关于业主支付物业费义务的相关裁判规则7条（附相关文章）
关于“拒交物业费”的五个裁判规则
物业管理收费的原则和标准
根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”由此可知，在物业管理收费中应遵循公平原则，即在物业服务管理过程中当物业管理服务存在严重瑕疵时，可以适当减少业主物业管理费的缴纳，其目的在于维护业主合法权益，同时，也可以避免物业管理企业因业主不支付任何费用而造成重大损失。此外，物业管理费用应当以物业服务收费办法中的标准进行收取，可以在政府定价的基础上，基于业主的需求和同意适当调整，物业企业也可以基于自己提供的特定服务收取相对应的合理费用。
物业管理中的法律关系分析
想要解决物业管理纠纷，首先要理清物业管理过程中所产生的法律关系，其主要涉及三方当事人，即业主、业主委员会或组织、物业管理企业。
1.业主与业主委员会之间的关系
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会通过行使作为业主组织成员的权利来行使对建筑物共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主组织成员的义务来履行对小区共有部分的共有财产义务，即业主委员会代表业主行使权力、履行义务，两者之间存在代表关系。其设立目的在于解决各区分所有权人的纷争并协调其共同利益，处理公共事务。由此可知，业主与业主委员会的关系是物业管理法律关系的核心。
2.业主委员会与物业管理企业之间的关系
在现实生活中，物业管理一般涉及业主委员会与物业服务企业之间的法律关系，即业主委员会代表业主的利益选择物业企业并与之签订合同。因此，业主委员会与物业企业之间最主要的法律关系是合同关系。物管公司有根据物业管理服务合同的规定提供管理服务的义务，同时享有从业主委员会获得报酬的权利。业主委员会享有获得合同约定的物业管理服务的权利，同时负有按约定向物管公司支付物业管理服务费的义务。但是，在物业服务过程中，我们常见的是物业企业直接向业主要求支付报酬，即物业企业代替业主委员会向业主要求支付物业费，由此可知，物业企业与业主委员会之间还存在代理与被代理的关系。
3.业主与物业服务企业之间的关系
基于物业服务合同，物业管理费的缴纳是发生于物业服务公司与业主之间，因此物业管理法律关系似乎只是简单的业主与物业服务公司之间的关系。但事实并非如此，如果把物业管理法律关系视为业主与物业服务企业之间的关系，那么单个业主便可因物业服务企业的服务有瑕疵而要求拒缴物业费。此时，因为其他的业主仍然在缴费，物业服务企业不能因为单个业主的不缴费而停止对整个小区的管理，不缴费业主仍然会通过“搭便车”的方式享受到物业服务企业的服务，这对于其他缴费业主而言是不公平的，这只会导致越来越多的业主想要“搭便车”而不缴费，最终导致物业服务企业经费不足，无法提供正常的服务，使居住环境恶化。因此，业主与物业服务企业之间不存在直接的法律关系。
《民法典》中关于物业服务收费的相关规定
第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”
第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”
第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”
第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
裁判规则
实务要点一：业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。
案件：黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案
案号：（2020）豫民申7878号
来源：中国裁判文书网
河南省高级人民法院认为：
本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。
实务要点二：在没有证据证明业主家中被盗与物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系时，业主因家中被盗而要求物业公司承担损失并拒绝交付物业费的，人民法院不予支持。
案件：王某峰与北京万通鼎安国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
案号：（2022）京民申2420号
来源：中国裁判文书网
北京市高级人民法院认为：
结合本案查证事实，王某峰家中被盗一事是由案外人实施，在万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通鼎安物业公司”）配备安保的前提下，王某峰并未提交证据证明其家中被盗与万通鼎安物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系。因此，王某峰要求万通鼎安物业公司承担其相应损失，并以万通鼎安物业公司存在违约为由主张同时履行抗辩权而拒交物业费的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持，二审法院处理得当。
实务要点三：业主以物业服务公司的服务标准未达物业公司的资质等级为由主张调整物业费金额的，人民法院不予支持。
案件：秦某鸣、陈某燕与上海龙邸物业管理有限公司物业合同纠纷案
案号：（2022）沪02民终6349号
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院认为：
秦某鸣、陈某燕以上海龙邸物业管理有限公司（以下简称“龙邸公司”）承诺以三级物业服务标准提供服务，实际服务未达标为由上诉主张调整物业费金额，但是，秦某鸣、陈某燕对其主张未提供证据予以证明，合同中载明龙邸公司的资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准，服务标准仍需由签约当事人在合同中予以明确。秦某鸣、陈某燕因物业公司提供的人员配置、小区清洁时间等服务标准未达三级资质为由拒付物业费的主张，不予支持。
实务要点四：前期物业服务合同到期后，在业主委员会未选聘出新的物业公司之前，原物业公司继续为业主提供物业服务的，业主应当向原物业公司缴纳物业费。
案件：王某有与辽阳市光大物业管理有限公司及王某物业服务合同纠纷案
案号：（2021）辽民申5769号
来源：中国裁判文书网
辽宁省高级人民法院认为：
经审查，涉案小区的前期物业管理服务合同到期后，因小区未产生业主委员，不具备更换物业公司的必要条件，在其未选出新的物业公司之前，辽阳市光大物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，且王某有作为小区业主实际享受了物业服务。此外，前期物业服务合同于2016年到期，王某有于2017年3月交的物业费，即对合同延续已经默认。因此，王某有应当支付物业服务费。综上，王某有的再审申请不符合法定情形，驳回王某有的再审申请。
实务要点五：在物业服务过程中，物业公司在履行合同中存在较大瑕疵时，业主请求适当减少物业服务费的，人民法院应予支持。
案件：隋某军与玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司物业服务合同纠纷案
案号：（2021）桂05民终1579号
来源：中国裁判文书网
广西壮族自治区北海市中级人民法院认为：
本案的争点是隋某军应否向玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称“和黄物业”）交纳物业服务费。经审查，上诉人隋某军与被上诉人和黄物业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。然而，根据隋某军的举证，和黄物业在履行物业服务合同期间，小区有较多的电动车失窃；小区内路面有破损、凹陷且不设置路灯，楼道大部分照明设备有坏烂无人修理；消防器材破损；公共区域存在车辆乱停放、乱堆放杂物等乱象，且和黄物业没有证据证明其已经尽到了相应的维护义务，说明和黄物业在履行合同中有较大瑕疵。上诉人隋某军作为案涉小区业主，可以请求适当减少物业服务费并支付与和黄物业提供物业服务的水平相适应的物业服务费。
关于业主支付物业费义务的相关裁判规则7条
转自：山东高法
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《民法典》第九百四十四条
法条变迁说明
《民法典》第944条在《合同法》中没有对应条文，是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《物业管理条例》第7、41条基础上完善而来。本条明确了物业费的支付对象是物业服务人，采用了业主“支付”物业费这一表述结构，未采用《物业管理条例》及相关规范性文件中带有一定强制性色彩的“交纳”一词，体现了合同主体之间的平等性，更为准确。本条新增的第3款是关于物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费的禁止性规定，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。
影响条文
1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《物业管理条例》(2018修订)
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
类案裁判规则
1.业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案
案例要旨：《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。
案号：（2014）苏审三民申字第0687号
审理法院：江苏省高级人民法院
案例来源：《人民司法·案例》 2016年第35期
2.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件——某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案
案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格；二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在；三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。
案例来源：《人民法院报》2011年12月01日第7版
3.物业服务企业须经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳的或催告的合理期限内业主仍未交纳的，可起诉欠费的业主——某物业服务管理有限公司诉徐某某物业服务合同纠纷案
案例要旨：业主以不满物业服务人的服务管理工作为由而拒绝支付物业费，物业服务人须经书面催告，若业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳，物业服务人向业主主张物业费的诉讼条件方成就。
案例来源：湖北法院网 2019年8月26日
4.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，业主应承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案
案例要旨：业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。业主以物业服务企业未能提供超出合同约定的服务为由拒交服务费没有正当的法律上的依据，享受了物业服务，应当支付物业费，但经过物业服务企业的多次书面催交，一直未予支付，业主应当承担违约责任。
案例来源：法信精选
5.业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案
案例要旨：物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。
案号：（2019）浙民再213号
审理法院：浙江省高级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-08-20
6.物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务，其主张物业费起诉条件尚未具备——四川俊阳物业服务有限公司诉辛宝中、石祖清物业服务合同纠纷上诉案
案例要旨：物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。
案号：（2020）川01民终11406号
审理法院：四川省成都市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-08-31
7.物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案
案例要旨：在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。
案号：（2020）粤01民再27号
审理法院：广东省广州市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-07-14
司法观点
1.对于业主拒付物业费抗辩权性质的认定
所谓抗辩权，是指义务人享有的拒绝权利人行使其权利的对抗权，狭义上的抗辩权仅指对请求权的抗辩。《民法典》第525条至第527条分别规定了同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权，通常认为业主的抗辩权不具备不安抗辩权的特征。对于业主拒绝支付物业费的抗辩权属于哪一种抗辩权，理论及实践中存在争议。因为物业服务人提供服务具有长期性、持续性，并非单次交易，业主在支付物业费时又往往是在合同履行期间采用按年支付的方式，双方合同义务的履行状态互相交织，难以明确区分双方履行义务的先后顺序，这与先履行抗辩权当事人债务有先后履行顺序的特征并不相符，那么业主的抗辩权是否属于同时履行抗辩权呢?同时履行抗辩权的双方均享有抗辩权，如果认为业主享有不支付物业费的抗辩权，那么业主拒付物业费情况下，物业服务人是否享有不提供物业服务的抗辩权呢?对此，《物业管理条例》第77条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，这实际上限制了物业服务人的抗辩权。这是因为物业服务人提供的服务具有公共性，物业服务人不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务，实践中也鲜见物业服务人以不提供物业服务进行抗辩的案例。同时履行抗辩权的双方当事人均享有对对方的抗辩权，既然难以认定物业服务人享有抗辩权，那么将业主的抗辩认定为同时履行抗辩权似不妥当。笔者认为，按照《民法典》第525条规定，同时履行抗辩权中“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”，第256条规定的先履行抗辩权中“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。从上述规定来看，无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，无论双方债务有无明确的履行顺序，行使抗辩权时针对的均是已经履行的在先债务，从这个角度上讲，同时履行抗辩权和先履行抗辩权的边界并非泾渭分明。因此，对于业主的抗辩权性质在理论及实践上都需要进一步进行研究。
2.物业服务人催告后提起诉讼或仲裁的前提是业主合理期限届满仍不支付物业费
按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务人可以起诉。根据该条规定，经催交后，如果业主无正当理由拒绝交纳即满足起诉的条件，而无须等到催告的合理期限届满。而根据本条规定，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。
3.关于物业服务人采取停水、停电措施造成损害的处理
物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，笔者认为，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。
（以上观点一、二、三均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2607-2609）
关联法条
《物业管理条例》(2018修订)
第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。