深圳二手房成交暴跌？
2020年已近尾声，深圳人忙着抢扎堆卖的网红盘。新房热火朝天，而二手房的关键词却变成了：凉凉.....
如果只是看这张成交趋势图，7月开始那条呈“断崖式下跌”的直线，确实能感受到二手房的寒意。
7月份时，全市二手房成交套数13407套，而到了10月，成交就只剩5049套了。
不能不说，715新政一抡锤，二手房市场立马告别了短暂的高峰。
然而，深圳二手房真能用“暴跌”去理解吗？到底有几分凉？这一点值得探究。
南方楼事参考了大量数据，咨询了深圳6大片区的中介。在对二手房市场进行一番调研后，得出三个结论：
1、二手房成交跌得厉害，但房价不仅没跌，而且还在微涨，而且购买需求仍然很旺盛。到新盘潮过去，二手房依旧会是主流选择。2、业主们底气很足，想让业主低头，比较难，不过，此时淘到笋盘的概率更高。3、中介们，没你想象的那么惨。（说不定赚得比我们还多……）新政后，深圳各区的二手成交都应声而掉，而最热门的片区，则跌得最猛。从深房中协数据上看，南山、宝安的二手房网签占比跌幅，明显高于其它区。相比之下，一直以来被称为“洼地”，偶尔还被嫌弃涨不动的龙岗，却跟开了安全气囊一样，受到的冲击最小。不仅网签占比上升了，龙岗的二手房行情，与其它片区动辄“腰斩”的情况比，几乎可以算风平浪静。一直以来，龙岗成交较为旺盛的区域，主要是龙岗中心城、横岗与布吉三个小片区。据乐有家龙岗万象天成店店长钟祥介绍，新政前后，片区行情一直挺稳定，受影响不大。在8、9月，片区甚至有一波成交小高峰。小高峰的原因是开学季，家长们急着用学位，但更重要的是，许多刚需在新政增值税与首付的限制下，实在买不起市区的房，于是纷纷到龙岗上车。毕竟，即便一年来深圳房价整体上涨，龙岗的房价却仍处于友好价位，龙岗中心附近，还是有单价3万多/平的品质二手房。据钟祥透露，他手头最近片区成交的房子，总价大概在250-380万之间。这个总价，和沙井最近开盘的最小户型新房（面积82平、5.3万/平）比，还得少上50万。让南方楼事惊讶的一点是，大部分来买龙岗房子的人，都来自西部，而且最近来看房的人还更多了。钟祥表示，这是因为龙岗房价实在太友好,“首付实在不够，又想留在深圳的人，都会看这里。”而这类人群对通勤时间又相当敏感，最近地铁14号、16号、3号延长线地铁都在动工，深惠和深大轻轨也基本确定，于是，西部刚需们又闻风而动了。值得一提的是，即便是新政后新盘持续“上新”，却也没削弱二手房的行情。钟祥说，这是因为龙岗的新盘多位于非中心区域，且价格却与龙中二手房价格齐平，因此，同等价位下，大部分客户更愿意买位置好的二手房。与龙中、横岗相似，布吉新政前后的行情变化也不大，主要也是因为总价低、房价低。新政后买不起福田、南山的刚需们，也都被房价和税费赶过来了。新政后东部的行情，很好诠释了“低调”的好处：平时房价就低，到了关键时刻，反而成了市场的大后方。市场整体成交量大跌，大家的第一反应都是：这下业主得认怂了吧？让你失望了，业主们底气还是很足，要他们大降价？很难。据片区中介唐顺（化名）透露，百花的业主“没有先前那么难谈了，成交的房子价格都还可以”。
据唐顺透露，刚出政策时，业主都觉得房子不愁卖，都在观望。3个月过去，买家的反应也让业主们回过神来：新政后名额宝贵，首付成本也提高，买家们在看百花学区房时，都会考虑可自住的大户型，而片区内大户型总价超过1000万。
买家的筹钱时间、决策周期变长，挂牌业主们意识到行情没那么好，于是，诚心卖的也变多了。据唐顺透露，片区内一套挂牌价1200万的房，最终成交了1080万。不过，除了挂牌房源以外，更多业主考虑到换房成本，暂时都不打算卖房，所以片区的房源，实际上是变少了。
百花房源数量大跌
据片区中介钟祥透露，因为前段时间成交较多，再加上东部好几条交通线都在开展，龙中与横岗片区很多不急钱用的业主，直接就不卖房了，因此，片区内可供选择的房源反而变少了。
布吉的情况也类似。据片区中介陈辉（化名）透露，新政后，布吉的房价涨得挺明显，平均涨幅接近5%。“满5的业主，心态比较高。”其实在715新政前夕，布吉大芬的不少业主，报价就集体上调了30到50万。据陈辉解释，这是房价在怄气式上涨：“6月份的时候，大芬一些业主都集体涨价。业主们觉得，是因为不敢挂高价，成交价上不去，才让人认为片区没有潜力。”如今新政已过3个月，布吉房子还在小幅补涨，行情也不错，某种程度上，也达到了当初大芬业主的目的。
至于光明、沙井的二手房，短期内虽然遇冷，但长期内，根本不愁卖。据光明片区中介李强透露，新政后，随着新盘分流，二手房带看量大跌，挂牌业主们的心态都平稳了不少。“以前看房的人多，业主就会想提价，如今这种情况就不太出现。”到新盘潮过去，没摇中号的人，必然会回归二手房，就算部分二手房没满5年，行情暂时不好，但长远来看，交易税费也比未来的二手房有优势。因此，业主有底气。以下为近1个月深圳各片区业主报价涨跌情况，数据由深圳中原研究中心统计，供参考。
乐有家沙井片区中介黄龙告诉南方楼事，从去年11月到新政前，沙井行情都红红火火，然而715一来，很多业主考虑到换房成本，首先就不卖了。而沙井本来就是次新房较多，因此片区房源首先就缩水。再加上来沙井买房的多数是刚需，假如房子不是满五唯一，刚需们首先就会被税费劝退，至于老小区，又看不上。黄龙新政后带看的客人，大多看了房就不再回头，一方面是嫌弃价格或者楼龄，另一方面则是奔着嘉富新禧、清平华府等新盘去打新了，更执着于学位的，则坚定地等着海岸城。同样遇冷的还有宝中与红山，基于首付、税费等类似的原因，两片区的挂牌与成交都大大下跌。作为最热的网红片区，光明二手房行情所受的冲击也很大。据光明片区中介李强（化名）透露，新政后的第一个月，片区二手房基本0成交，整个市场都在观望新政的具体走势。接下来的2个月，大部分人都忙着去光明的各大新盘摇号，一个小区一个月也就成交1~2套房。直到10月下旬，行情才渐渐回暖，最近门店里的咨询量，从一天2~3个客户，上升到了目前的4~5个客户。李强觉得行情开始有了起色：“新政消化期快结束，新盘摇号也已经好几拨，没摇中的人，都接受现实了。”不过，光明内部，尤其是热门的凤凰城片区，二手房源一直很少，所以成交即使大跌，跌幅也有限。李强表示，即便是房源少+新政+新盘分流限制了成交数量，光明的二手房热度依旧在。“咨询量一直在，客户群体也没有减少。”大家对这里的二手房，依旧虎视眈眈。调研了一圈，可以看出，新政后市场并没有大家想象中那么“凉”，同理，中介们过得其实也还行。在龙岗、布吉这样行情较为稳定的片区，中介的收入，变化不大。而在百花这种高总价片区，虽然成交量下滑严重，但因为大户型房源成交价动辄过千万，所以，即便长时间只成交一单，佣金也够用。（按1.5%的佣金点数算，1000万的房子，佣金有15万，刨去平台抽成，到手也够撑几个月。）就算片区二手房真的行情太差，中介也可以去卖新房、公寓。采访中，就有一位中介表示：新政后，自己的业绩反而更好了，因为除了二手房，自己还天南海北地卖其它类型的房子。从深房中协的数据上看，即便行情低落，今年第三季度进入中介队伍的，还是有15796人，虽然与上一季度比下滑了，但与去年同期相比，其实还增多了。所以，中介的日子，并没有那么难过，与其网嘲中介，还不如担心担心自己的年终KPI……经过调研，可以看出，新政后二手房成交量的持续下滑，主要是因为房票少了、新盘多了、而首付成本又高了。而据深房中协的分析，由于年末深圳可能还会有60余个新盘集中入市，在这段时间内，“打新”可能仍是主流。又因为年末银行信贷收紧以及新政的持续高压，未来深圳的二手房市场可能将呈现出博弈观望与小幅震荡相互交替的行情。因此，短期内，二手房成交量会下滑，但长远来看，购房需求仍然坚挺。待到新盘潮过去，二手房市场依然会回归主流选择，房价更不可能下跌，但涨幅也会比较合理。新房有限价，比二手房便宜还省事，只要精力足够，新房自然是第一选择。尽管2020年只剩49天，但有望入市的新盘中，网红盘却不少。在此附上各区红盘列表，供大家提前研究做准备。2、着急的话，建议勤淘二手房。由于近来处于交易淡季，淘到笋盘的几率会变高。随着地铁与铁路工程开展，龙岗的交通劣势已经正在补齐，再加上龙中居住配套齐全。买入自住，完全不亏。
