大变局！重庆土拍市场即将迎来重大革新，利好购房者

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前言

前天我就看到了这个消息：

网传，全国22个重点城市土地供给模式发生改变，要求土地供应实行“两集中”。也就是——

集中发布出让公告、集中组织出让活动。且2021年发布住宅用地公告原则上不能超过3次。

而重庆，在这22个重点城市中。

那么关于这个“两集中”，我给大家讲一个故事，再给大家做两个模型，去推演一下“两集中”之后的改变，方便大家理解。

01

曾经有段时间，我最喜欢干的事儿就是囤限量款球鞋。区别于普通鞋子，限量款球鞋最大价值就在于——

它很少，它得靠抢，但是想要的人特别多。

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想要的人，不仅仅有普通玩鞋的，还有大批我这种炒鞋的人。

所以，那段时间，一双原本售价3000多都不到的球鞋，生生地被抬价抬到8000、9000甚至上万。

后来我没炒鞋了。不是因为别的，是因为那些限量款不再限量。它们被大批量的生产，同一时间上架，同一时间开售，同一时间出现在了消费者的脚上。

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现在曾经众多的明星限量款已经“街”化，它们成了最普通的商品。在这种销售模式之下，又给了不同购买力的消费者许多机会：

有钱的多买点，买好点；

没钱的少买点，捡个漏。

故事讲到这里，我相信在座的各位已经理解了这个“两集中”是什么意思了。“两集中”的宗旨就是——

打压市场恐慌情绪。

那么接下来，我给大家做两个模型，简单推演一下“两集中”之后会出现什么情况。

02

好了，假设现在重庆开始“两集中”。此时此刻，开发商们都是针锋相对的竞争关系。

我们凑个整，假如重庆今年供应30块地，那么分三次，分下来就是每次10块地。按照“文件”上的要求，需要平均分配土地区域，面面俱到。

（实拍图片）

而这种在“平均分配”模式下，每次拍卖上架的10块土地中就一定会有地段非常优质的，也有地段不尽人意的土地。

去年重庆的土地供应量不小，开发商手里的囤地还算充裕。那么这三次集中拍卖，我推测可能会出现这种情况——

第一次拍卖，开发商会总体呈现观望态度：

谨慎拿地。

因为反正手里还有地，这次土地质量不错，价格也很高。这次拿不到问题也不大，下次再说。有别家跟我抢，那就再等等吧。

第二次拍卖的时候，参与竞拍的开发商们开始有点紧张了：

上一次没有拿到/上次拿的地不是非常合心意，而这次再拿不到，就只剩下次拍卖这最后一次机会。所以这次还是要尽力拿到10块地中比较合心意的土地。

等到第三次拍卖，不少开发商就会变得很紧张：

这是最后一次机会了。虽然说地块位置不太合心意，但是今年不拿地，就只能等明年了。并且今年的拿地任务还完不成。所以这次，不管怎样都得拿几块地回去。

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在这种情况之下，或许在最后一次拍卖的时候，某块看起来不怎么样的地，也许它就值5000左右，但是最后因为争抢拿地，价格就可能会被抬到7000上下。

那么，在今年的三次拍卖活动过后，最终就会出现一个结果——

三次拍卖，一次比一次高。虽然每块地都卖掉了，但是大多数地价格都不算高。重庆的地王，“消失”了。

03

除了刚刚我说的“开发商都是针锋相对的”这种情况之外，还有一种情况：

协商。

我们再做个假设：开发商A和开发商B同时竞争一块质量中等的土地。

两方本来是敌对的竞争关系，但是两方开始竞争的时候，这块土地的价格就会在一次又一次的举牌中被抬起来。

但是，因为这块地的质量本身就很普通，开发商也会担心由于竞争拿地价格被抬得虚高，最后做出来的产品，不被购房者群体接受，认为价值和地段相违背，那么自己竞争起来就会得不偿失。

（实拍图片）

所以，开发商A和开发商B开始商量：

这次你不要和我抢，咱俩把价格抬上来谁都不是赢家。这块地旁边还有块差不多的，你拿另一块，两个价格都差不多，这样大家都有地，也都省钱。

这样协商下来，最后的结果仍然是今年的地价很稳定，不会出现夸张的溢价率。

所以说，不管是针锋相对还是协商，它们的结果都是差不多的。

并且，这种“两集中”模式，最后都会呈现出“集中拿地，集中修建，集中开盘”这种情况。

（实拍图片）

没有对比就没有伤害，同时间上线的楼盘很多，购房者的可选性就变多了。在竞品同时出现的情况之下，马太效应会愈发显著。

优的更优，劣的更劣。

那么，综合来看，如果“两集中”这件事是真的，我只能说：

妙啊！

一方面从源头上贯彻房住不炒，堵死了某些捂地惜售行为所引起的开发商焦虑，竞争高价拿地；另一方面让实力偏弱的小开发商有了更多的拿地机会。

那么，“两集中”对于我们普通人来说有什么变化吗？

04

首先，恭喜买了地产股的股民们，今天地产股大涨；

其次，恭喜要买房的购房者！

在“两集中”这种模式下，开发商高溢价拿地的情况越来越少。这意味着，楼房成本下降，老百姓将会看到产品集中上市，可选择的余地更广！

总的来说：

2021年，即将迎来土地版的“房住不炒”，对于我们购房者来说，有机会买到品质更好的房子。这个确实是个利好！

对于重庆楼市来说，前两年的低价地已经消耗得差不多了，不管怎么拍地，地价也比前两年贵。

还没买房的朋友，也要尽快上车！