分享 | 东莞工改困局：M1与M0的优劣对比
放眼整个大湾区，东莞的旧改，算是近期爆发的热点了。从东莞市政府发布的《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）（东府〔2009〕144号）》到如今，已经走过了11个年头，在利好政策的频发下，广东越来越多的开发商挤入东莞旧改市场，竞争也愈发激烈。
在东莞各个镇街改造的洪流中，改善居住环境，提升城市品质的旧村改造占据了大半江山，但是如果要想东莞新型产业要想获得快速发展，实现2025年的大目标，就必须要涉及到工改。
目前很多企业拿到一块工业用地后，改造方向不知如何确定。那么今天，我们就来讲一下，工改中的M1与M0的政策支持与区别，帮助大家更好的根据企业自身优势选择工改方向。
M1、M2、M3定义：
M1、M2、M3分别代表一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。
一类工业用地指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地；
二类工业用地指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地；
三类工业用地指指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
M0定义：
M0是“为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），其范围是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
根据政策（东自然资〔2019〕174号文），新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地（以下 简称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业用地（以下简称“可分割M0”）。
工改M1&M0定义：
工改M1或M0是指将现有土地性质为M1或M1以下的工业用地改变为M1工业用地或M0新型产业用地，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
容积率对比：
根据政策（东府〔2020〕24 号文）第二章 第七条：
工改M1项目容积率应不低于2.0，并可按生产需要申请提高容积率；工业保护线内提高后容积率不超过 3.5的，按控制性详细规划微调处理。
建筑密度（≤50%）、建筑高度—6—（≤60 米）、绿地率等符合技术规范的调整，结合规划许可直接办理，无需进行控制性详细规划调整。
根据政策（东府〔2018〕112号文）第四章 第十八条（一）：
工改M0项目容积率应大于3.0，不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经市规划委员会审议和市政府审批后，可适当提高容积率上限。
出让年限对比：
根据政策（东府办〔2019〕44号文）第二章 第十条：
国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。
根据政策（东自然资〔2019〕174号文）指出：
三旧”改造新型产业用地，改造为新型产业用地（M0）土地 出让年限为 50 年。
二次转让对比：
根据政策（东府〔2020〕24 号文）第二章 第十二条：
国有土地上面积 15 亩、容积率 3.0 以上的“工改 M1”高标准厂房和业大厦项目，工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为500 平方米。
根据政策（东自然资〔2019〕174号文）第四章 第十六条：
已出让新型产业用地（M0）原则上不得改变使用类型。不可分割 M0 出让后确需申请分割转让的，经市人民政府批准同意后，应补缴土地出让金（剩余出让年限不变），补缴的土地出让金为剩余年期下可分割M0价格扣减原不可分割M0价格的差额。
物业类型：
根据政策（东府〔2020〕24 号文）：
工改M1工业厂房高度一般不超过 60 米，层高一般按首层不高于 8 米、二层以上不高于 6 米控制，因工艺、流程的需求并提供相 关论证说明，可适当放宽局部建筑的高度和层高要求。
根据政策（东府〔2018〕112号文）第三章 第十六条：
可在新型产业用地（M0）基础上配 置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。
产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；
配套型住宅（R0）的 计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%
补缴地价对比：
根据政策东府（〔2020〕24号文）第二章 第八条：
国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。
根据政策（东自然资〔2019〕174号文）第四章 第十四条：
原已出让用地为工业用途（包含普通工业用地、产业转型升级基地用地）的，应补缴的土地出让金额按以下两种方法择高确定：
1．应补缴的土地出让金额等于批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格扣减批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格；
2．应补缴的土地出让金额等于新用途楼面地价乘以新用途建 筑面积，减去现状工业用地价格。
应补缴的土地出让金额根据改变土地使用条件具体情况选 择适用以下方法：
1．调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格；
2．用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定；
3．多项条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
项目分割转让比例、出让方式对比：
根据政策（东府办〔2015〕127 号文）七：
容积率 3.0 以上的“工改 M1”高标准厂房和业大厦项目，工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的 70%，单层建筑面积最少为 500 平方米
根据政策（东府〔2018〕112号文）第六章 第二十五条 （三）、第二十六条、第二十九条：
M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。开发主体可自主选择采取预售或现售方式进行销售。采用预售方式的，须参照商品房预售款管理办法，由市住建部门对其预售资金进行统一监管。
买受方对比：
工改M1的生产用房买受方只需东莞注册的独立法人即可。
工改M0的产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目准入条件，经开发主体资格审查合格后方可参与购买。市发改部门会同市相关产业部门、招商创新办、园区管委会、镇人民政府（街道办事处）制定新型产业项目产业准入目录。
公共配套设施移交对比：
根据政策（东府〔2020〕24 号文） 二 4：
工改M1按需移交公共配套设施用地
工改M0需按城乡规划要求，将不低于总面积15%的土地无偿移交政府。因地块 太小无法贡献土地或经规划评估无需贡献土地的，按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相 应部分土地的地价。
工改M0集中贡献公共配套设施用地按最低 2%比例、不少于 3000 平方米执行。
由上述对比可得，目前来说，东莞市产业发展飞速，特别是近几年东莞招商引资，孕育了一些新的支柱产业，比如华为、OPPO等，充分实现动能转换。同时，借助粤港澳大湾区带来的机遇，粤港澳合作创新资源加速在东莞集聚。
例如东莞的首宗M0新型用地——东莞青湖湾科创中心，该地块以底价1.9亿元成交，按照建筑面积26.42万平方米计算，楼面价只有720元/平方米，不仅远远低于商办、商住用地价格（当地商住用地价格已经拍到1.4万元/平方米），甚至低于同期挂出的M1工业用地的价格。根据该地块的出让要求，开发建设期为3年，2020年4月16日前开工，在2023年4月16日前竣工。可分割面积不超过49%（即12.94万平方米），配套用房不得分割转让，且无需贡献产业用房让利优惠力度十分可观，吃螃蟹的示范意义也相当明显。
随着产业转型升级的进一步深入，东莞不断承接广深港多城市的产业外溢，企业新增用地需求迫切，然而目前东莞的产业用地主要以M1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指标很难满足产业发展的需要。
M0用地的诞生，更好的承载了东莞企业的发展，加以政策力度的大力支持，加速了产城融合的发展，M0地块未来肯定是旧改里的香馍馍。
但是，M0地块虽然准入条件放宽，验收管理制度却十分严格，不但有履约金的限制，而且还存在项目逾期不能验收的开发主体予以处罚的风险，对开发主体和实施主体都有严格的限制，基本断了以短期投资为目的倒卖规划指标获取利益的路径，更建议招商运营能力强势的品牌企业进入。
而工改M1政府出台了多份税收优惠政策，更适合现金流充足的中小企业进行升级运营，但尴尬的是由于近年来东莞M1地块价格水涨船高，而租金却迟迟不见升高，往外租哪有那么容易，最后经常会算坏账。东莞的工改政策向来跟全国走，一直比较严格，配套宿舍不能卖，办公写字楼需要整层购买，建设比例分配也不好拿捏。
站在城市发展的角度，后续的政策方向，无论是M1还是M0，东莞都希望结合自身产业发展优势为包括生产性服务业在内的转型、新增的创新型产业构造合理的生产、研发活动空间，达到租售平衡，让企业运营加速，加大产业进军东莞的积极性。
来源： 深刻解读城市更新