长租公寓在资本的助推下得以快速扩张。”
很多中小型企业，通过收购分散的居民住宅进行统一装修的方式运营，他们因为集中投资金额大，也成为今年爆雷的主要公司。
“这类小公司大多采取‘高进低出’的市场运行模式，无形中加大了资金压力。”
据介绍，“爆雷区域”所具有的特性一般为人群定位不准确，而在长租公寓选址时应该侧重于地段和产品自身是否优质等。
在这些资深行业人士的安全名单里，有的区域他们是轻易不敢碰的。
“福永跟沙井的长租公寓我们基本上都不会碰，单价不高也不低。而且主要客群是工厂工人，装修出来很可能没人租。”
问及深圳长租公寓最不好做的片区，江生说道。
（沙井、福永公寓情况 图源贝壳）
（福永公寓情况 图源蛋壳公寓）
以在贝壳筛选沙井和福永的公寓情况为例，发现相比宝中、西乡和固戍等热门片区200+的房源，沙井和福永分别只有50、101套房源，而蛋壳公寓上福永只有6套房源。
再看7月份房多多统计的数据显示，整个宝安的在租公寓均价为1690元。
其中排在最末尾的为沙井1086元，而由于坐11号线到车公庙只需半小时，福永的租金也渐渐上涨。
（图源：房多多）
“像房源少，价格高的区域，多半是长租公寓入场少的区域；而租金低的区域，大概率是因为市场不好，所以压低价格吸引客户。”江生推测说到。
这就可以理解，为什么一些长租公寓不愿意去碰这些区域。
“高进低出”的市场运行模式已经加大了他们的资金压力，如果回款周期长，很多小公司大概率是撑不下来的。
而长租公寓“活得”比较好的片区，就是科技园周边的西乡、坪洲、固戍和西丽等等区域。
“关内整体都比较好，但主要也要看个人的管理和运营。”江生说道。
宝安作为南山的后花园，在科技园上班的人接近一半住在宝安。加上今年白石洲拆迁，撤离白石洲的人大多搬到固戍、坪洲、西乡和新安等地方。
所以这一带长租公寓的“存活率”是很高的。
虽然情况乐观，但是江生依旧面临难题。“现在固戍的地价高，单价又很低，也想把手上固戍的房源转手。”
可以发现，如果是资金能力弱的小公司，大量“圈地”做长租公寓是不太现实的，只要资金链一出现问题，大概率会“爆雷”。
在2017年长租公寓进入爆雷潮后，市场进入整顿期，政策红利也逐渐减弱。
今年以来，长租公寓市场洗牌浪潮也愈演愈烈，全国已有超过20家长租公寓公司爆雷，其中深圳星窝公寓在内。
（源自：中新经纬据公开信息整理）
现在江生把扩张速度放缓，他表示“在龙岗的太子公寓栽了跟头后，如何精细化运营、降低成本、提升运营效率，这是我现在主要思考的问题。”
长租公寓在今年整体冷淡了许多这是不争的事实，但是“血亏”的布吉公寓只是龙岗长租公寓背后的个例，我们暂不以偏概全。
我们只能推测，在大环境背后，是否还有无数个“布吉公寓”在垂死挣扎。
长租公寓除了被诟病价格高，还有它自带的“爆雷”体质。
一些公司为了抢到更多的房源，不惜背负高企的债务，甚至引入租金贷。急功近利，投入大量资金，这种“高进低出”的运行模式，加大了资金压力。
而前天，住建部刚出台的“租赁新政意见稿”，则又给了那些资金薄弱的中小型公司当头一棒。
《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中明确表示：
住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
而且住房租赁企业的租金收入，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
这也就意味着，到了2020年，那些资金薄弱的小企业在运营长租公寓上会更加艰难。而对于那些资金相对雄厚的大公司，或许可以“独享”长租公寓这块蛋糕。
这份意见稿一出来，江生第一时间转发给我，并发来一段话：
“找准定位、精细化运营、降低成本拿房源和装修等，这是我想在长租公寓“存活”下去的关键所在。”
应受访者要求
文中人名均为化名