德国购房十大黄金准则

笔者前几天介绍了德国warentest最新关于德国房价的具体信息和展望，数百万的德国人都计划现在买房，德国房价这几年涨的非常厉害，特别是柏林，汉堡和慕尼黑这样的大城市，但是，

评测认为：大城市和靠近大城市的房子，仍然值得购买！

但是在市场上找到合适的房子也不容易，笔者下面来介绍一下买房的十大黄金准则。

1. Flexibilität

灵活性，例如除了自己看中的区域，也要看看邻近地区的房源。此外，还可以考虑稍微设施差一点的经济实惠的选择。

2. Substanz

不要只看客厅卧室这样的地方，特别是二手房，往往有问题的都是在屋顶和地下室，而要检查这些，离不开专家或建筑师的帮助。

3. Eigenkapital

检查一下自己的自付资金，你至少要能支付中介、公证和房产证等附加费用，这个大概是房价的10%到20%。

4. Tilgung

归还本金部分， Tilgungs-rate至少选2%，最好3%，和银行商量好Sondertilgungen，一年能够额外还款5%到10%。

5. Zinsbindung

目前市场的房贷利息是非常低的，所以你如果无法全部还完，也要保证比较长时间的低息贷款，例如可以签15到20年的合同。虽然可能利息会高一点，但是能够长时间保持低利息。

6. Umfeld

在看房之前就要到周边溜溜，对周围的环境，学校，幼儿园，诊所都有个总的印象。这个就涉及买房第一要素Lage了，你可以随意更换室内的装修，但你无法摆脱阳台前的高速公路。另外要注意，平日和周末也不同。可能的话，还要看看周围邻居的情况。

7. Sanierung

如果是购买公寓的话，要注意屋顶或外墙的变化都需要邻居的同意，在买房之前就要问清楚了。另外有些保护建筑（denkmal-geschützten Immobilien），可不是你想修就修的。

8. Finanzierung

你找到一个房子并不代表你肯定能拿到贷款，要知道现在的贷款审核比之前严格很多。

9. Unterlagen

如果是购买二手房，让卖家出示房子上一年的支出账单（ Betriebskostenabrechnungen），从中你可以得到很多信息，如这个房子的能耗等。

下面是买房时需要查看的有关文书：

Grundbuchauszug ：房产证证明，通过土地注册处或公证过的，证明房子归属的文书。

Flurkartenauszug / Lageplan ：周围的一个地籍图(土地注册处认可的)。

Baupläne (1:100) und sofern vorhanden

detailliertere Werkpläne (1:50)：这个是房型图，包括各楼层，各个平面的视图，如果不明白的话，找专人看。

Berechnungen von Architekten：建筑师认可的实用面积，总面积，房屋面积等 。

Kubaturberechnung ：这个是关于改建部分的证明，如用于KfW 贷款，不一定每个房都有。

Baubeschreibungen：房子建材，建筑方法都详细说明，包括补建和改建的。

Sanierungsnachweise：房屋的整修证明。

Nachweis Baurecht (bei Bauplätzen)：如果是地皮的话，要有建房权的文书证明。

Energieausweis (Pflicht!)：房子的能耗证书，也是必须的。

Bei Eigentumswohnungen: 如果是公寓，还要有房管公司出具的Teilungserklärung,Jahreswirtschaftspläne。

Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

Informationen zur Immobilie (für Exposé): 其他关于房子地段，历史，特征以及持续的运营成本等等有关说明。

10.Kaufpreis

比房价是每个人都会做的事，建议多看几家进行比较，也可以和中介或者网上类似的房源进行比较。例如下面就是德国54个城市最新房价统计。以70平公寓为统计对象。

其中Kauf-preis-Miete-Verhaeltnis购买和租赁比，一般认为，如果把房子租出去的话，租金20年内能完全回本，那么买房投资非常合算，大城市和大学城放宽到25年，当然，在如今房价涨那么快的情况下，也只是考虑的一个方面了。

微信号：www-dolc-de