作者：转自网络
事实上，城市更新并不是什么新鲜事儿，此前的棚改、旧改都是。但随着随着一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，已经被上升到前所未有的高度。“十四五”规划就明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略，并将从2021年开始正式全面推开。同时，各地纷纷加大对城市更新重视程度。以深圳为例，2009 年发布全国首部城市更新办法——《深圳市城市更新办法》，2021 年发布全国首部城市更新条例— —《深圳经济特区城市更新条例》，成为城市更新相关政策最为密集、完善的城市。可见，城市更新迎来了政策春风，成百上千的新企业涌入这个赛道，即使高门槛也难挡房企入局。那么，城市更新这块蛋糕有那么好吃吗？对房企而言，将面临哪些挑战？下面，我们来看一组关于城市更新的数据分析。在“存量盘活”的背景下，越来越多的房企为了降低整体风险在获取土地端增加多元化渠道，将目光从瞄准房地产开发“上半场”的招拍挂转移到“下半场”纳入城市更新的组合拳。据克尔瑞数据统计，80%的 TOP100 上市房企、88%的 TOP50 上市房企均参与城市更新，并且 51%的百强房企城市更新规模已超百万平米。随着“三道红线”、“两集中供地”等政策落地，招拍挂市场竞争愈发激烈，房企利润空间不断缩减、短期资金需求加大、长期财务压力加重。在可预见的未来，房企将加大通过独立运作、收并购或权益合作等多渠道参与城市更新的力度。在企业发布的2020年公司年报中，以下企业将城市更新作为企业发展战略写进报告，致力于为城市注入新活力，成为“城市运营商”和“美好城市共建者”“ 生活运营商”。“城市运营”成企业年报高频词与未来共同转型目标。根据企业年报数据显示，目前城市更新业务多聚焦粤港澳大湾区：1）全国布局的规模化房企代表恒大在全国拥有旧改项目 100 个，其中大湾区 78 个，深圳 55 个；2）京津冀房企异地扩张代表企业荣盛发展在粤港澳大湾区城市更新项目占 97%；3）粤港澳大湾区本土房企是城市更新主力军，其中佳兆业总土地储备中约 55%位于粤港澳大湾区，同时也是公认的城市更新“头部玩家”；龙光城市更新业务货值 95%位于粤港澳大湾区核心城市；雅居乐城市更新业务聚焦大湾区，同时业务遍布全国 5 个省及直辖市，甚至深入华北及中原地区。2019 年起城市更新政策频出，2020 年迎来城市更新元年，国内 30 余个城市发布城市更新政策。据《佳 兆业 2021 年全国城市更新报告》，我国城市更新市场空间大，且规模日益扩大， 目前存量总市值为 500 万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将释放出每年 10 万亿元的价值。大湾区增量时代已逐渐走向尾声，步入存量时代，招拍挂市场体量日益缩小，在 22 城中，深圳土地供应面积位列全国第21位，2021 年 深圳市城市更新项目土地供应面积为两集中土地供应面积的 64%。同时，城市更新项目拿地成本较低，以深圳为例，2021 年城市更新项目成交金额为两集中土地出让金 31%，单位土地供应成本约为18700元每平米。目前，城市更新整体毛利率 40%~50%，净利率约为 15%，而普通住宅开发 项目的利润一般在10%左右。针对不同改造类型，旧村改造利润率最高，旧厂与旧城改造次之。在“土地两集中”政策背景下，土地招拍挂资金需求量大、资金链条紧张，房企拿地难度加大。产业勾地、二级市场收并购、城市更新等多渠道拿地途径也成为越来越多房企的战略选择。随着弹性限价城市逐渐转化为刚性限价城市， 城市更新将成为未来土地市场热点领域。在市场有效竞争的情况下，房企作为市场竞争中的理性参与者，在看到城市更新项目巨大的红利后，必然瞄准机会相继涌入城市更新赛道分享超额利益，城市更新项目的获得成本将提高。城市更新项目运作周期较长、业态复杂，考验房企综合经营能力。由于城市更新项目运作时间长、周转率低、风险大，要求房企具备充足的可流动资产以抵抗项目无法如期转化对企业现金流所带来的冲击。城市更新项目有以下特点：1）周期长，城市更新村改类项目周期短则 5~8 年，长则10 年以上，高于业内住宅开发周期 2.5~3 年。在“三旧”改造中， “旧厂”项目多为单一业主，产权清晰，前期协调难度低，整体开发周期约为 3~5 年。“旧村”、“ 旧城”改造中产权复杂，开发周期一般为 5~8 年，且项目蕴含一定风险，若项目进展受阻，周期一般大于10 年。2）参与更新的主体（房企）进入项目的节点要求严苛，前期无耕耘后期无收获。城市更新项目流程相较普通开发项目流程更为复杂，需在招拍挂前付出大量成本获得村集体与地方政府的青睐。3）城市更新利好主营业务丰富的、具有多业态开发经验的头部房企，而对这部分企业而言，可以在参与项目的过程中可嵌入物业、文创、旅游业等多元化业务，通过良好的运营表现进一步扩大品牌效应、证明企业开发能力，从而进军“城 市运营”新赛道。城市更新资金投入密集，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。一是从短期来看，目前所留存的城市更新项目多位于城市核心区域，改造成本高。二是从长期来看，利息支出占用资金量大。根据亿翰智库2020 年典型上市房企融资成本排行榜，房企融资成本在3.8%~9.49%之间，平均融资利率为6.11%，中位数为 5.62%。且城市更新周期相对宅地开发周期更长，进一步制约企业规模增长动能。因城市更新过程中周期和城市更新主体行为具有不确定性，会对现金流造成极大冲击，并且城市更新项目转让与退出机制模糊，云南城投、滨江等房企的部分城市更新项目被迫最终流产转卖。相较传统住宅项目，房企进入城市更新项目的门槛更高。城市更新所涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求房企具备成熟的开发经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。具体表现为，1）对政府而言，其出发点及核心诉求是在保障村民利益的基础上建配基础设施、推动城市升级，而城市更新项目存在风险，牵扯到多方主体，如果项目不能如期转化，会造成人力物力的浪费，损害公共利益；2）出于资金、资源互补的需求，城市更新项目承接方在同业间展开合作，发挥“1+1>2”的资源整合效应；3）在城市更新拆迁安置补偿环节，企业需要亲自与村民或村集体签订搬迁与安置协议，协调难度大且协调结果不确定性高。因此，相较于棚改、旧改，城市更新资金规模更大，因此需要更多社会资本加入，也更强调“政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式”。一类以佳兆业、龙光、奥园等为代表在城市更新领域深耕并积累多年经验的头部玩家，往往扎根大本营，率先跨越城市更新门槛，且在当地形成了良好的城市更新开发口碑。另一类以万科、融创、华润等头部房企为代表的行业龙头。利用自身强大的品牌影响力强、雄厚的资金与丰富的多业态开发经验等优势，采用“以时间、利润换空间”原则，以博得地方政府青睐，进军城市更新领域。1、佳兆业：城市更新“头部玩家”，旧改起家土储丰厚 粤系房企代表佳兆业深耕大湾区城市更新项目，具有先发优势和地缘优势。2020年，佳兆业成功转化 9个 城市更新项目，转化建筑面积约180万平方米，转化货值人民币640 亿元，稳居城市更新第一梯队。截止目前，佳兆业已成功打造包括深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业·桂芳园、 深圳佳兆业·可园、深圳佳兆业城市广场、深圳 KPR 佳兆业广场等项目在内的经典案例，赢得社会各界的一致好评。值得一提的是，仿照曼哈顿“高线公园”，项目还建有盐田区专属“高线公园” ——独具特色的空中花园走廊，天街。1）对于居民而言，天街可连通并联动小区两个高端集中商业及滨海风情商业街，同时，天街也作为活力平台为居民提供休闲娱乐空间；2）对政府而言，天街作为 24 小时开放的城市公共空间，也是盐田港打造“融合港城、融合山海、融合生活”的现代化滨海新城形象所不可或缺的重要锚节点与标杆设计。2、万科：行业龙头把握机遇，瞄准千万亿城市更新赛道万科城市更新参与模式主要分基金平台投资和区域公司操盘两大类，其中基金平台主要依靠：1）万丈资本，万科集团全资直属的存量资产管理平台，主要任务是探索“金融和城市存量资产收购改造”，参与的典型城市更新项目包括上海企业天地 3 号、上海人民中区广场等；2）政企协作模式下的城市更新基金，2021年上海总规模达 800 亿的城市更新基金正式成立，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，首批战略合作名单中就有城市更新“后起之秀”万科。1）修旧如旧焕发新生：历史文化建筑群修复保 护，代表项目有上述分析的上海上生新所、广州永庆坊、深圳南头古城、福州烟台山历史风貌区等；2）迭代融合重塑地标：老旧街区业态焕新升级，代表项目有苏州淮海街等；3）因地制宜产业升级：老旧工业厂区改造，代表项目有华谊万创新所、南京悦动新门西、 成都猛追湾等；4）消除隐患舒心环境：老旧城区单元微更新，代表项目有宝山路街道 257 街坊等。其中，著名的城市更新案例有上海·上生新所。采用土地混合发展模式基础，在开发内容上采取“空间”、“文化”和“内容”三个维度再生策略，在建筑形态上以传承历史文化建筑遗产为主，在文化形态上致力于提升新华路文化街区影响力， 在运营上打造国际文化艺术街区，为上海乃至于全国提供了一个优秀的范例。
最后，机会总是留给有准备的人，商机对于企业而言，亦是如此。
存量时代，房企进入城市更新实践中存在的问题挑战与机遇?
1、房企究竟该怎样做才不会在城市更新大潮中落伍，真正从开发商转向城市运营商？
2、城市建设用地政策收紧，如何通过城市更新盘活存量用地？
3、城市更新项目前期，如何评估资产价值，测算投资回报？
4、如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营？
5、如何通过有机更新、城市微改造、重构老旧空间、打造活力特色街区？
6、面对产权、股权关系复杂的政企村三方合作有哪些新新模式？
7、如何抓住新一代年轻消费群体，营造现象级网红打卡地？
8、城市更新背景下，收购型物业与租赁型物业的融资渠道？
